Grundsteuer : Wer zahlt sie und wie wird sie berechnet ?
Die Grundsteuer ist vom Eigentümer oder Nießbraucher einer am 1. Januar bebauten Immobilie zu zahlen, unabhängig davon, ob er sie selbst bewohnt oder vermietet. Ihre Höhe hängt vom Katastermietwert, den lokal festgelegten Steuersätzen und möglichen Befreiungen oder Ermäßigungen ab.
Die Grundsteuer ist von der Person zu zahlen, die am 1. Januar des Steuerjahres Eigentümer oder Nießbraucher einer bebauten Immobilie ist. Für viele Eigentümer, Vermieter oder Besitzer eines Zweitwohnsitzes an der Alabasterküste lautet die entscheidende Frage: Wer erhält den Steuerbescheid, für welche Immobilien und in welchen Fällen kann eine Befreiung, Ermäßigung oder ein Erlass gelten?
Die Grundsteuer auf bebaute Grundstücke, kurz TFPB, betrifft zunächst Häuser, Wohnungen und andere Bauwerke, die zu den bebauten Grundstücken gehören. Laut Service-Public.fr gibt es in bestimmten Fällen Befreiungen, Ermäßigungen oder Erlasse, sie sind jedoch an genaue Voraussetzungen geknüpft, die entweder die Immobilie oder die Situation des Eigentümers betreffen.
Das Wichtigste
- Die TFPB ist zu zahlen, wenn Sie am 1. Januar des Besteuerungsjahres Eigentümer oder Nießbraucher eines bebauten Grundstücks sind.
- Sie gilt insbesondere für Häuser, Wohnungen, beruflich genutzte Gebäude, industrielle oder gewerbliche Anlagen sowie für bestimmte unmittelbare und notwendige Nebenflächen.
- Der Bescheid umfasst die Grundsteuer und die Gebühr für die Abholung des Hausmülls (TEOM).
- Eine vermietete Wohnung wird weiterhin auf den Namen des Eigentümers oder des am 1. Januar steuerpflichtigen Nießbrauchers besteuert, auch wenn die TEOM vom Mieter als umlagefähige Nebenkosten erstattet werden kann.
- Je nach Fall kann die Steuerbefreiung 2, 5 oder 15 Jahre dauern, wobei für jede Situation eigene Formalitäten und Fristen gelten.
Wer zahlt die Grundsteuer?
Die Grundsteuer auf bebaute Grundstücke ist von der Person zu zahlen, die am 1. Januar Eigentümer des Grundstücks ist. Dabei kann es sich um den Eigentümer oder den Nießbraucher handeln.
Bei einer vermieteten Wohnung bleibt der Eigentümer oder Nießbraucher am 1. Januar Steuerschuldner. Die Tatsache, dass ein Mieter die Räume bewohnt, überträgt die Grundsteuer nicht. Die auf demselben Bescheid ausgewiesene TEOM kann jedoch vom Mieter zurückgefordert werden, da sie zu den umlagefähigen Kosten gehört.
Eine weitere Situation, die man kennen sollte: Wenn eine Wohnung als Leibrente mit vorbehaltenem Nutzungsrecht zugunsten des Verkäufers verkauft wurde, weist die Verwaltung darauf hin, dass die Grundsteuer jedes Jahr vom Käufer zu entrichten ist.
Welche Immobilien sind betroffen
Die Steuer betrifft bebaute Grundstücke. Um dieser Kategorie anzugehören, muss das Grundstück 2 Bedingungen erfüllen:
- so mit dem Boden verbunden sein, dass eine Versetzung ihre Zerstörung voraussetzen würde;
- die Merkmale eines echten Gebäudes aufweisen, einschließlich seiner untrennbaren Bestandteile.
Insbesondere unterliegen folgende Fälle der Grundsteuer:
- die Wohngebäude, beispielsweise ein Haus oder eine Wohnung;
- der Boden der Gebäude und die Grundstücke, die eine notwendige und unmittelbare Zugehörigkeit zu einem Bauwerk bilden ;
- ein fest verankertes und für Wohn-, Handels- oder Industriezwecke ausgestattetes Boot, auch wenn es lediglich durch Festmacher gehalten wird;
- die gewerblichen, industriellen oder beruflich genutzten Gebäude ;
- die Industrie- oder Gewerbeanlagen, beispielsweise eine Lagerhalle, eine Werkstatt oder ein Tank;
- bestimmte Grundstücke für gewerbliche oder industrielle Zwecke oder Grundstücke, die unter bestimmten Voraussetzungen für Werbezwecke genutzt werden.
Im Gegensatz dazu sind mobile Baracken und Wohnwagen steuerbefreit, außer wenn sie durch Mauerwerksverankerungen befestigt sind.
Wie wird die Grundsteuer berechnet
Die Bemessungsgrundlage der TFPB entspricht der Hälfte des Katastermietwerts der Immobilie: Dieser Wert wird um einen Freibetrag von 50 % gemindert. Der Steuerbetrag ergibt sich, indem auf diese Grundlage die von den lokalen Gebietskörperschaften beschlossenen Sätze angewendet werden. Je nach Immobilie oder Situation des Eigentümers können anschließend Befreiungen, Ermäßigungen oder Steuerentlastungen greifen.
Was der Steuerbescheid tatsächlich umfasst
| Auf der Einschätzung aufgeführtes Element | Wer zahlt es an die Verwaltung? | Kann dieser vom Mieter zurückgefordert werden? |
|---|---|---|
| Grundsteuer auf bebaute Grundstücke | Der Eigentümer oder Nießbraucher, der am 1. Januar steuerpflichtig ist | Nein, sie ist nicht in der Liste der umlagefähigen Kosten enthalten. |
| Müllabfuhrgebühr (TEOM) | Der Eigentümer oder Nießbraucher, der am 1. Januar steuerpflichtig ist, erhält sie ebenfalls auf demselben Bescheid | Ja, da sie zu den umlagefähigen Kosten gehört. |
Dieser Punkt ist für Vermieter wichtig. Bei einer ganzjährigen Vermietung kann die TEOM im Rahmen der Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Cabinet Soudey bietet ganzjährig zu vermietende Wohnungen und mit seiner Schwestergesellschaft PCG Gestion Mietverwaltung von Dieppe bis Saint-Valery-en-Caux für Wohnraummietverträge an.
Die wichtigsten immobilienbezogenen Befreiungen
Neubau, Wiederaufbau oder Anbau
Bei einem zu Wohnzwecken genutzten Gebäude gilt die Befreiung ab dem 1. Januar des Jahres nach Abschluss der Arbeiten 2 Jahre lang. Sie gilt nicht für die TEOM. Die Gemeinde oder der Gemeindeverband kann diese Befreiung jedoch durch einen besonderen Beschluss verkürzen. Die Erklärung muss innerhalb von 90 Tagen nach Abschluss der Arbeiten im Bereich „Immobilien“ abgegeben oder beim Finanzamt eingereicht werden, wenn eine Online-Erklärung nicht möglich ist.
Bei einem Gebäude, das nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, ist die Befreiung ab dem 1. Januar des Jahres nach Abschluss der Arbeiten 2 Jahre lang teilweise gültig. Die Verwaltung empfiehlt, beim Finanzamt zu prüfen, ob der Bau betroffen ist.
Neubauwohnung mit hohem energetischem Standard
In einigen Gemeinden kann für fünf Jahre ab dem auf die Fertigstellung des Baus folgenden Jahr eine Befreiung von 50 bis 100 % gewährt werden. Sie hängt von einem Beschluss der Gemeinde oder des EPCI ab, und beim Finanzamt muss eine Erklärung mit Nachweisen zur Energie- und Umweltleistung eingereicht werden.
Weitere von der Verwaltung vorgesehene Situationen
Das offizielle Merkblatt erwähnt außerdem:
- die Wohnung im Rahmen eines Mietkaufs, mit einer möglichen Befreiung für 15 Jahre ab dem auf die Fertigstellung folgenden Jahr ;
- die Wohnung, die im Rahmen eines solidarischen Erbbaurechts erworben wurde, mit einer möglichen Ermäßigung während der Laufzeit des Erbbaurechts, wenn die Gemeinde oder der Gemeindeverband dies beschlossen hat.
Die mit der Situation des Eigentümers verbundenen Befreiungen und Ermäßigungen
Für den Hauptwohnsitz berücksichtigt die Verwaltung mehrere genau bestimmte Situationen. Möglich sind eine Befreiung für Personen, die Aspa oder Asi beziehen, eine mögliche Befreiung für Personen, die AAH beziehen, wenn ihr korrigiertes Referenzsteuereinkommen unter den geltenden Grenzen bleibt, eine Ermäßigung von 100 € für bestimmte Personen, die am 1. Januar 2026 über 65 und unter 75 Jahre alt sind und die Einkommensvoraussetzungen erfüllen, oder eine mögliche Befreiung für bestimmte Personen, die am 1. Januar 2026 über 75 Jahre alt sind und die Einkommensvoraussetzungen erfüllen.
Die Höchstgrenzen hängen von der Zusammensetzung des Steuerhaushalts ab und unterscheiden sich je nachdem, ob sich die Wohnung im französischen Mutterland oder in Übersee befindet. Am sichersten ist es, Ihre Situation anhand des offiziellen Merkblatts zur Grundsteuer oder bei Ihrem Finanzamt zu prüfen.
In mehreren dieser Fälle kann das Recht auf Befreiung oder Ermäßigung, wenn es verloren geht, zwei Jahre lang verlängert und anschließend in den folgenden zwei Jahren durch einen Abzug vom Mietwert ersetzt werden: zwei Drittel im ersten Jahr und ein Drittel im letzten Jahr.
Die Formalitäten, die nicht vergessen werden sollten
- Nach einem Neubau oder einer Erweiterung eines zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes: Erklärung innerhalb von 90 Tagen nach Abschluss der Arbeiten.
- Bei einem gemeinschaftlichen Solidarpachtvertrag: Einreichung einer Erklärung und einer Kopie des Vertrags vor dem 1. Januar des Jahres, das auf die Unterzeichnung des BRS folgt.
- Bei Änderungen bezüglich Ihrer Immobilien: Aktualisierung in Ihrem Bereich auf impots.gouv.fr, um Veranlagungsfehler zu vermeiden.
Bei Zweifeln hinsichtlich der Beschaffenheit der Immobilie, ihrer steuerlichen Einordnung oder ihres Wertes im Rahmen einer Erbschaft, Schenkung oder Teilung kann zusätzlich zu den steuerlichen Schritten auch ein Immobiliengutachten zum Verkehrswert hilfreich sein.
Um die nützlichen lokalen Referenzen im Département Seine-Maritime wiederzufinden, können Sie auch unsere Seite zu den Grundsteuersätzen im Département Seine-Maritime konsultieren.
Häufig gestellte Fragen
Muss der Mieter anstelle des Eigentümers die Grundsteuer zahlen ?
Nein, die Grundsteuer auf bebaute Grundstücke ist am 1. Januar vom Eigentümer oder Nießbraucher zu zahlen. Die auf demselben Bescheid ausgewiesene TEOM kann hingegen vom Mieter verlangt werden, da sie zu den umlagefähigen Kosten gehört.
Wer zahlt die Grundsteuer bei einem Kauf im Laufe des Jahres ?
Die Verwaltung berücksichtigt die Situation am 1. Januar des Steuerjahres. Die Person, die an diesem Tag Eigentümer oder Nießbraucher war, bleibt gegenüber dem Finanzamt zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet. Verkäufer und Käufer können jedoch beim Verkauf vor dem Notar vereinbaren, die Steuer auf Grundlage des letzten bekannten Steuerbescheids anteilig nach der Besitzdauer im Jahr zu teilen; diese Aufteilung ist der Verwaltung gegenüber nicht wirksam.
Ist ein Zweitwohnsitz betroffen ?
Ja, sofern es sich um ein steuerpflichtiges bebautes Grundstück handelt, das am 1. Januar gehalten wird. Für bestimmte Personen über 75 Jahre am 1. Januar 2026 kann sich die Befreiung auch auf einen Zweitwohnsitz erstrecken, sofern sie dort wohnen und die Einkommensvoraussetzungen erfüllt sind.
Wie kann man feststellen, ob Arbeiten zu einer Befreiung berechtigen ?
Man muss zwischen einem Neubau und einer neuen Wohnung mit hohem Energieeffizienzniveau unterscheiden. Die Laufzeiten, Bedingungen und Fristen für die Meldung sind nicht gleich ; anhand des offiziellen Merkblatts und beim Finanzamt können Sie Ihren konkreten Fall prüfen.
Warum lässt die Befreiung nicht den gesamten auf dem Steuerbescheid ausgewiesenen Betrag verschwinden ?
Weil die Befreiung von der Grundsteuer in mehreren von der Verwaltung vorgesehenen Situationen nicht für die Abgabe für die Hausmüllentsorgung gilt. Es ist daher möglich, von der Grundsteuer befreit zu sein und dennoch einen Anteil für die Hausmüllentsorgung zahlen zu müssen.
Wo kann ich die Informationen zu meiner Immobilie überprüfen, wenn ich einen Fehler feststelle?
Sie können Ihren Bereich auf impots.gouv.fr nutzen, insbesondere den Dienst „Immobilien “. Wenn die Situation komplexer ist, kann Ihr Finanzamt, ein Notar oder ein Steuerberater Ihnen helfen, die Erklärungen und die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung zu überprüfen.
Quellen
- Grundsteuer auf bebaute Grundstücke (TFPB) | Service Public, service-public.gouv.fr
- Startseite impots.gouv.fr, impots.gouv.fr (Generaldirektion für öffentliche Finanzen)
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