Mietvertrag: Pflichtangaben und unzulässige Klauseln
Bei einer als Hauptwohnsitz genutzten Wohnung muss der Mietvertrag schriftlich und dem gesetzlich vorgeschriebenen Muster entsprechend abgeschlossen werden und wesentliche Angaben zu den Parteien, der Wohnung, der Miete, den Nebenkosten und dem Inkrafttretensdatum enthalten. Jede unzulässige Klausel gilt als nicht geschrieben.
Der Mietvertrag für eine als Hauptwohnsitz bewohnte Wohnung muss schriftlich abgefasst werden und dem vorgeschriebenen Muster entsprechen. Für Vermieter und Mieter legt dieses Dokument die Rechte und Pflichten jeder Partei fest und enthält die Angaben, die klar erscheinen müssen, um Streitigkeiten zu begrenzen.
Die Schwierigkeiten entstehen häufig durch einen unvollständigen Vertrag, eine fehlende Anlage oder eine unzulässige Klausel. Laut dem offiziellen Merkblatt zum Mietvertrag müssen bestimmte Informationen im Mietvertrag enthalten sein. Nach Angaben von Service-Public.fr zu verbotenen Klauseln gelten andere Bestimmungen als nicht geschrieben.
Das Wichtigste
- Der Vertrag muss schriftlich abgefasst, in einem Exemplar pro Partei erstellt und dem gesetzlichen Mietvertragsmuster entsprechend sein.
- Im Mietvertrag werden insbesondere die Identität der Parteien, die Merkmale der Wohnung, die Wohnfläche, die Miete, die Nebenkosten, die gegebenenfalls vorgesehene Kaution sowie das Inkrafttreten angegeben.
- Eine unzulässige Klausel ist nicht anwendbar, etwa Gebühren für den Versand einer Mietquittung.
Eine ordnungsgemäße schriftliche Vereinbarung ist die Grundlage des Vertrags
Bei einer als Hauptwohnsitz vermieteten Wohnung muss der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden. Er kann als privatschriftliche oder öffentliche Urkunde gestaltet sein. Für jede Partei muss ein Exemplar vorgesehen werden.
Der Inhalt muss dem zum Zeitpunkt der Unterzeichnung geltenden gesetzlichen Muster entsprechen. Bestimmte Angaben sind vorgeschrieben und bestimmte Klauseln dürfen nicht hinzugefügt werden.
Für ganzjährig vermietete Wohnungen können sich Eigentümer, die die administrative Betreuung delegieren möchten, auch über die ganzjährige Mietverwaltung mit PCG Gestion, dem Schwesterunternehmen von Cabinet Soudey, informieren. Dies betrifft nicht die Ferienvermietung.
Die Angaben, die im Mietvertrag enthalten sein müssen
Identität der Parteien
Der Vertrag muss für den Eigentümer seinen Vor- und Nachnamen oder seine Bezeichnung, seine Anschrift oder seinen Geschäftssitz sowie seine Eigenschaft als natürliche oder juristische Person angeben. Mobiltelefonnummer und E-Mail-Adresse sind fakultativ.
Wird der Eigentümer durch einen Beauftragten vertreten, muss der Mietvertrag außerdem den Namen oder die Firma dieses Beauftragten, seine Anschrift und seine berufliche Tätigkeit angeben. Für den oder die Mieter nennt der Mietvertrag Vor- und Nachnamen. Die E-Mail-Adresse kann freiwillig ergänzt werden.
Beschreibung der Wohnung
Der Mietvertrag muss mehrere Angaben zur Wohnung enthalten:
- seine Steueridentifikationsnummer, ausgenommen Guadeloupe, Martinique, Französisch-Guayana, Réunion und Mayotte;
- der Zweck des Gebäudes und, sofern vorhanden, der Hinweis auf die Dienstbarkeit des Hauptwohnsitzes;
- die Merkmale der Immobilie, insbesondere ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt, ob sie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist oder nicht, sowie die Anzahl der Räume ;
- die privaten und gemeinschaftlichen Einrichtungen;
- die Art und der Betrag der seit dem letzten Mietvertrag oder dessen letzter Verlängerung durchgeführten Arbeiten;
- die DPE-Energieklasse, außer in Guadeloupe, Martinique, Französisch-Guayana, La Réunion und Mayotte;
- die Wohnfläche.
Die Verpflichtung zum Hauptwohnsitz unterliegt einem genau festgelegten Rahmen. Sie ergibt sich aus einer Entscheidung des Bürgermeisters in einer Gemeinde, in der die Steuer auf leer stehende Wohnungen gilt oder in der Zweitwohnsitze mehr als 20 % der Wohngebäude ausmachen. Sie betrifft Neubauten und Wohnungen, die durch den Umbau eines anderen Raums entstanden sind.
Miete, Nebenkosten und Kaution
Der Mietvertrag muss außerdem die finanziellen Bestandteile des Vertrags angeben:
- die Höhe der Miete ;
- seine Zahlungsmodalitäten mit Datum und Häufigkeit, in der Regel monatlich;
- die Regeln für eine etwaige Anpassung;
- die letzte Miete, die vom vorherigen Mieter verlangt wurde, wenn dieser die Wohnung vor weniger als 18 Monaten verlassen hat;
- die Modalitäten für die Zahlung der Kosten;
- die Höhe der Kaution, sofern vorgesehen ;
- die geschätzte Höhe der Heizkosten sowie das Bezugsjahr der für diese Schätzung verwendeten Energiepreise.
In bestimmten Gebieten mit Mietpreisbegrenzung muss der Mietvertrag außerdem die Referenzmiete, die erhöhte Referenzmiete und gegebenenfalls den Zuschlag zur Miete mit seinen Begründungen nennen. Die Verwaltung nennt insbesondere Est Ensemble, Plaine Commune, das Baskenland und einen Teil des Gebiets von Grenoble-Alpes Métropole.
Die verbotenen Klauseln, die man nicht durchgehen lassen sollte
Eine unzulässige Klausel gilt als nicht geschrieben. Auch wenn sie im Mietvertrag steht, darf sie nicht angewendet werden.
Klauseln, die missbräuchliche Kosten oder Zahlungsweisen vorschreiben
- die automatische Abbuchung oder die Vorausunterzeichnung von Wechseln oder Solawechseln als Zahlungsweise für die Miete vorzuschreiben;
- einen direkten Lohnabzug genehmigen;
- bei Verstößen gegen den Mietvertrag oder die Hausordnung Geldbußen oder Vertragsstrafen vorsehen;
- dem Mieter die Kosten für die Übergabeinspektion bei Auszug in Rechnung zu stellen, wenn diese nicht von einem Gerichtsvollzieher durchgeführt wird;
- bei Einzug zusätzlich zur Kaution und den Kosten für die Vermietung weitere Beträge zu verlangen;
- zusätzlich zu den Auslagen und nicht wiedererlangbaren Kosten Mahngebühren, Gebühren für den Versand von Quittungen oder Gerichtskosten zu berechnen;
- die Erstattung von Mietreparaturen im Voraus allein auf Grundlage einer Schätzung des Eigentümers zu verlangen.
Wenn das Übergabeprotokoll nicht einvernehmlich erstellt werden kann, wird es auf Initiative der am schnellsten handelnden Partei durch einen Gerichtsvollzieher erstellt; die Kosten werden zwischen Vermieter und Mieter hälftig geteilt und durch Verordnung festgelegt.
Klauseln, die die Nutzung der Wohnung unangemessen einschränken
- dem Mieter eine politische, gewerkschaftliche, gemeinnützige oder konfessionelle Tätigkeit zu verbieten;
- den Mieter zu verpflichten, seine Hausratversicherung bei einem vom Eigentümer ausgewählten Versicherer abzuschließen.
Klauseln, die die Verantwortlichkeiten unausgewogen verteilen
- die gesamtschuldnerische Haftung der Mieter für Beschädigungen in den Gemeinschaftsbereichen vorsehen;
- dem Mieter zu verbieten, die Haftung des Eigentümers geltend zu machen;
- den Eigentümer von jeglicher Haftung befreien;
- den Mieter automatisch für die in der Wohnung festgestellten Beschädigungen verantwortlich machen.
Klauseln im Zusammenhang mit der Kündigung
- dem Eigentümer ermöglichen, die Kündigung durch eine einfache einstweilige Verfügung zu erwirken, gegen die der Mieter keinen Widerspruch einlegen könnte.
Der Sonderfall der Wohnfläche
Die Wohnfläche ist keine nebensächliche Angabe. Wenn sie im Mietvertrag nicht erscheint, kann der Mieter den Eigentümer per Einschreiben mit Rückschein auffordern, sie innerhalb eines Monats nach Beginn des Mietverhältnisses anzugeben. Der Eigentümer hat dann einen Monat Zeit, diese Information zu ergänzen.
Ist die im Mietvertrag angegebene Fläche um mehr als 5 % größer als die tatsächliche Fläche, kann der Mieter eine anteilige Mietminderung entsprechend der festgestellten Abweichung verlangen.
Der Zeitpunkt, ab dem die Senkung wirksam wird, hängt davon ab, wann der Antrag gestellt wird: Erfolgt er innerhalb von sechs Monaten nach Beginn der Laufzeit des Mietvertrags, gilt die Senkung ab dem Datum der Unterzeichnung; danach wird sie ab dem Datum des Antrags wirksam.
Vor der Unterzeichnung sorgfältig durchlesen
Vor der Unterzeichnung sollten Vermieter und Mieter den Vertragsinhalt, die übergebenen Anlagen, die Zahlungsmodalitäten, die Dauer und die besonderen Klauseln prüfen. Ein präziser Mietvertrag verringert das Risiko von Missverständnissen.
Um Wohnungen zu sehen, die an der Alabasterküste zur ganzjährigen Vermietung angeboten werden, können Sie die derzeit zur Miete angebotenen Immobilien einsehen. Bei Zweifeln an einer bestimmten Klausel oder einer besonderen Situation kann die ADIL oder ein Rechtsfachmann den Vertrag vor der Unterzeichnung sinnvoll prüfen.
Häufig gestellte Fragen
Ist ein mündlicher Mietvertrag für einen Hauptwohnsitz gültig?
Der Wohnungsmietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden. Außerdem ist für jede Partei ein Exemplar vorzusehen und das zum Zeitpunkt der Unterzeichnung geltende vorgeschriebene Muster zu verwenden.
Was tun, wenn die Wohnfläche nicht angegeben ist?
Der Mieter kann den Eigentümer auffordern, dies innerhalb eines Monats nach Beginn des Mietvertrags per Einschreiben mit Rückschein hinzuzufügen. Der Eigentümer hat anschließend einen Monat Zeit zu antworten.
Kann der Mietvertrag Gebühren für den Versand von Mietquittungen vorsehen ?
Nein. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, Versandkosten für die Mietquittung zu zahlen, ist verboten. Die Quittung muss auf Verlangen kostenlos ausgehändigt werden.
Welche Nachweise müssen dem Mietvertrag beigefügt werden ?
Die technische Diagnosedokumentation muss einen gültigen DPE sowie je nach Fall eine Feststellung des Risikos einer Bleiexposition, den Zustand der elektrischen Inneninstallation, den Zustand der Gasinneninstallation, eine Risikobewertung und die Lärmdiagnose enthalten. Die Verwaltung empfiehlt außerdem, eine Asbestdiagnose für den Mieter bereitzuhalten.
Macht eine unzulässige Klausel den gesamten Mietvertrag unwirksam ?
Nein. Eine verbotene Klausel gilt als nicht geschrieben : Sie ist unwirksam, der übrige Mietvertrag bleibt jedoch anwendbar. Bei Zweifeln über die Reichweite einer Klausel oder die Formulierung des Vertrags kann die ADIL oder ein Rechtsfachmann den Mietvertrag sinnvoll prüfen.
Quellen
- Erstellung des Wohnraummietvertrags (Mietvertrag) | Service Public, service-public.gouv.fr
- Unzulässige Klauseln in einem Wohnraummietvertrag | Service Public, service-public.gouv.fr
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