Impuesto sobre bienes inmuebles : ¿quién lo paga y cómo se calcula ?
El impuesto sobre bienes inmuebles debe pagarlo el propietario o usufructuario de un inmueble construido el 1 de enero, tanto si lo ocupa como si lo alquila, y su importe depende del valor catastral de alquiler, de los tipos aprobados localmente y de las posibles exenciones o reducciones.
El impuesto sobre bienes inmuebles debe pagarlo la persona que sea propietaria o usufructuaria de un inmueble construido el 1 de enero del año impositivo. Para muchos propietarios, arrendadores o titulares de una segunda residencia en la costa de Alabastro, la pregunta esencial es la siguiente: quién recibe el aviso, sobre qué bienes y en qué casos puede aplicarse una exención, una reducción o una condonación.
El impuesto sobre bienes inmuebles construidos, o TFPB, afecta principalmente a las casas, apartamentos y demás construcciones que forman parte de los bienes inmuebles construidos. Según Service-Public.fr, existen exenciones, reducciones o condonaciones en determinados casos, pero responden a condiciones precisas relacionadas con el bien o con la situación del propietario.
A tener en cuenta
- El TFPB se debe pagar si es propietario o usufructuario de un inmueble construido a 1 de enero del año impositivo.
- Se aplica, en particular, a casas, apartamentos, edificios profesionales, instalaciones industriales o comerciales y a ciertas dependencias inmediatas e indispensables.
- El aviso reúne el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto de recogida de residuos domésticos (TEOM).
- Una vivienda alquilada sigue tributando a nombre del propietario o del usufructuario obligado al pago a 1 de enero, aunque el TEOM pueda ser reembolsado por el inquilino en concepto de gastos recuperables.
- Según los casos, la exención puede durar 2 años, 5 años o 15 años, con trámites y plazos propios de cada situación.
¿Quién paga el impuesto sobre bienes inmuebles?
El impuesto sobre bienes inmuebles construidos debe pagarlo la persona que posee el bien el 1 de enero. Puede tratarse del propietario o del usufructuario.
Para una vivienda alquilada, el obligado al pago sigue siendo el propietario o el usufructuario a 1 de enero. El hecho de que un inquilino ocupe el inmueble no transfiere el impuesto sobre bienes inmuebles. En cambio, el TEOM que figura en el mismo aviso puede repercutirse al inquilino, ya que forma parte de los gastos recuperables.
Otra situación que conviene conocer: cuando una vivienda se ha vendido en usufructo vitalicio con reserva de uso a favor del vendedor, la administración indica que el impuesto sobre bienes inmuebles debe pagarlo cada año el comprador.
Qué bienes están afectados
El impuesto afecta a los bienes inmuebles construidos. Para pertenecer a esta categoría, la propiedad debe cumplir 2 condiciones:
- estar fijada al suelo de tal manera que desplazarla supusiera su destrucción;
- tener las características de un verdadero edificio, incluidos sus elementos indisociables.
Se incluyen, entre otros, en el ámbito del impuesto sobre bienes inmuebles:
- las viviendas, como una casa o un apartamento;
- el suelo de los edificios y los terrenos que constituyen una dependencia indispensable e inmediata de una construcción;
- un barco instalado de forma fija y acondicionado para vivienda, comercio o industria, incluso si solo está sujeto mediante amarras;
- los edificios comerciales, industriales o profesionales;
- las instalaciones industriales o comerciales, como un cobertizo, un taller o un depósito;
- determinados terrenos de uso comercial o industrial, o utilizados, bajo ciertas condiciones, para la publicidad.
Por el contrario, las construcciones móviles y las caravanas están exentas, salvo cuando están fijadas mediante elementos de albañilería.
Cómo se calcula el impuesto sobre bienes inmuebles
La base imponible del TFPB equivale a la mitad del valor catastral de alquiler del inmueble: este valor se reduce mediante una deducción del 50 %. El importe del impuesto se obtiene aplicando a esta base los tipos aprobados por las administraciones locales. Posteriormente pueden aplicarse exenciones, reducciones o desgravaciones en función del inmueble o de la situación del propietario.
Lo que realmente incluye el aviso de liquidación de impuestos
| Elemento que figura en el informe | ¿Quién lo paga a la administración? | ¿Puede recuperarse del inquilino? |
|---|---|---|
| Impuesto sobre bienes inmuebles de las propiedades construidas | El propietario o usufructuario obligado a 1 de enero | No, no figura en la lista de gastos repercutibles |
| Impuesto de recogida de residuos domésticos (TEOM) | El propietario o usufructuario obligado a 1 de enero también la recibe en la misma notificación | Sí, porque forma parte de los gastos recuperables |
Este punto es importante para los arrendadores. En un alquiler anual, el TEOM puede repercutirse al inquilino como parte de los gastos. Cabinet Soudey ofrece viviendas en alquiler anual y, con su empresa hermana PCG Gestion, gestión de alquileres desde Dieppe hasta Saint-Valery-en-Caux para contratos de vivienda.
Las principales exenciones relacionadas con la propiedad
Nueva construcción, reconstrucción o ampliación de una construcción
Para un edificio destinado a uso residencial, la exención es de 2 años a partir del 1 de enero del año siguiente a la finalización de las obras. No se aplica al TEOM. No obstante, el municipio o la EPCI pueden reducir esta exención mediante una decisión especial. La declaración debe realizarse en el espacio «Bienes inmuebles» dentro de los 90 días siguientes a la finalización de las obras, o presentarse en la oficina tributaria si no es posible realizarla en línea.
Para un edificio destinado a un uso distinto del residencial, la exención es parcial durante 2 años a partir del 1 de enero del año siguiente a la finalización de las obras. La Administración recomienda comprobar con la oficina tributaria si la construcción está afectada.
Vivienda nueva con un alto nivel de eficiencia energética
En algunos municipios, puede concederse una exención del 50 al 100 % durante 5 años a partir del año siguiente a la finalización de la construcción. Depende de una deliberación del municipio o del EPCI, y debe presentarse una declaración en la oficina tributaria con los justificantes del rendimiento energético y medioambiental.
Otras situaciones previstas por la administración
La ficha oficial también menciona:
- la vivienda en alquiler con opción de compra, con una posible exención durante 15 años a partir del año siguiente a la finalización de las obras;
- la vivienda adquirida mediante un arrendamiento real solidario, con una posible reducción durante la vigencia del arrendamiento si el municipio o la entidad pública de cooperación intermunicipal (EPCI) así lo ha decidido.
Las exenciones y reducciones relacionadas con la situación del propietario
Para la vivienda habitual, la administración contempla varias situaciones concretas. Puede tratarse de una exención para una persona que percibe la Aspa o la Asi, de una posible exención para una persona que percibe la AAH si su renta fiscal de referencia, tras las correcciones, permanece por debajo de los límites aplicables, de una reducción de 100 € para determinadas personas mayores de 65 y menores de 75 años a 1 de enero de 2026, sujeta a condiciones de ingresos, o de una posible exención para determinadas personas mayores de 75 años a 1 de enero de 2026, sujeta a condiciones de ingresos.
Los límites dependen de la composición del hogar fiscal y difieren según que la vivienda se encuentre en la Francia metropolitana o en ultramar. Lo más seguro es comprobar su situación en la ficha oficial del impuesto sobre bienes inmuebles o ante su oficina tributaria.
En varios de estos casos, si se pierde el derecho a la exención o a la reducción, este puede prorrogarse durante 2 años y, posteriormente, sustituirse durante los 2 años siguientes por una reducción sobre el valor catastral de alquiler: de dos tercios durante 1 año y de un tercio el último año.
Los trámites que no deben olvidarse
- Después de una nueva construcción o de una ampliación de construcción destinada a vivienda : declaración en los 90 días siguientes a la finalización de las obras.
- Para un arrendamiento real solidario: envío de una declaración y de una copia del contrato antes del 1 de enero del año siguiente a la firma del BRS.
- En caso de cambio relativo a sus bienes inmuebles: actualización en su espacio de impots.gouv.fr para evitar errores fiscales.
En caso de duda sobre la naturaleza del bien, su calificación fiscal o su valor en el marco de una herencia, una donación o una partición, una tasación inmobiliaria a valor de mercado también puede ser útil como complemento de los trámites fiscales.
Para encontrar las referencias locales útiles en Sena Marítimo, también puede consultar nuestra página sobre los tipos del impuesto sobre bienes inmuebles en Sena Marítimo.
Preguntas frecuentes
¿El inquilino paga el impuesto sobre bienes inmuebles en lugar del propietario ?
No, el impuesto sobre bienes inmuebles construidos lo debe pagar el propietario o el usufructuario a 1 de enero. En cambio, la TEOM que figura en el mismo recibo puede exigirse al inquilino, ya que forma parte de los gastos repercutibles.
¿Quién paga el impuesto sobre bienes inmuebles en caso de compra durante el año?
La Administración toma en consideración la situación a 1 de enero del año impositivo. La persona que era propietaria o usufructuaria en esa fecha sigue siendo responsable del impuesto sobre bienes inmuebles ante Hacienda. No obstante, el vendedor y el comprador pueden acordar, durante la venta ante notario, repartirse el impuesto proporcionalmente al período de tenencia durante el año, sobre la base de la última liquidación conocida; este reparto no es oponible a la Administración.
¿Afecta a una segunda residencia ?
Sí, siempre que se trate de un inmueble construido sujeto al impuesto y poseído el 1 de enero. Para determinadas personas mayores de 75 años a 1 de enero de 2026, la exención también puede extenderse a una segunda residencia, siempre que la habiten y se cumplan las condiciones de ingresos.
¿Cómo saber si unas obras dan derecho a una exención ?
Hay que distinguir entre la construcción nueva y la vivienda nueva con un alto nivel de eficiencia energética. Las duraciones, las condiciones y los plazos de declaración no son los mismos ; la ficha oficial y la administración tributaria permiten verificar su caso concreto.
¿Por qué la exención no hace desaparecer toda la cantidad que figura en el aviso ?
Porque la exención del impuesto sobre bienes inmuebles no se aplica a la TEOM en varias situaciones previstas por la administración. Por tanto, es posible estar exento del TFPB y seguir teniendo que pagar una parte en concepto de recogida de residuos domésticos.
¿Dónde verificar la información de mi inmueble si detecto un error ?
Puede utilizar su espacio en impots.gouv.fr, en particular el servicio « Bienes inmuebles ». Si la situación es más compleja, su centro de impuestos, un notario o un experto contable puede ayudarle a comprobar las declaraciones y las condiciones de exención.
Fuentes
- Impuesto sobre bienes inmuebles construidos (TFPB) | Service Public, service-public.gouv.fr
- Página de inicio impots.gouv.fr, impots.gouv.fr (Dirección General de Finanzas Públicas)
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