Résidence secondaire sur la côte d'Albâtre : plus-value à la vente

La vente d’une résidence secondaire sur la côte d’Albâtre peut dégager une plus-value imposable, mais le résultat dépend du calcul retenu, des frais admis, de la durée de détention et des exonérations prévues par les textes.

Pour un propriétaire à Veules-les-Roses, Saint-Valery-en-Caux, Dieppe ou dans le pays de Caux, l’enjeu est surtout de fiabiliser la base fiscale avant la signature. Une maison de famille conservée longtemps, une longère reçue par succession ou un bien ancien rénové ne produisent pas nécessairement la même imposition.

À retenir

• La plus-value correspond à l’écart entre le prix de vente et le prix d’acquisition, avec plusieurs corrections possibles.
• La résidence principale est exonérée, mais une résidence secondaire peut aussi ouvrir droit, selon les cas, à une exonération ou à des abattements.
• Après abattements, la plus-value nette taxable supporte en principe l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % ; un vendeur affilié au régime obligatoire de sécurité sociale d’un autre pays de l’Espace économique européen ou de la Suisse ne paie, sous conditions, que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.
• Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value immobilière est exonérée d’impôt sur le revenu ; au-delà de 30 ans, l’exonération s’étend aussi aux prélèvements sociaux.
• Une taxe complémentaire peut s’ajouter si la plus-value imposable dépasse 50 000 €, avec un taux de 2 % à 6 %.

Résidence secondaire : dans quels cas la plus-value est-elle imposée ?

Quand vous revendez un bien plus cher que son coût d’acquisition, vous réalisez une plus-value. Pour une résidence secondaire, cette plus-value relève en principe de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Selon Service Public, l’exonération automatique vise la résidence principale, c’est-à-dire le logement occupé de façon habituelle et effective pendant la majeure partie de l’année. Une maison de vacances ou un pied-à-terre n’entre donc généralement pas dans cette catégorie.

Pour autant, résidence secondaire ne veut pas dire taxation systématique. L’exonération peut résulter de la durée de détention, d’un prix de vente limité, de la situation personnelle du vendeur, d’une première cession sous conditions, ou encore de règles particulières applicables aux non-résidents.

Comment se calcule la plus-value brute ?

Le calcul repose sur la comparaison entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Ces deux montants peuvent toutefois être ajustés.

Le prix de vente retenu

Le point de départ est le prix indiqué dans l’acte. Il peut être diminué, sur justificatifs, de certains frais supportés pour vendre, par exemple des diagnostics obligatoires. À l’inverse, les sommes versées à votre profit viennent l’augmenter.

Le prix d’acquisition retenu

En cas d’achat, la base retenue correspond au montant effectivement payé et mentionné dans l’acte. Cette base peut ensuite être majorée dans plusieurs cas :

• les charges et indemnités versées au vendeur, pour leur montant réel ;
• les frais d’acquisition, pour leur montant réel justifié ou selon un forfait de 7,5 % du prix d’achat ;
• certaines dépenses de travaux, sous conditions, pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d’achat lorsque le bien est détenu depuis plus de 5 ans ;
• les frais de voirie, de réseaux et de distribution.

Si le bien a été loué meublé en tant que loueur non professionnel, les amortissements déduits sont, sous certaines conditions, réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 : ils diminuent le prix d’acquisition retenu, d’après Service Public.

Si le bien provient d’une donation ou d’une succession, la référence n’est pas un ancien prix payé par la famille. La base d’acquisition correspond alors à la valeur retenue pour le calcul des droits au moment de la transmission, telle qu’elle figure dans l’acte de donation ou la déclaration de succession. Selon impots.gouv.fr, les frais payés, comme les frais de notaire et les droits d’enregistrement, viennent augmenter cette valeur. Le forfait de 7,5 % vise, lui, les frais d’acquisition d’un bien acheté.

Pour les biens transmis entre générations, ce point peut peser fortement dans le calcul final. La valeur déclarée lors de la transmission reste la référence : une estimation faite au moment de la vente ne la remplace pas. Une expertise en valeur vénale sert à établir la valeur d’un bien à une date donnée, par exemple lors d’une donation, d’une succession ou d’un partage en cours.

Quels frais et travaux permettent d’optimiser légalement la base taxable ?

L’enjeu n’est pas de contourner la règle, mais d’appliquer correctement ce que les textes autorisent. En pratique, une plus-value surévaluée vient souvent d’un dossier incomplet.

Les oublis les plus courants sont les suivants :

• pour un bien acheté, ne pas intégrer les frais d’acquisition alors qu’ils peuvent être retenus au réel ou via le forfait de 7,5 % du prix d’achat ;
• laisser de côté des travaux éligibles ;
• confondre entretien courant et dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration ;
• ne plus disposer des justificatifs nécessaires ;
• pour un bien reçu par donation ou succession, oublier d’ajouter à la valeur déclarée les frais de notaire et droits d’enregistrement payés.

Pour une résidence secondaire ancienne, mieux vaut rassembler avant la vente les actes, factures, diagnostics et documents de transmission. Le notaire calcule l’imposition : pour les frais et travaux retenus à leur montant réel, il a besoin de justificatifs. À défaut, les forfaits de 7,5 % (frais d’acquisition d’un bien acheté) et de 15 % (travaux, bien détenu depuis plus de 5 ans) peuvent s’appliquer.

Lorsqu’une succession, une donation ou un partage est en cours, le Cabinet Soudey, installé à Veules-les-Roses depuis plus de 70 ans, intervient notamment en expertise immobilière de valeur vénale.

Durée de détention : l’effet majeur sur la fiscalité

La durée de détention réduit progressivement la base imposable grâce à des abattements. L’assiette n’est pas la même pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

Service Public donne le barème suivant :

• jusqu’à la 5e année, aucun abattement ne s’applique ;
• de la 6e à la 21e année, l’abattement est de 6 % par an pour l’impôt sur le revenu et de 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux ;
• pour la 22e année révolue, il est de 4 % pour l’impôt sur le revenu et de 1,6 % pour les prélèvements sociaux ;
• au-delà de la 22e année, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu et l’abattement pour les prélèvements sociaux est de 9 % par an ;
• au-delà de la 30e année, l’exonération s’étend aussi aux prélèvements sociaux.

Par exemple, pour un bien détenu depuis 25 ans, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu et l’abattement pour les prélèvements sociaux atteint 55 % (26,4 % + 1,6 % + 27 %), selon l’exemple de Service Public.

Pour les maisons familiales conservées longtemps, la date exacte de départ de détention mérite donc d’être vérifiée avec soin avant la vente.

Quelles exonérations peuvent concerner une résidence secondaire ?

Une résidence secondaire n’est pas toujours taxée. Plusieurs exonérations existent, mais elles sont strictement encadrées.

La première cession d’un logement autre que la résidence principale

Vous pouvez être exonéré si vous cédez un logement autre que votre résidence principale et si vous respectez deux conditions cumulatives :

• affecter le prix de vente à l’achat ou à la construction de votre habitation principale dans un délai de 2 ans ;
• ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la vente.

L’exonération doit être demandée dans l’acte et ne peut être utilisée qu’une seule fois. Si seule une partie du prix est réemployée, l’exonération porte sur une part de la plus-value proportionnelle à la fraction du prix réemployée : par exemple, si 60 % du prix sert à l’achat de l’habitation principale, 60 % de la plus-value est exonérée.

Le prix de vente n’excède pas 15 000 €

La vente est exonérée lorsque le prix n’excède pas 15 000 €. Cette situation concerne surtout des cessions particulières.

Les situations personnelles du vendeur

Des exonérations sous conditions de ressources existent aussi pour les vendeurs qui touchent une pension de vieillesse ou de réversion, ou qui ont une carte mobilité inclusion invalidité (eux-mêmes ou leur conjoint). Une autre exonération, sous conditions, concerne les personnes qui résident dans un établissement d’accueil pour personnes âgées ou pour adultes handicapés, mais uniquement pour la vente de leur ancienne résidence principale : elle ne s’applique pas à une résidence secondaire.

Pour une cession en 2026, Service Public indique les conditions suivantes :

• pension de vieillesse ou de réversion, ou carte mobilité inclusion invalidité : un revenu fiscal de référence de 2024 ne dépassant pas 12 793 € pour la 1re part de quotient familial, plus 3 428 € par demi-part supplémentaire ;
• entrée en établissement d’accueil : un revenu de 2024 ne dépassant pas 30 024 € pour la 1re part, plus 7 015 € pour la 1re demi-part supplémentaire et 5 522 € pour les demi-parts suivantes ; l’ancienne résidence principale doit être vendue dans les 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement et ne pas avoir été occupée (louée ou prêtée), sauf par le conjoint ;
• dans tous ces cas, ne pas être soumis à l’IFI pour l’avant-dernière année précédant la vente.

D’autres exonérations tiennent au bien ou à l’acheteur, et non à la situation du vendeur : vente d’un droit de surélévation jusqu’au 31 décembre 2026, vente à un organisme de logement social ou à un opérateur privé qui s’engage à réaliser des logements sociaux jusqu’au 31 décembre 2027, ou bien exproprié si toute l’indemnité est réemployée dans un délai de 12 mois.

Non-résident : un cas fréquent pour les maisons de vacances

Sur la côte d’Albâtre, certains propriétaires vivent hors de France tout en conservant une maison familiale. La plus-value reste en principe imposable dans les mêmes conditions que pour un résident, sous réserve des conventions fiscales internationales.

Des exonérations spécifiques sont toutefois prévues. La vente de la résidence principale peut être exonérée si elle intervient au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit le transfert du domicile fiscal hors de France et si le logement n’a pas été mis à la disposition d’un tiers entre ce départ et la vente.

Pour une autre résidence, une exonération est prévue dans la limite d’une plus-value de 150 000 € et d’une résidence par contribuable, à deux conditions cumulatives : être ressortissant d’un pays de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen ayant conclu une convention avec la France, et avoir été fiscalement domicilié en France de façon continue pendant au moins 2 ans. Selon Service Public, la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert du domicile fiscal ; ce délai ne s’applique pas si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la vente. Un propriétaire qui a seulement la nationalité britannique ne remplit pas la condition de nationalité depuis la sortie du Royaume-Uni de l’Union européenne. Selon impots.gouv.fr, cette exonération ne s’applique pas non plus à un bien détenu au travers d’une société, par exemple une SCI.

Pour les prélèvements sociaux, un non-résident affilié au régime obligatoire de sécurité sociale d’un autre pays de l’Espace économique européen ou de la Suisse ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, au lieu de 17,2 %. Il doit attester sur l’honneur de sa situation et fournir ses justificatifs si l’administration les demande.

Lorsque la plus-value reste imposable, un représentant fiscal doit en principe être désigné, sauf exceptions prévues par les textes selon votre situation, le prix de vente ou l’exonération acquise.

Taxation finale : quels taux faut-il avoir en tête ?

Une fois la plus-value nette taxable déterminée, après prise en compte des abattements applicables, deux prélèvements principaux s’appliquent en principe :

• l’impôt sur le revenu au taux de 19 % ;
• les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Le taux des prélèvements sociaux se limite à 7,5 %, sous conditions, pour un vendeur affilié à la sécurité sociale obligatoire d’un autre pays de l’Espace économique européen ou de la Suisse (voir la partie sur les non-résidents).

D’après l’administration fiscale, une taxe supplémentaire peut s’ajouter lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Son taux varie de 2 % à 6 %. Elle vise les plus-values immobilières élevées et ne s’applique pas aux ventes exonérées ni aux cessions de terrains à bâtir.

Il faut donc distinguer la plus-value brute, la plus-value corrigée par les frais et majorations admis, puis la plus-value nette taxable, calculée séparément pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux puisque les abattements diffèrent. Chacune de ces deux bases supporte son propre taux : 19 % pour l’impôt sur le revenu, 17,2 % (ou 7,5 % dans le cas décrit ci-dessus) pour les prélèvements sociaux.

Qui fait les démarches et comment bien préparer la vente ?

Le notaire chargé de la vente accomplit les formalités fiscales : démarches auprès de l’administration, calcul de la plus-value imposable, établissement de la déclaration et paiement de l’impôt auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien. Vous devez ensuite reporter les informations nécessaires sur votre déclaration de revenus.

Pour préparer la vente d’une résidence secondaire, l’ordre le plus utile est souvent le suivant :

1. retrouver l’acte d’acquisition, de succession ou de donation ;
2. vérifier la date de départ de la détention ;
3. rassembler les justificatifs de frais, travaux et frais de vente ;
4. examiner les exonérations possibles ;
5. faire estimer la valeur actuelle du bien pour fixer le prix de vente.

Une estimation de commercialisation et une expertise en valeur vénale ne répondent pas au même besoin : la première sert à fixer un prix de mise en vente, la seconde établit la valeur d’un bien à une date donnée, par exemple pour une succession, une donation ou un partage en cours.

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter la page de service-public.gouv.fr sur la plus-value immobilière et le dossier pratique de l’administration fiscale.

Questions fréquentes