Contributi sociali sui redditi fondiari e sulle plusvalenze immobiliari

I contributi sociali sui redditi fondiari e sulle plusvalenze immobiliari riguardano un'ampia parte dei proprietari, che risiedano in Francia o meno. Per i canoni derivanti da una locazione non ammobiliata e per le plusvalenze immobiliari dei privati, il principio è chiaro: tali redditi rientrano nell'ambito dei contributi sociali, con adeguamenti precisi a seconda dell'affiliazione a un regime di previdenza sociale.

Per comprendere bene i prelievi sociali sui redditi fondiari, occorre distinguere tre questioni: i redditi interessati, il tasso effettivamente applicabile in base alla propria situazione e il modo in cui queste somme vengono riscosse. Sulla costa d’Albâtre, dove numerosi immobili sono detenuti come seconde case o affittati tutto l’anno, questa distinzione evita errori al momento di dichiarare un canone o vendere un immobile.

Da ricordare

• I redditi fondiari derivanti da una locazione non ammobiliata e le plusvalenze immobiliari dei privati rientrano tra i redditi soggetti ai contributi sociali.
• In generale, i redditi fondiari e le plusvalenze immobiliari sono soggetti al 17,2 % di contributi sociali, mentre la locazione ammobiliata non professionale è soggetta al 18,6 %.
• Se abitate in Francia, esercitate la vostra attività in un Paese dello SEE o in Svizzera e rientrate nel regime obbligatorio di sicurezza sociale di tale Stato, la CSG e la CRDS non si applicano; resta dovuto il prelievo di solidarietà del 7,5 %.
• Per i redditi fondiari dichiarati entro i termini, l’avviso d’imposta viene inviato tra agosto e settembre.

Quali redditi immobiliari sono interessati

Secondo Service-Public.fr, i contributi sociali si applicano in particolare ai seguenti redditi quando riguardano il patrimonio immobiliare dei privati :

• i redditi fondiari derivanti da una locazione non ammobiliata ;
• i redditi derivanti da una locazione ammobiliata non professionale ;
• le plusvalenze immobiliari delle persone fisiche.

Per i proprietari locatori, la prima verifica consiste quindi nell’identificare correttamente la natura del reddito dichiarato. Un canone derivante da una locazione non ammobiliata rientra nei redditi fondiari. Una cessione immobiliare con guadagno rientra invece nel regime delle plusvalenze immobiliari dei privati.

Questa distinzione interessa soprattutto i locatori che esitano tra affitto non ammobiliato e ammobiliato. Cabinet Soudey propone alloggi in affitto annuale sulla Côte d’Albâtre e la sua gestione locativa con PCG Gestion riguarda precisamente i contratti di locazione abitativa annuale, non gli affitti di breve durata.

Residente o non residente : gli stessi redditi interessati

Per questi redditi immobiliari, essere residenti o non residenti non cambia il tasso: conta l’affiliazione a un regime di previdenza sociale.

Se siete fiscalmente domiciliati fuori dalla Francia

Alcuni redditi di fonte francese restano soggetti ai prelievi sociali, in particolare:

• i redditi fondiari percepiti in Francia ;
• i redditi derivanti da una locazione ammobiliata non professionale ;
• le plusvalenze immobiliari.

Per i proprietari non residenti, è quindi imprudente pensare che un trasferimento all’estero elimini automaticamente qualsiasi contributo sociale su un bene conservato in Francia. L’amministrazione fiscale invita inoltre a verificare la propria situazione presso l’ufficio delle imposte competente, in particolare tramite la propria area su impots.gouv.fr.

I tassi in base alla propria situazione

I tassi non si interpretano allo stesso modo a seconda della situazione personale del contribuente. Per i casi immobiliari più comuni, i tassi sono i seguenti.

Occorre sottolineare due aspetti a cui prestare attenzione.

• La riduzione a 7,5 % non è legata al solo fatto di vivere o lavorare all’estero. Presuppone un’affiliazione alla previdenza sociale obbligatoria di un Paese SEE o della Svizzera, a seconda dei casi definiti dall’amministrazione.
• Per un non residente che desidera beneficiare di questo regime, Service-Public.fr indica che occorre attestare sul proprio onore la propria situazione e fornire i documenti giustificativi se l’amministrazione li richiede.

Se la vostra situazione è cambiata nel corso dell’anno, o se avete lavorato fuori dalla Francia mantenendo un immobile nella Seine-Maritime, un confronto con l’ufficio delle imposte o con un professionista del diritto può evitare un errore di aliquota.

Come vengono pagati i prelievi

Il metodo di pagamento dipende dalla natura del reddito.

Per i redditi fondiari

Se avete presentato la dichiarazione dei redditi nei termini, ricevete tra agosto e settembre un avviso d’imposta comune per l’imposta sul reddito e i contributi sociali. L’avviso indica il dettaglio e il calcolo delle imposte, nonché le modalità di pagamento utilizzabili.

In questo caso, non dovete compiere alcuna formalità particolare per pagare i contributi sociali su questi redditi: vengono richiesti insieme alla relativa imposta.

Nel corso dell'anno, anche i redditi fondiari sono soggetti a un acconto dei prelievi sociali, versato alle stesse condizioni e con la stessa periodicità dell'acconto dell'imposta sul reddito trattenuta alla fonte.

Per le plusvalenze immobiliari

Al momento della vendita, il notaio calcola la plusvalenza imponibile e presenta la dichiarazione, accompagnata dal pagamento dell’imposta e dei contributi sociali dovuti. Dovete poi riportare l’importo della plusvalenza nella dichiarazione dei redditi.

Per i non residenti

Se avete presentato la dichiarazione nei termini, anche l’ufficio delle imposte per i privati non residenti vi invia tra agosto e settembre un avviso d’imposta per i vostri contributi sociali, con il dettaglio del calcolo e le modalità di pagamento.

I casi di riduzione o esenzione da non confondere

Su questo argomento, è frequente la confusione tra esenzione dall'imposta sul reddito ed esenzione dai contributi sociali.

È espressamente previsto un caso di riduzione quando vivete in Francia, lavorate in uno Stato dello SEE o in Svizzera e siete soggetti al regime obbligatorio di previdenza sociale di tale Paese: in questa situazione, la CSG e la CRDS non sono dovute, mentre resta applicabile il prelievo di solidarietà del 7,5 %. Per i non residenti, l’amministrazione indica inoltre che alcuni redditi di fonte francese sono soggetti ai prelievi sociali, mentre altri ne sono esenti.

Esempio comune : per una plusvalenza immobiliare, l’esenzione per durata della detenzione si acquisisce dopo 22 anni per l’imposta sul reddito, ma solo dopo 30 anni per i prelievi sociali.

Per una vendita, la prudenza consiste nel verificare il proprio status prima della firma e prima di qualsiasi dichiarazione, in particolare se risiedete fuori dalla Francia o se lavorate all’estero. Se il valore di un bene deve essere stabilito in un altro contesto, come una successione, una donazione o una divisione, una perizia immobiliare a valore di mercato può inoltre rispondere a un’esigenza distinta dalla fiscalità della plusvalenza.

Gli errori più frequenti tra proprietari e venditori

• Confondere la residenza fiscale con l'affiliazione sociale. L'aliquota del 7,5 % non deriva dal solo luogo di residenza.
• Dimenticare la differenza tra locazione non ammobiliata e ammobiliata. I redditi fondiari riguardano la locazione non ammobiliata, mentre la locazione ammobiliata non professionale rientra in un’altra categoria indicata separatamente dall’amministrazione.
• Aspettare la vendita per verificare la propria situazione di non residente. L'amministrazione richiede, in alcuni casi, un'autocertificazione e documenti giustificativi.

Per un proprietario che affitta un immobile annualmente o intende cederlo, un controllo preliminare delle dichiarazioni e della qualificazione del reddito resta spesso più utile di una correzione a posteriori. In caso di necessità di valutazione di un immobile prima di una divisione ereditaria, la perizia del valore di mercato risponde a una logica patrimoniale diversa da quella del calcolo dei prelievi sociali.

Domande frequenti