Segunda residencia en la costa de Albâtre : ganancia patrimonial en la venta
Antes de vender su inmueble en la costa de Albâtre, es mejor saber cómo se calcula la plusvalía de una segunda residencia, qué gastos pueden reducirla y en qué casos una exención o una reducción puede disminuir la factura fiscal.
La venta de una segunda residencia en la costa de Alabastro puede generar una plusvalía imponible, pero el resultado depende del cálculo aplicado, de los gastos admitidos, del período de tenencia y de las exenciones previstas por la normativa.
Para un propietario en Veules-les-Roses, Saint-Valery-en-Caux, Dieppe o en el Pays de Caux, lo importante es sobre todo verificar la base fiscal antes de firmar. Una casa familiar conservada durante mucho tiempo, una casa rural recibida por herencia o una propiedad antigua renovada no generan necesariamente la misma tributación.
A tener en cuenta
- La plusvalía corresponde a la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, con varias posibles correcciones.
- La vivienda habitual está exenta, pero una segunda residencia también puede dar derecho, según el caso, a una exención o a reducciones.
- Tras las reducciones, la plusvalía neta imponible está sujeta, en principio, al impuesto sobre la renta a un tipo del 19 % y a las cotizaciones sociales a un tipo del 17,2 % ; un vendedor afiliado al régimen obligatorio de seguridad social de otro país del Espacio Económico Europeo o de Suiza solo paga, bajo ciertas condiciones, la contribución de solidaridad del 7,5 %.
- Después de 22 años de tenencia, la plusvalía inmobiliaria está exenta del impuesto sobre la renta ; después de 30 años, la exención se extiende también a las cotizaciones sociales.
- Puede añadirse un impuesto complementario si la ganancia imponible supera 50.000 €, con un tipo del 2 % al 6 %.
Segunda residencia : ¿en qué casos se grava la ganancia patrimonial?
Cuando se vende un bien por un precio superior a su coste de adquisición, se obtiene una plusvalía. Para una segunda residencia, esta plusvalía está sujeta, en principio, al impuesto sobre la renta y a las cotizaciones sociales.
Según Service Public, la exención automática se aplica a la vivienda habitual, es decir, la vivienda ocupada de forma habitual y efectiva durante la mayor parte del año. Por tanto, una casa de vacaciones o una vivienda ocasional generalmente no entra en esta categoría.
No obstante, segunda residencia no significa tributación sistemática. La exención puede derivarse del tiempo de tenencia, de un precio de venta limitado, de la situación personal del vendedor, de una primera transmisión bajo ciertas condiciones o de normas especiales aplicables a los no residentes.
¿Cómo se calcula la plusvalía bruta?
El cálculo se basa en la comparación entre el precio de venta y el precio de adquisición. No obstante, estos dos importes pueden ajustarse.
El precio de venta considerado
El punto de partida es el precio indicado en la escritura. Puede reducirse, mediante justificantes, por determinados gastos asumidos para vender, como los diagnósticos obligatorios. Por el contrario, las cantidades abonadas en su beneficio lo incrementan.
El precio de adquisición considerado
En caso de compra, la base considerada corresponde al importe efectivamente pagado y mencionado en la escritura. Posteriormente, esta base puede incrementarse en varios casos:
- los gastos e indemnizaciones abonados al vendedor, por su importe real;
- los gastos de adquisición, por su importe real justificado o según una cantidad fija del 7,5 % del precio de compra;
- determinados gastos de obras, bajo ciertas condiciones, por su importe real justificado o por una cantidad fija del 15 % del precio de compra cuando el bien se posee desde hace más de 5 años ;
- los gastos de urbanización, redes y distribución.
Si el inmueble se alquiló amueblado como arrendador no profesional, las amortizaciones deducidas se reintegran, bajo determinadas condiciones, en el cálculo de la plusvalía para las ventas realizadas desde el 15 de febrero de 2025: reducen el precio de adquisición considerado, según Service Public.
Si el inmueble procede de una donación o una herencia, la referencia no es un precio antiguo pagado por la familia. La base de adquisición corresponde entonces al valor tenido en cuenta para calcular los impuestos en el momento de la transmisión, tal como figura en la escritura de donación o en la declaración de herencia. Según impots.gouv.fr, los gastos pagados, como los honorarios notariales y los derechos de registro, incrementan este valor. El porcentaje fijo del 7,5 % se refiere, por su parte, a los gastos de adquisición de un inmueble comprado.
Para los bienes transmitidos entre generaciones, este punto puede pesar mucho en el cálculo final. El valor declarado en la transmisión sigue siendo la referencia: una valoración realizada en el momento de la venta no lo sustituye. Una tasación del valor de mercado sirve para establecer el valor de un inmueble en una fecha determinada, por ejemplo, con motivo de una donación, una herencia o una partición en curso.
¿Qué gastos y obras permiten optimizar legalmente la base imponible?
La cuestión no es eludir la norma, sino aplicar correctamente lo que permiten los textos legales. En la práctica, una plusvalía sobrevalorada suele deberse a un expediente incompleto.
Los olvidos más frecuentes son los siguientes :
- para un bien comprado, no incluir los gastos de adquisición cuando pueden computarse por su importe real o mediante el porcentaje fijo del 7,5 % del precio de compra ;
- dejar de lado obras elegibles ;
- confundir el mantenimiento corriente con los gastos de construcción, reconstrucción, ampliación o mejora ;
- dejar de disponer de los justificantes necesarios;
- para un bien recibido por donación o sucesión, olvidar añadir al valor declarado los gastos notariales y los derechos de registro pagados.
Para una segunda residencia antigua, es mejor reunir antes de la venta las escrituras, facturas, diagnósticos y documentos de transmisión. El notario calcula la tributación: para los gastos y obras considerados por su importe real, necesita justificantes. En su defecto, pueden aplicarse los porcentajes fijos del 7,5 % (gastos de adquisición de una propiedad comprada) y del 15 % (obras, propiedad poseída durante más de 5 años).
Cuando una herencia, una donación o una partición están en curso, Cabinet Soudey, establecido en Veules-les-Roses desde hace más de 70 años, interviene especialmente en la tasación inmobiliaria del valor de mercado.
Duración de la tenencia: el efecto principal en la fiscalidad
El período de tenencia reduce progresivamente la base imponible gracias a las deducciones. La base no es la misma para el impuesto sobre la renta y para las cotizaciones sociales.
Service Public ofrece la siguiente escala:
- hasta el 5.º año, no se aplica ninguna reducción;
- del 6.º al 21.º año, la reducción es del 6 % anual para el impuesto sobre la renta y del 1,65 % anual para las cotizaciones sociales ;
- para el 22.º año cumplido, es del 4 % para el impuesto sobre la renta y del 1,6 % para las cotizaciones sociales ;
- más allá del 22.º año, la plusvalía está exenta del impuesto sobre la renta y la reducción para las cotizaciones sociales es del 9 % anual ;
- más allá del 30.º año, la exención se extiende también a las cotizaciones sociales.
Por ejemplo, para un inmueble poseído desde hace 25 años, la ganancia patrimonial está exenta del impuesto sobre la renta y la reducción para las cotizaciones sociales alcanza el 55 % (26,4 % + 1,6 % + 27 %), según el ejemplo de Service Public.
| Situación | Impuesto sobre la renta | Cotizaciones sociales | Punto de atención |
|---|---|---|---|
| Vivienda habitual | Exención | Exención | La vivienda debe ser el domicilio habitual y efectivo en el momento de la venta |
| Segunda residencia adquirida hace menos de 22 años | Sujeto a impuestos después de las posibles reducciones | Sujeto a impuestos después de las posibles reducciones | El resultado depende del precio de adquisición, los gastos, las obras y el tiempo de tenencia |
| Inmueble poseído durante más de 22 años | Exención vinculada al período de tenencia | Puede seguir adeudándose | También pueden aplicarse otras exenciones antes de este umbral según la situación |
| Inmueble poseído durante más de 30 años | Exención | Exención | El período de tenencia elimina entonces la tributación de la plusvalía |
En las casas familiares conservadas durante mucho tiempo, conviene comprobar cuidadosamente la fecha exacta de inicio de la tenencia antes de la venta.
¿Qué exenciones pueden aplicarse a una segunda residencia?
Una segunda residencia no siempre tributa. Existen varias exenciones, pero están estrictamente reguladas.
La primera transmisión de una vivienda distinta de la residencia principal
Puede estar exento si vende una vivienda distinta de su residencia principal y cumple dos condiciones acumulativas:
- destinar el precio de venta a la compra o construcción de su vivienda habitual en un plazo de 2 años ;
- no haber sido propietario de su residencia principal durante los 4 años anteriores a la venta.
La exención debe solicitarse en el acto y solo puede utilizarse una vez. Si solo se reinvierte una parte del precio, la exención se aplica a una parte de la plusvalía proporcional a la fracción del precio reinvertida: por ejemplo, si el 60 % del precio se destina a la compra de la vivienda habitual, el 60 % de la plusvalía está exento.
El precio de venta no supera 15.000 €
La venta está exenta cuando el precio no supera 15.000 €. Esta situación afecta sobre todo a transmisiones particulares.
Las circunstancias personales del vendedor
También existen exenciones condicionadas por los ingresos para los vendedores que perciben una pensión de jubilación o de viudedad, o que tienen una tarjeta de movilidad inclusiva por discapacidad (ellos mismos o su cónyuge). Otra exención, sujeta a condiciones, se aplica a las personas que residen en un centro de acogida para personas mayores o adultos con discapacidad, pero únicamente para la venta de su anterior residencia habitual: no se aplica a una segunda residencia.
Para una transmisión en 2026, Service Public indica las siguientes condiciones:
- pensión de jubilación o de viudedad, o tarjeta de movilidad inclusiva por discapacidad: una renta fiscal de referencia de 2024 que no supere 12.793 € para la 1.ª parte del cociente familiar, más 3.428 € por cada media parte adicional ;
- entrada en un centro asistencial: unos ingresos de 2024 que no superen 30.024 € para la 1.ª parte, más 7.015 € para la 1.ª media parte adicional y 5.522 € para las medias partes siguientes; la antigua residencia principal debe venderse en los 2 años siguientes al ingreso en el centro y no haber sido ocupada (alquilada o prestada), salvo por el cónyuge;
- en todos estos casos, no estar sujeto al IFI durante el penúltimo año anterior a la venta.
Otras exenciones dependen de la propiedad o del comprador, y no de la situación del vendedor: venta de un derecho de sobreelevación hasta el 31 de diciembre de 2026, venta a un organismo de vivienda social o a un operador privado que se comprometa a construir viviendas sociales hasta el 31 de diciembre de 2027, o bien una propiedad expropiada si toda la indemnización se reinvierte en un plazo de 12 meses.
No residente: un caso frecuente para las casas de vacaciones
En la Côte d’Albâtre, algunos propietarios viven fuera de Francia y conservan una casa familiar. La plusvalía, en principio, sigue estando sujeta a impuestos en las mismas condiciones que para un residente, sin perjuicio de los convenios fiscales internacionales.
No obstante, están previstas exenciones específicas. La venta de la residencia habitual puede quedar exenta si se realiza como máximo el 31 de diciembre del año siguiente al traslado del domicilio fiscal fuera de Francia y si la vivienda no se ha puesto a disposición de un tercero entre la salida y la venta.
Para otra residencia, se prevé una exención dentro del límite de una plusvalía de 150.000 € y de una residencia por contribuyente, con dos condiciones acumulativas: ser nacional de un país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo que haya firmado un convenio con Francia, y haber tenido el domicilio fiscal en Francia de forma continuada durante al menos 2 años. Según Service Public, la venta debe realizarse como muy tarde el 31 de diciembre del 10.º año siguiente al del traslado del domicilio fiscal; este plazo no se aplica si dispone libremente de la vivienda al menos desde el 1 de enero del año anterior al de la venta. Un propietario que solo tenga la nacionalidad británica no cumple la condición de nacionalidad desde la salida del Reino Unido de la Unión Europea. Según impots.gouv.fr, esta exención tampoco se aplica a una propiedad poseída a través de una sociedad, por ejemplo, una SCI.
En cuanto a las contribuciones sociales, un no residente afiliado al régimen obligatorio de seguridad social de otro país del Espacio Económico Europeo o de Suiza solo paga la contribución de solidaridad del 7,5 %, en lugar del 17,2 %. Debe declarar bajo juramento su situación y presentar justificantes si la administración los solicita.
Cuando la plusvalía sigue estando sujeta a impuestos, en principio debe designarse un representante fiscal, salvo las excepciones previstas por la normativa según su situación, el precio de venta o la exención adquirida.
Tributación final: ¿qué tipos hay que tener en cuenta ?
Una vez determinada la ganancia patrimonial neta imponible, tras tener en cuenta las reducciones aplicables, en principio se aplican dos gravámenes principales:
- el impuesto sobre la renta al tipo del 19 %;
- las cotizaciones sociales al tipo del 17,2 %.
El tipo de las cotizaciones sociales se limita a 7,5 %, bajo determinadas condiciones, para un vendedor afiliado a la seguridad social obligatoria de otro país del Espacio Económico Europeo o de Suiza (véase la sección sobre no residentes).
Según la administración tributaria, puede añadirse un impuesto adicional cuando la plusvalía imponible supera 50.000 € €. Su tipo varía del 2 % al 6 %. Se aplica a las plusvalías inmobiliarias elevadas y no se aplica a las ventas exentas ni a las transmisiones de terrenos edificables.
Por tanto, hay que distinguir entre la plusvalía bruta, la plusvalía corregida por los gastos y las mejoras admitidos y, después, la plusvalía neta imponible, calculada por separado para el impuesto sobre la renta y para las cotizaciones sociales, ya que las reducciones difieren. Cada una de estas dos bases soporta su propio tipo: 19 % para el impuesto sobre la renta, 17,2 % (o 7,5 % en el caso descrito anteriormente) para las cotizaciones sociales.
¿Quién realiza los trámites y cómo preparar bien la venta?
El notario encargado de la venta realiza los trámites fiscales: gestiones ante la administración, cálculo de la plusvalía imponible, elaboración de la declaración y pago del impuesto ante los servicios de publicidad registral inmobiliaria del lugar donde se encuentra el inmueble. Después deberá trasladar la información necesaria a su declaración de la renta.
Para preparar la venta de una segunda residencia, el orden más útil suele ser el siguiente:
- encontrar el título de adquisición, sucesión o donación ;
- comprobar la fecha de inicio de la tenencia;
- reunir los justificantes de gastos, obras y gastos de venta ;
- examinar las posibles exenciones;
- hacer tasar el valor actual del inmueble para fijar el precio de venta.
Una estimación de comercialización y una tasación de valor de mercado no responden a la misma necesidad: la primera sirve para fijar un precio de salida, mientras que la segunda establece el valor de un inmueble en una fecha determinada, por ejemplo, para una sucesión, una donación o una partición en curso.
Para profundizar, puede consultar la página de service-public.gouv.fr sobre la plusvalía inmobiliaria y el expediente práctico de la administración tributaria.
Preguntas frecuentes
¿Una casa de vacaciones en Veules-les-Roses está exenta como una vivienda habitual ?
No, no automáticamente. La exención de pleno derecho se aplica a la vivienda habitual, ocupada de manera habitual y efectiva. No obstante, una segunda residencia puede acogerse a otra exención según el tiempo de tenencia, el precio de venta o la situación del vendedor.
¿Las obras realizadas en una casa tradicional antigua pueden reducir la plusvalía imponible ?
Sí, bajo ciertas condiciones. Algunos gastos de construcción, reconstrucción, ampliación o mejora pueden aumentar el precio de adquisición por su importe real justificado, o mediante una cantidad fija de 15 % del precio de compra cuando el inmueble se haya poseído durante más de 5 años. Deben distinguirse del mantenimiento corriente.
¿Cuánto tiempo debe pasar para que una segunda residencia deje de estar sujeta a impuestos ?
La respuesta depende del impuesto considerado y de la posible existencia de otra exención. En cuanto al período de tenencia, la plusvalía imponible está exenta del impuesto sobre la renta después de 22 años, y de las cotizaciones sociales después de 30 años. Entre ambos períodos, las cotizaciones sociales pueden seguir adeudándose, con una reducción del 9 % anual después del 22.º año.
He heredado una casa en la costa de Alabastro : ¿qué precio de adquisición hay que tomar ?
En caso de herencia, la base de adquisición no es un antiguo precio pagado por la familia. Se trata del valor considerado en el momento de la herencia para calcular los impuestos, incrementado con los gastos pagados, como los honorarios notariales y los derechos de registro. Este dato tiene un efecto directo sobre la futura ganancia patrimonial.
¿Paga plusvalía un no residente que vende su segunda residencia en Francia?
En principio, sí, en las mismas condiciones que un residente, sin perjuicio de un convenio internacional. Siguen siendo posibles varias exenciones, como la vinculada al período de tenencia. Para la venta de otra residencia, la exención, hasta el límite de 150.000 € de ganancia patrimonial y de una residencia por contribuyente, está reservada a los nacionales de un país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo que haya celebrado un convenio con Francia, con domicilio fiscal en Francia de forma continuada durante al menos 2 años, y exige respetar la condición relativa al plazo o a la libre disposición de la vivienda. Las cotizaciones sociales se limitan al 7,5 % para un vendedor afiliado a la seguridad social obligatoria de otro país del Espacio Económico Europeo o de Suiza.
¿Quién calcula y paga el impuesto sobre la plusvalía al vender ?
El notario se encarga de los trámites fiscales relacionados con la venta. Calcula la plusvalía imponible, elabora la declaración y paga el impuesto ante los servicios de publicidad registral inmobiliaria del lugar donde se encuentra el inmueble. Después deberá incluir la información requerida en su declaración de la renta.
¿Se puede estimar por adelantado el coste fiscal de una venta?
Sí, siempre que disponga de los documentos adecuados. Es necesario conocer el precio o valor de adquisición, el tiempo de tenencia, los gastos, las obras y las posibles exenciones. Una calculadora, accesible desde la página de Service Public sobre la plusvalía inmobiliaria, permite estimar el importe del impuesto. En caso de duda sobre su situación, el notario, la administración tributaria o la ADIL pueden ayudarle a verificar las normas aplicables.
Fuentes
- Impuesto sobre la renta - Plusvalía inmobiliaria | Service Public, service-public.gouv.fr
- Vendo un inmueble, impots.gouv.fr (Dirección General de Finanzas Públicas)
- Ganancias patrimoniales gravadas, impots.gouv.fr (Dirección General de Finanzas Públicas)
- Gravámenes sociales (CSG, CRDS...) sobre los rendimientos del patrimonio y de inversiones | Service Public, service-public.gouv.fr
- Inmueble o vendedor fuera de Francia, impots.gouv.fr (Dirección General de Finanzas Públicas)
- Ganancias patrimoniales exentas, impots.gouv.fr (Dirección General de Finanzas Públicas)
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