Bail de location : mentions obligatoires et clauses interdites

Le bail de location d’un logement occupé comme résidence principale doit être rédigé par écrit et suivre le modèle réglementaire. Pour le bailleur comme pour le locataire, ce document fixe les droits et obligations de chacun et réunit les mentions qui doivent apparaître clairement pour limiter les contestations.

Les difficultés viennent souvent d’un contrat incomplet, d’une annexe manquante ou d’une clause illicite. Selon la fiche officielle sur le contrat de location, certaines informations doivent figurer dans le bail. D’après Service-Public.fr sur les clauses interdites, d’autres stipulations sont réputées non écrites.

À retenir

• Le contrat doit être écrit, établi en un exemplaire par partie et conforme au modèle de bail réglementaire.
• Le bail mentionne notamment l’identité des parties, les caractéristiques du logement, la surface habitable, le loyer, les charges, le dépôt de garantie s’il est prévu, ainsi que la date d’effet.
• Une clause interdite ne s’applique pas, par exemple des frais d’envoi de quittance.

Un écrit conforme est la base du contrat

Pour un logement loué au titre de résidence principale, le bail doit être formalisé par écrit. Il peut prendre la forme d’un acte sous signature privée ou d’un acte authentique. Un exemplaire doit être prévu pour chaque partie.

Le contenu doit respecter le modèle réglementaire en vigueur à la date de signature. Certaines mentions sont imposées et certaines clauses ne peuvent pas être ajoutées.

Pour des logements loués à l’année, les propriétaires qui souhaitent déléguer le suivi administratif peuvent aussi se renseigner sur la gestion locative à l’année avec PCG Gestion, société sœur du Cabinet Soudey. Cela ne concerne pas la location de vacances.

Les mentions qui doivent figurer dans le bail

Identité des parties

Le contrat doit préciser, pour le propriétaire, ses nom et prénom ou sa dénomination, son adresse ou son siège social, ainsi que sa qualité de personne physique ou de personne morale. Le numéro de téléphone portable et l’adresse mail sont facultatifs.

Si le propriétaire est représenté par un mandataire, le bail doit aussi indiquer le nom ou la raison sociale de ce mandataire, son adresse et son activité professionnelle. Pour le ou les locataires, le bail mentionne le nom et le prénom. L’adresse mail peut être ajoutée à titre facultatif.

Description du logement

Le bail doit comporter plusieurs informations sur le logement :

• son identifiant fiscal, hors Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte ;
• la destination de l’immeuble et, lorsqu’elle existe, la mention de la servitude de résidence principale ;
• les caractéristiques du bien, notamment maison ou appartement, en copropriété ou non, avec le nombre de pièces ;
• les équipements à usage privatif et commun ;
• la nature et le montant des travaux réalisés depuis le dernier bail ou son dernier renouvellement ;
• la classe du DPE, hors Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte ;
• la surface habitable.

La servitude de résidence principale répond à un cadre précis. Elle résulte d’une décision du maire, dans une commune où la taxe sur les logements vacants s’applique ou où les résidences secondaires dépassent 20 % des immeubles d’habitation. Elle vise les logements neufs et ceux créés par transformation d’un local.

Loyer, charges et dépôt de garantie

Le bail doit aussi indiquer les éléments financiers du contrat :

• le montant du loyer ;
• ses modalités de paiement, avec la date et la fréquence, généralement mensuelle ;
• les règles de révision éventuelle ;
• le dernier loyer demandé au précédent locataire lorsqu’il a quitté le logement depuis moins de 18 mois ;
• les modalités de paiement des charges ;
• le montant du dépôt de garantie s’il est prévu ;
• le montant estimé des dépenses de chauffage, avec l’année de référence des prix de l’énergie utilisée pour cette estimation.

Dans certains territoires soumis à encadrement, le bail doit aussi mentionner le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, si besoin, le complément de loyer avec ses justifications. L’administration cite notamment Est Ensemble, Plaine Commune, le Pays basque et une partie du territoire de Grenoble-Alpes Métropole.

Les clauses interdites à ne pas laisser passer

Une clause interdite doit être considérée comme non écrite. Même si elle figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée.

Clauses qui imposent des frais ou des modes de paiement abusifs

• imposer le prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement du loyer ;
• autoriser un prélèvement direct sur le salaire ;
• prévoir des amendes ou pénalités en cas d’infraction au bail ou au règlement intérieur ;
• faire payer l’état des lieux de sortie au locataire lorsqu’il n’est pas réalisé par un commissaire de justice ;
• imposer des sommes à l’entrée dans les lieux en plus du dépôt de garantie et des frais de mise en location ;
• facturer des frais de relance, d’envoi de quittance ou des frais de justice en plus des dépens et frais irrépétibles ;
• imposer par avance le remboursement de réparations locatives sur la seule base d’une estimation du propriétaire.

Lorsque l’état des lieux ne peut pas être établi à l’amiable, il est dressé par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, à un coût fixé par décret.

Clauses qui limitent anormalement l’usage du logement

• interdire au locataire une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
• obliger le locataire à prendre son assurance habitation auprès d’un assureur choisi par le propriétaire.

Clauses qui déséquilibrent les responsabilités

• prévoir la responsabilité collective des locataires pour des dégradations dans les parties communes ;
• interdire au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire ;
• dégager le propriétaire de toute responsabilité ;
• rendre le locataire automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.

Clauses liées à la résiliation

• permettre au propriétaire d’obtenir la résiliation par une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester.

Le cas particulier de la surface habitable

La surface habitable n’est pas une mention secondaire. Si elle n’apparaît pas dans le bail, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de la préciser dans le mois qui suit la prise d’effet du bail, par courrier recommandé avec avis de réception. Le propriétaire dispose alors d’un mois pour compléter cette information.

Si la surface indiquée dans le bail est supérieure de plus de 5 % à la surface réelle, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle à l’écart constaté.

La date d’effet de la diminution dépend du moment où la demande est faite : si elle intervient dans les 6 mois suivant la prise d’effet du bail, la baisse s’applique à partir de la date de signature ; au-delà, elle prend effet à compter de la date de la demande.

Bien relire avant de signer

Avant la signature, bailleur et locataire ont intérêt à vérifier le contenu du contrat, les annexes remises, les modalités de paiement, la durée et les clauses particulières. Un bail précis réduit le risque de malentendu.

Pour voir des logements proposés en location à l’année sur la côte d’Albâtre, il est possible de consulter les biens actuellement à louer. En cas de doute sur une clause précise ou sur une situation particulière, l’ADIL ou un professionnel du droit peut utilement vérifier le contrat avant signature.

Questions fréquentes