Contrato de alquiler: menciones obligatorias y cláusulas prohibidas

El contrato de alquiler de una vivienda ocupada como residencia principal debe redactarse por escrito y seguir el modelo reglamentario. Tanto para el arrendador como para el arrendatario, este documento fija los derechos y obligaciones de cada uno y reúne las menciones que deben figurar claramente para limitar las disputas.

Las dificultades suelen deberse a un contrato incompleto, a un anexo que falta o a una cláusula ilícita. Según la ficha oficial sobre el contrato de arrendamiento, determinada información debe figurar en el contrato de alquiler. Según Service-Public.fr sobre las cláusulas prohibidas, otras estipulaciones se consideran no escritas.

A tener en cuenta

• El contrato debe constar por escrito, redactarse en un ejemplar por parte y ajustarse al modelo reglamentario de contrato de arrendamiento.
• El contrato menciona, en particular, la identidad de las partes, las características de la vivienda, la superficie habitable, el alquiler, los gastos, la fianza si está prevista, así como la fecha de entrada en vigor.
• Una cláusula prohibida no se aplica, por ejemplo, los gastos de envío del recibo de alquiler.

Un documento escrito conforme es la base del contrato

Para una vivienda alquilada como residencia principal, el contrato debe formalizarse por escrito. Puede adoptar la forma de un documento privado o de una escritura pública. Debe prepararse un ejemplar para cada parte.

El contenido debe respetar el modelo reglamentario vigente en la fecha de firma. Algunas menciones son obligatorias y determinadas cláusulas no pueden añadirse.

Para las viviendas alquiladas durante todo el año, los propietarios que deseen delegar el seguimiento administrativo también pueden informarse sobre la gestión del alquiler durante todo el año con PCG Gestion, empresa hermana de Cabinet Soudey. Esto no se refiere al alquiler vacacional.

Las menciones que deben figurar en el contrato de arrendamiento

Identidad de las partes

El contrato debe precisar, respecto del propietario, sus nombres y apellidos o su denominación, su dirección o domicilio social, así como su condición de persona física o jurídica. El número de teléfono móvil y la dirección de correo electrónico son opcionales.

Si el propietario está representado por un mandatario, el contrato de arrendamiento también debe indicar el nombre o la razón social de dicho mandatario, su dirección y su actividad profesional. Para el arrendatario o los arrendatarios, el contrato menciona el nombre y los apellidos. La dirección de correo electrónico puede añadirse de forma opcional.

Descripción de la vivienda

El contrato debe incluir varios datos sobre la vivienda:

• su identificador fiscal, salvo en Guadalupe, Martinica, Guayana, La Reunión y Mayotte ;
• el destino del inmueble y, cuando exista, la mención de la servidumbre de residencia principal;
• las características del inmueble, en particular si es una casa o un apartamento, si está o no en una comunidad de propietarios, y el número de habitaciones;
• los equipamientos de uso privativo y común;
• la naturaleza y el importe de las obras realizadas desde el último contrato de arrendamiento o su última renovación ;
• la clase del DPE, excepto en Guadalupe, Martinica, Guayana, La Reunión y Mayotte;
• la superficie habitable.

La servidumbre de vivienda habitual responde a un marco preciso. Resulta de una decisión del alcalde, en un municipio donde se aplica el impuesto sobre las viviendas vacías o donde las segundas residencias superan el 20 % de los inmuebles residenciales. Se aplica a las viviendas nuevas y a las creadas mediante la transformación de un local.

Alquiler, gastos y fianza

El contrato también debe indicar los elementos financieros del contrato:

• el importe del alquiler;
• sus modalidades de pago, con la fecha y la frecuencia, generalmente mensual ;
• las reglas de posible revisión;
• el último alquiler solicitado al anterior inquilino cuando este dejó la vivienda hace menos de 18 meses ;
• las modalidades de pago de los gastos;
• el importe del depósito de garantía, si está previsto;
• el importe estimado de los gastos de calefacción, con el año de referencia de los precios de la energía utilizados para dicha estimación.

En algunos territorios sujetos a regulación, el contrato de arrendamiento también debe mencionar el alquiler de referencia, el alquiler de referencia incrementado y, si procede, el complemento del alquiler con sus justificaciones. La Administración cita en particular Est Ensemble, Plaine Commune, el País Vasco y una parte del territorio de Grenoble-Alpes Métropole.

Las cláusulas prohibidas que no deben dejarse pasar

Una cláusula prohibida debe considerarse como no escrita. Aunque figure en el contrato de arrendamiento, no debe aplicarse.

Cláusulas que imponen gastos o métodos de pago abusivos

• imponer la domiciliación bancaria o la firma anticipada de letras o pagarés como forma de pago del alquiler;
• autorizar una retención directa sobre el salario ;
• prever multas o penalizaciones en caso de incumplimiento del contrato de arrendamiento o del reglamento interno ;
• hacer pagar al inquilino el estado de salida cuando no lo realice un agente judicial;
• exigir cantidades al entrar en la vivienda además de la fianza y los gastos de puesta en alquiler;
• cobrar gastos de reclamación, de envío de recibos o gastos judiciales además de las costas y gastos no recuperables;
• exigir por adelantado el reembolso de reparaciones a cargo del inquilino basándose únicamente en una estimación del propietario.

Cuando el estado de la vivienda no puede establecerse de forma amistosa, lo realiza un comisario de justicia, a iniciativa de la parte más diligente, con los gastos repartidos a partes iguales entre el arrendador y el inquilino, a un coste fijado por decreto.

Cláusulas que limitan anormalmente el uso de la vivienda

• prohibir al inquilino cualquier actividad política, sindical, asociativa o confesional;
• obligar al inquilino a contratar su seguro de hogar con una aseguradora elegida por el propietario.

Cláusulas que desequilibran las responsabilidades

• prever la responsabilidad colectiva de los arrendatarios por los daños en las zonas comunes ;
• prohibir al inquilino exigir responsabilidades al propietario;
• eximir al propietario de toda responsabilidad ;
• hacer automáticamente responsable al arrendatario de los daños constatados en la vivienda.

Cláusulas relacionadas con la rescisión

• permitir al propietario obtener la resolución del contrato mediante un simple auto de medidas provisionales que el arrendatario no podría impugnar.

El caso particular de la superficie habitable

La superficie habitable no es un dato secundario. Si no aparece en el contrato, el inquilino puede requerir formalmente al propietario que la precise en el mes siguiente a la entrada en vigor del contrato, mediante carta certificada con acuse de recibo. El propietario dispone entonces de un mes para completar esta información.

Si la superficie indicada en el contrato de arrendamiento supera en más de un 5 % la superficie real, el arrendatario puede solicitar una reducción proporcional del alquiler conforme a la diferencia constatada.

La fecha de efecto de la reducción depende del momento en que se presente la solicitud: si se produce dentro de los 6 meses siguientes a la entrada en vigor del contrato de arrendamiento, la reducción se aplica desde la fecha de firma; después de ese plazo, surte efecto a partir de la fecha de la solicitud.

Revíselo bien antes de firmar

Antes de la firma, el arrendador y el inquilino tienen interés en comprobar el contenido del contrato, los anexos entregados, las modalidades de pago, la duración y las cláusulas particulares. Un contrato preciso reduce el riesgo de malentendidos.

Para ver viviendas ofrecidas en alquiler anual en la costa de Alabastro, puede consultar las propiedades actualmente en alquiler. En caso de duda sobre una cláusula concreta o una situación particular, la ADIL o un profesional del derecho puede revisar útilmente el contrato antes de firmarlo.

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