Affittare tutto l’anno la propria casa sulla costa d'Albâtre : contratto di locazione vuoto o arredato ?

Per affittare tutto l’anno sulla costa d’Albâtre, la scelta di una locazione non ammobiliata o ammobiliata cambia soprattutto la durata del contratto, il preavviso, il deposito cauzionale, la fiscalità dei canoni e gli obblighi di gestione. Non è quindi solo una questione di arredamento: il contratto, le formalità e la flessibilità di recesso non sono gli stessi.

Se la vostra casa deve diventare la residenza principale dell’inquilino, vi trovate in pratica di fronte a due formule classiche: il contratto di locazione abitativa non ammobiliata o il contratto di locazione abitativa ammobiliata. A Veules-les-Roses e più in generale sulla costa d’Albâtre, dove molti proprietari hanno anche una seconda casa, questa scelta merita di essere definita prima della messa in locazione annuale.

Da ricordare

• Un contratto di locazione non ammobiliata dura in linea di principio almeno 3 anni, contro almeno 1 anno per un’abitazione ammobiliata, o 9 mesi se l’inquilino è uno studente.
• Il deposito cauzionale è limitato a 1 mese di canone esclusi gli oneri per l’alloggio vuoto, contro 2 mesi di canone esclusi gli oneri per l’alloggio ammobiliato.
• Il periodo di preavviso dell’inquilino è di 3 mesi per gli alloggi non ammobiliati, con casi particolari di 1 mese, e di 1 mese per gli alloggi ammobiliati.
• I canoni di un alloggio non ammobiliato rientrano nei redditi fondiari, quelli di un alloggio ammobiliato nei profitti industriali e commerciali (BIC).
• Un alloggio ammobiliato deve contenere gli arredi minimi obbligatori ed essere oggetto di un inventario allegato al contratto di locazione.

Il vero criterio di partenza: abitazione principale e livello di impegno

Secondo l’amministrazione, la residenza principale è l’alloggio occupato per almeno 8 mesi all’anno dal locatario, dalla persona con cui vive o da una persona a suo carico, salvo obblighi professionali, motivi di salute o casi di forza maggiore. Se il locatario non lo utilizza come residenza principale, si applicano altre regole.

La prima differenza riguarda quindi la durata dell’impegno e le regole di uscita.

In pratica, la locazione vuota si inserisce più facilmente in una logica di stabilità. L'arredata offre maggiore flessibilità, con un impegno iniziale più breve e un termine di preavviso ridotto per il proprietario.

Affitto vuoto : un quadro più stabile per un’occupazione duratura

Il contratto di locazione non arredata è spesso scelto quando si desidera insediare un conduttore a lungo termine, in un alloggio che non comprende tutti gli elementi richiesti per essere qualificato come arredato. Giuridicamente, un alloggio non arredato è un alloggio privo di almeno uno dei mobili o degli oggetti caratteristici della locazione arredata.

Questo contesto comporta diverse conseguenze concrete:

• il contratto di locazione è concluso per almeno 3 anni, ma il locatario può recederne in qualsiasi momento rispettando il preavviso;
• il suo preavviso è in linea di principio di 3 mesi, con alcuni casi di 1 mese ;
• il deposito cauzionale è limitato a 1 mese di canone al netto delle spese ;
• le spese sono pagate tramite acconti con conguaglio annuale.

Per una casa familiare sulla costa d’Albâtre, questa formula è adatta se cercate un’occupazione continuativa e cambi di inquilino meno frequenti. In contropartita, se prevedete di recuperare l’immobile per abitarvi o venderlo, il recesso è possibile solo alla scadenza del contratto, per un motivo autorizzato (ripresa per abitarvi, ripresa per vendere o motivo legittimo e serio), con un preavviso di almeno 6 mesi.

Locazione ammobiliata : più flessibilità, ma maggiori esigenze di gestione

La locazione arredata non consiste nel lasciare qualche mobile nell’alloggio. Per essere qualificato come arredato, l’immobile deve contenere almeno i mobili e gli oggetti stabiliti da un decreto del 31 luglio 2015, tra cui :

• un letto con piumone o coperta;
• di persiane o tende nelle camere da letto ;
• un frigorifero con congelatore o scomparto congelatore con una temperatura massima di -6° ;
• di stoviglie in numero sufficiente per i pasti ;
• di attrezzatura per la manutenzione adeguata all’abitazione.

L’inventario e lo stato dettagliato degli arredi sono allora indispensabili. Vengono redatti all’ingresso e all’uscita, firmati dalle parti e allegati al contratto di locazione. In pratica, un inventario troppo vago crea facilmente controversie sullo stato o sull’assenza di alcuni elementi.

L’alloggio ammobiliato resta più flessibile sotto diversi aspetti:

• durata minima di 1 anno ;
• 9 mesi se l'inquilino è uno studente ;
• preavviso del locatario di 1 mese ;
• preavviso del proprietario di almeno 3 mesi prima della scadenza, per un motivo autorizzato.

Il canone di un alloggio ammobiliato è superiore a quello dello stesso alloggio affittato vuoto, tenuto conto dei mobili messi a disposizione. Ciò ovviamente non esonera dal rispetto delle norme applicabili al canone.

Fiscalità: diverse categorie di reddito

La scelta tra vuoto e arredato ha anche un’incidenza fiscale. Secondo Service Public:

• in caso di locazione non ammobiliata, i canoni sono dichiarati come redditi fondiari ;
• in caso di locazione ammobiliata, sono dichiarati come redditi industriali e commerciali (BIC).

In entrambi i casi, l’imposta fondiaria, le imposte accessorie e i contributi sociali rientrano nella fiscalità del proprietario. Il contributo fondiario delle imprese non riguarda la locazione non ammobiliata di un alloggio ad uso abitativo. Per gli alloggi ammobiliati, può essere dovuto quando i ricavi superano 5.000 € all’anno, salvo che l’alloggio locato faccia parte della residenza principale del proprietario; in alcuni casi si aggiungono i contributi sociali.

Altra differenza pratica: per una locazione ammobiliata, occorre dichiarare l'inizio dell'attività e ottenere un numero SIRET. Se la vostra esitazione è soprattutto di natura fiscale, un confronto con il vostro commercialista o con il vostro ufficio delle imposte può evitare una scelta iniziale sbagliata.

Profilo degli inquilini : ciò che ogni formula attira più spesso

Sia per gli alloggi non ammobiliati sia per quelli ammobiliati, chiunque può essere conduttore. La vera questione non è quindi l’idoneità giuridica, ma la compatibilità tra il vostro bene e la modalità di occupazione desiderata.

Un alloggio non ammobiliato corrisponde spesso a inquilini che desiderano stabilirsi a lungo termine con i propri mobili. Il contratto di locazione di almeno 3 anni va in questa direzione, anche se l’inquilino rimane libero di andarsene in qualsiasi momento con un preavviso.

Un alloggio ammobiliato può essere più adatto alle persone che desiderano trasferirsi rapidamente o mantenere una maggiore flessibilità. Il preavviso di un mese facilita alcuni cambiamenti di situazione, ma questa flessibilità può anche comportare una rotazione più rapida.

Sulla costa d’Albâtre, alcune case hanno una forte dimensione patrimoniale o affettiva. Se desiderate conservare un interno arredato e pronto da abitare, l'ammobiliato può essere una scelta coerente, a condizione di accettare una gestione più attenta degli arredi.

Gestione locativa : vuoto o arredato, l’onere non è lo stesso

La gestione di un immobile non arredato è spesso più semplice nella quotidianità: meno attrezzature da controllare, meno sostituzioni di arredi e talvolta meno cambi di inquilini. L’immobile arredato richiede maggiore rigore: inventario preciso, controllo delle attrezzature, ripristino in caso di usura.

Occorre inoltre considerare le formalità specifiche dell’alloggio arredato, tra cui la dichiarazione di inizio attività e l’ottenimento di un numero SIRET. Se abiti lontano dall’immobile, ad esempio perché la casa era finora una seconda residenza, questa differenza di oneri può incidere sulla decisione.

Per i proprietari che desiderano delegare, la gestione locativa dello studio, assicurata dalla sua società consorella PCG Gestion, riguarda le locazioni annuali da Dieppe a Saint-Valery-en-Caux, con due formule: il pacchetto Essenziale al 3,7 % IVA esclusa e il pacchetto Premium al 6 % IVA esclusa delle somme incassate.

Come scegliere concretamente per la vostra casa

Prima di decidere, ponetevi queste domande in quest'ordine:

1. Cercate stabilità o maggiore flessibilità?
   La locazione non ammobiliata è spesso più adatta a un’occupazione duratura. Quella ammobiliata consente di riesaminare la situazione prima.
2. La vostra casa può essere un vero arredato ai sensi di legge ?
   È necessario riunire gli elementi obbligatori e redigere un inventario preciso.
3. Siete pronti a gestire l’arredamento ?
   Biancheria da letto, elettrodomestici, stoviglie e attrezzature richiedono un monitoraggio regolare.
4. Quale regime fiscale accettate?
   Redditi fondiari per gli immobili non ammobiliati, redditi d’impresa per quelli ammobiliati, con adempimenti specifici per questi ultimi.
5. Avrà bisogno di riprendere l'immobile nel medio termine?
   La disdetta del proprietario è possibile solo alla scadenza del contratto e per un motivo autorizzato. Il contratto di locazione ammobiliata è stipulato per almeno 1 anno, contro almeno 3 anni per un'abitazione non ammobiliata, e la disdetta deve essere comunicata almeno 3 mesi prima della scadenza per l'ammobiliato, contro almeno 6 mesi per il non ammobiliato.

Se siete ancora indecisi, potete consultare gli alloggi proposti in locazione annuale per collocare il vostro immobile nell’offerta di lunga durata della zona.

Gli errori più frequenti da evitare

• Qualificare un’abitazione come ammobiliata senza rispettare l’elenco minimo. Se manca anche uno solo degli elementi obbligatori, l’abitazione è considerata non ammobiliata ai sensi della normativa e, in caso di controversia, il giudice può riqualificare il contratto come locazione di abitazione non ammobiliata.
• Trascurare l’inventario dei mobili. In un immobile ammobiliato, deve essere dettagliato, firmato e allegato al contratto di locazione.
• Scegliere l'ammobiliato solo per il livello del canone. Occorre tenere conto anche della maggiore gestione e del possibile ricambio.
• Dimenticare gli adempimenti della locazione ammobiliata. La dichiarazione di attività e il numero SIRET devono essere predisposti prima della messa in locazione.
• Confondere la locazione annuale con la locazione turistica. Qui si parla proprio di un'abitazione principale. Il contratto di locazione abitativa non ammobiliata o ammobiliata non segue le stesse regole di un'ammobiliata turistica.

Se il vostro dubbio riguarda soprattutto la qualificazione dell’alloggio, potete anche consultare le regole dell’alloggio ammobiliato adibito a residenza principale.

Domande frequenti