Contratto di locazione: indicazioni obbligatorie e clausole vietate

Il contratto di locazione di un alloggio occupato come abitazione principale deve essere redatto per iscritto e rispettare il modello regolamentare. Sia per il locatore sia per il conduttore, questo documento stabilisce i diritti e gli obblighi di ciascuno e riunisce le indicazioni che devono comparire chiaramente per limitare le controversie.

Le difficoltà derivano spesso da un contratto incompleto, da un allegato mancante o da una clausola illecita. Secondo la scheda ufficiale sul contratto di locazione, alcune informazioni devono figurare nel contratto di locazione. Secondo Service-Public.fr sulle clausole vietate, altre disposizioni si considerano non apposte.

Da ricordare

• Il contratto deve essere scritto, redatto in un esemplare per ciascuna parte e conforme al modello regolamentare del contratto di locazione.
• Il contratto indica in particolare l’identità delle parti, le caratteristiche dell’alloggio, la superficie abitabile, il canone, le spese, il deposito cauzionale se previsto, nonché la data di decorrenza.
• Una clausola vietata non si applica, ad esempio le spese di invio della ricevuta di pagamento.

Uno scritto conforme è la base del contratto

Per un alloggio affittato come residenza principale, il contratto deve essere formalizzato per iscritto. Può assumere la forma di una scrittura privata o di un atto pubblico. Deve essere predisposta una copia per ciascuna parte.

Il contenuto deve rispettare il modello normativo in vigore alla data della firma. Alcune indicazioni sono obbligatorie e alcune clausole non possono essere aggiunte.

Per gli alloggi affittati tutto l’anno, i proprietari che desiderano delegare la gestione amministrativa possono anche informarsi sulla gestione locativa annuale con PCG Gestion, società consorella di Cabinet Soudey. Ciò non riguarda le locazioni turistiche.

Le indicazioni che devono figurare nel contratto di locazione

Identità delle parti

Il contratto deve specificare, per il proprietario, nome e cognome o denominazione, indirizzo o sede legale, nonché la qualità di persona fisica o persona giuridica. Il numero di cellulare e l’indirizzo e-mail sono facoltativi.

Se il proprietario è rappresentato da un mandatario, il contratto di locazione deve indicare anche il nome o la ragione sociale di tale mandatario, il suo indirizzo e la sua attività professionale. Per il o i locatari, il contratto riporta nome e cognome. L’indirizzo e-mail può essere aggiunto facoltativamente.

Descrizione dell’abitazione

Il contratto deve contenere diverse informazioni sull’alloggio :

• il suo identificativo fiscale, esclusi Guadalupa, Martinica, Guyana, La Riunione e Mayotte ;
• la destinazione dell’edificio e, qualora esista, l’indicazione della servitù di abitazione principale ;
• le caratteristiche dell’immobile, in particolare casa o appartamento, in condominio o meno, con il numero di stanze ;
• le dotazioni a uso privato e comune;
• la natura e l’importo dei lavori eseguiti dall’ultimo contratto di locazione o dal suo ultimo rinnovo;
• la classe dell’APE, esclusi Guadalupa, Martinica, Guyana, La Riunione e Mayotte ;
• la superficie abitabile.

La servitù di abitazione principale risponde a un quadro preciso. Deriva da una decisione del sindaco, in un comune in cui si applica la tassa sugli alloggi sfitti o in cui le seconde case superano il 20 % degli immobili residenziali. Riguarda gli alloggi nuovi e quelli creati dalla trasformazione di un locale.

Canone, spese e deposito cauzionale

Il contratto deve inoltre indicare gli elementi finanziari del rapporto :

• l’importo del canone ;
• le modalità di pagamento, con la data e la frequenza, generalmente mensile ;
• le eventuali regole di revisione;
• l’ultimo canone richiesto al precedente locatario quando ha lasciato l’alloggio da meno di 18 mesi;
• le modalità di pagamento delle spese;
• l’importo del deposito cauzionale, se previsto ;
• l’importo stimato delle spese di riscaldamento, con l’anno di riferimento dei prezzi dell’energia utilizzati per tale stima.

In alcuni territori soggetti a regolamentazione, il contratto di locazione deve inoltre indicare il canone di riferimento, il canone di riferimento maggiorato e, se necessario, il supplemento del canone con le relative giustificazioni. L’amministrazione cita in particolare Est Ensemble, Plaine Commune, i Paesi Baschi e una parte del territorio di Grenoble-Alpes Métropole.

Le clausole vietate da non lasciar passare

Una clausola vietata deve essere considerata come non apposta. Anche se figura nel contratto di locazione, non deve essere applicata.

Clausole che impongono spese o modalità di pagamento abusive

• imporre l’addebito diretto o la firma anticipata di cambiali o pagherò come modalità di pagamento dell’affitto ;
• autorizzare un prelievo diretto sullo stipendio ;
• prevedere ammende o penali in caso di violazione del contratto di locazione o del regolamento interno ;
• far pagare al conduttore lo stato dei luoghi in uscita quando non viene effettuato da un ufficiale giudiziario ;
• imporre somme all’ingresso nell’immobile oltre al deposito cauzionale e alle spese di locazione ;
• addebitare spese di sollecito, di invio della ricevuta d’affitto o spese giudiziarie oltre alle spese processuali e alle spese non ripetibili ;
• imporre in anticipo il rimborso delle riparazioni locative sulla sola base di una stima del proprietario.

Quando lo stato dei luoghi non può essere redatto amichevolmente, viene redatto da un ufficiale giudiziario, su iniziativa della parte più diligente, con costi ripartiti a metà tra il locatore e il locatario, a un costo stabilito per decreto.

Clausole che limitano in modo anomalo l’uso dell’alloggio

• vietare al conduttore un’attività politica, sindacale, associativa o confessionale ;
• obbligare l’inquilino a stipulare la propria assicurazione abitativa presso un assicuratore scelto dal proprietario.

Clausole che squilibrano le responsabilità

• prevedere la responsabilità collettiva dei locatari per i danni nelle parti comuni ;
• vietare al conduttore di far valere la responsabilità del proprietario ;
• sollevare il proprietario da ogni responsabilità ;
• rendere automaticamente responsabile il locatario dei danni constatati nell’alloggio.

Clausole relative alla risoluzione

• consentire al proprietario di ottenere la risoluzione mediante una semplice ordinanza cautelare che il locatario non potrebbe contestare.

Il caso particolare della superficie abitabile

La superficie abitabile non è un’indicazione secondaria. Se non compare nel contratto di locazione, il conduttore può intimare al proprietario di precisarla entro il mese successivo all’entrata in vigore del contratto, mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Il proprietario dispone quindi di un mese per completare questa informazione.

Se la superficie indicata nel contratto di locazione è superiore di oltre il 5 % alla superficie reale, il locatario può chiedere una riduzione del canone proporzionale alla differenza constatata.

La data di decorrenza della diminuzione dipende dal momento in cui viene presentata la richiesta: se viene presentata entro i 6 mesi successivi alla decorrenza del contratto di locazione, la riduzione si applica a partire dalla data di sottoscrizione; oltre tale termine, decorre dalla data della richiesta.

Rileggere attentamente prima di firmare

Prima della firma, locatore e inquilino hanno interesse a verificare il contenuto del contratto, gli allegati consegnati, le modalità di pagamento, la durata e le clausole particolari. Un contratto preciso riduce il rischio di incomprensioni.

Per vedere gli alloggi proposti in locazione annuale sulla costa d’Albâtre, è possibile consultare gli immobili attualmente in affitto. In caso di dubbi su una clausola specifica o su una situazione particolare, l’ADIL o un professionista legale può verificare utilmente il contratto prima della firma.

Domande frequenti