Revisione del canone di locazione : applicare l'IRL ogni anno
La revisione del canone secondo l’IRL è possibile solo con una clausola del contratto, alla data prevista e nei limiti dell’evoluzione annuale dell’IRL. Si applica solo a partire dalla richiesta, senza effetto retroattivo, e decade se non viene richiesta entro l’anno.
La revisione del canone secondo l’IRL può essere applicata ogni anno solo se il contratto prevede una clausola di revisione, a una data stabilita e nei limiti dell’evoluzione annuale dell’indice di riferimento degli affitti.
Per un alloggio affittato annualmente a Veules-les-Roses, sulla costa d’Albâtre o altrove nella Senna Marittima, occorre quindi verificare diversi punti prima di qualsiasi richiesta al locatario: il tipo di contratto, la presenza della clausola, la data di riferimento, l’APE dell’alloggio e il corretto calcolo. Secondo la scheda ufficiale sulla revisione del canone, l’aumento non è automatico e non ha effetto retroattivo.
Da ricordare
- Per i contratti di locazione abitativa ordinari del settore privato, la revisione annuale è possibile una volta all’anno se il contratto contiene una clausola che lo prevede. Esistono regole specifiche, in particolare, per gli alloggi disciplinati dalla legge del 1948, convenzionati Anah o sociali.
- L’importo ottenuto deve essere arrotondato al centesimo più vicino.
- La richiesta deve essere presentata entro l’anno successivo alla data di revisione, senza retroattività.
- Per un contratto di mobilità, la revisione del canone durante la locazione è vietata.
Quando è autorizzata la revisione annuale
Per un alloggio vuoto o ammobiliato del settore privato affittato con un contratto abitativo di diritto comune, il proprietario può chiedere la revisione del canone una volta all’anno quando il contratto contiene una clausola di revisione. Questa è la condizione preliminare. Se tale clausola non esiste, durante il contratto non può essere richiesta alcuna revisione annuale. Gli alloggi disciplinati dalla legge del 1948, convenzionati Anah o sociali sono soggetti a regole specifiche.
La regola vale per le locazioni adibite a residenza principale. Non va confusa con altri meccanismi, come una maggiorazione legata a lavori. Per un contratto di locazione con mobilità, la revisione del canone durante il contratto è vietata.
Se siete proprietari di un alloggio affittato annualmente, è utile rileggere la clausola di revisione prima di scrivere all’inquilino. Se affidate un immobile alla gestione locativa annuale, questo controllo rientra nelle verifiche da effettuare alla data di revisione.
Le situazioni in cui l'aumento è vietato
La presenza di una clausola di revisione non è sufficiente in tutti i casi. La revisione è vietata:
- nella Francia metropolitana, per i contratti di locazione firmati, rinnovati o tacitamente rinnovati a partire dal 24 agosto 2022 aventi ad oggetto un alloggio classificato F o G nell’APE ;
- in Guadalupa, Guyana, Martinica, La Riunione e Mayotte, per i contratti di locazione firmati, rinnovati o tacitamente rinnovati a partire dal 1° luglio 2024 aventi ad oggetto un alloggio classificato F o G nell’APE.
Prima di applicare l'IRL, occorre quindi verificare la classe energetica dell'abitazione e la data del contratto di locazione, del suo rinnovo o della sua proroga. Essa condiziona la validità della revisione. Un'abitazione classificata F o G che cambia classe durante il contratto non può tuttavia vedere il proprio canone revisionato prima del rinnovo del contratto, poiché una proroga tacita non è sufficiente; la revisione richiede allora un'attestazione del cambio di classe energetica o un nuovo DPE valido (risposta ministeriale pubblicata sulla Gazzetta ufficiale l'11 agosto 2026).
Quale data e quale indice bisogna considerare
La data da prendere in considerazione è innanzitutto quella prevista dal contratto di locazione. Può corrispondere alla scadenza annuale del contratto o a un’altra data concordata tra il proprietario e l’inquilino.
Se il contratto di locazione non specifica tale data, la revisione avviene alla data anniversaria del contratto. Se il contratto non specifica il trimestre di riferimento, occorre considerare l’ultimo IRL pubblicato dall’Insee al momento della firma del contratto. L’Insee ricorda inoltre che occorre utilizzare l’indice corretto in base all’ubicazione dell’alloggio: Francia continentale, Corsica o dipartimenti e regioni d’oltremare. Dal terzo trimestre 2022, questi indici sono distinti in base al territorio.
Puoi consultare i valori dell’IRL e, se necessario, i riferimenti pubblicati dall’Insee per individuare il trimestre di riferimento.
Se il contratto di locazione non menziona chiaramente il trimestre
In questo caso, non bisogna scegliere un trimestre più favorevole. La regola è precisa: si prende l’ultimo indice pubblicato alla data di firma del contratto di locazione. L’Insee fornisce un esempio semplice: per un contratto concluso il 1° marzo, l’indice utilizzato è quello del 4° trimestre dell’anno precedente, poiché si tratta dell’ultimo trimestre noto a quella data.
In presenza di un canone aggiuntivo
Quando l’alloggio è soggetto a un supplemento sul canone, l’importo da rivedere corrisponde al totale del canone base e del supplemento.
Come effettuare correttamente il calcolo
Il calcolo si basa su 3 elementi :
- l’importo attuale del canone mensile ;
- l’IRL del trimestre di riferimento dell’anno in corso;
- l’IRL dello stesso trimestre dell’anno precedente (il trimestre di riferimento è quello previsto nel contratto di locazione o, se il contratto non dice nulla, quello dell’ultimo indice pubblicato al momento della firma).
L’importo ottenuto deve essere arrotondato al centesimo più vicino.
| Elemento | Valore dell’esempio |
|---|---|
| Data di firma del contratto di locazione | 20 luglio 2025 |
| Canone mensile iniziale | 600 € |
| Data della prima revisione | 20 luglio 2026 |
| IRL di riferimento alla firma | 2º trimestre 2025: 146,68 |
| IRL alla data della revisione | 2º trimestre 2026: 148,37 |
| Calcolo | 600 € × 148,37 / 146,68 |
| Nuovo canone | 606,91 € |
Questo metodo consente di determinare il canone massimo aggiornato. Non bisogna né aggiungere liberamente una percentuale, né cumulare gli indici di più anni in un’unica volta.
Quando inviare la richiesta
La richiesta deve essere presentata entro l’anno successivo alla data di revisione del canone di locazione. Tuttavia, non si applica retroattivamente: l’aumento ha effetto a partire dalla data della richiesta.
L’esempio ufficiale è molto chiaro. Se la data di revisione è il 13 marzo 2025, la revisione può essere richiesta fino al 12 marzo 2026. Una volta trascorso il termine di un anno, la revisione non applicata va persa per il proprietario.
Gli errori più frequenti da evitare
Ecco gli errori da evitare.
Dimenticare di verificare la clausola del contratto di locazione
Una revisione senza clausola di revisione annuale non è valida. Non è sufficiente che il contratto di locazione sia un contratto abitativo.
Utilizzare l’IRL sbagliato
È necessario utilizzare l'indice corrispondente al territorio e al trimestre corretti. Dal terzo trimestre 2022, la Francia continentale, la Corsica e i dipartimenti e le regioni d'oltremare non utilizzano lo stesso IRL.
Ristrutturare un alloggio di classe F o G quando è vietato
Nella Francia metropolitana, tale divieto riguarda i contratti firmati, rinnovati o tacitamente rinnovati a partire dal 24 agosto 2022 per un alloggio classificato F o G. Un alloggio che non è più classificato F o G durante il contratto resta interessato fino al rinnovo del contratto. È un punto di controllo indispensabile prima di qualsiasi richiesta.
Applicare l’aumento con ritardo richiedendo i mesi passati
La revisione non ha effetto retroattivo. Se chiedete l’aumento diversi mesi dopo la data prevista, non potete recuperare i canoni già incassati.
Eseguire un calcolo corretto senza arrotondamento
Il risultato deve essere arrotondato al centesimo più vicino. Pochi centesimi di differenza possono essere sufficienti a generare una contestazione.
Confondere la locazione annuale con altre formule
Le regole riguardano il contratto di locazione abitativa. Cabinet Soudey propone alloggi in affitto annuale e la gestione degli affitti con PCG Gestion per questo tipo di contratto, non gli affitti stagionali.
Cosa fare in caso di contestazione
In caso di errore di calcolo, l'inquilino può contestare l'aumento richiesto. È possibile inviare innanzitutto una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno per esporre con precisione i fatti e allegare i documenti utili, come il contratto di locazione e le ricevute.
Per una controversia inferiore o uguale a 5.000 €, è obbligatorio tentare una procedura amichevole prima di rivolgersi al giudice. Può trattarsi della commissione dipartimentale di conciliazione, di un conciliatore giudiziario o di un mediatore civile. In caso di insuccesso, il giudice delle controversie in materia di protezione del tribunale da cui dipende l’alloggio può essere adito entro 3 anni dalla data di revisione del canone contestata.
Se la vostra situazione presenta una difficoltà particolare, l’ADIL o un professionista del diritto può aiutarvi a rileggere il contratto di locazione e il calcolo.
Domande frequenti
Si può aumentare l’affitto ogni anno senza prevedere nulla nel contratto di locazione?
Per un contratto di locazione abitativa di diritto comune del settore privato, no. La revisione annuale secondo l’IRL presuppone una clausola inserita nel contratto. Gli alloggi disciplinati dalla legge del 1948, convenzionati Anah o sociali seguono regole specifiche.
Quale indice bisogna utilizzare se il contratto di locazione non menziona il trimestre di riferimento ?
È necessario prendere in considerazione l'ultimo IRL pubblicato al momento della firma del contratto di locazione. Questo stesso trimestre servirà poi come base per la revisione annuale, con l'indice corrispondente dell'anno in corso.
L’aumento si applica automaticamente alla data anniversaria ?
No. Finché la richiesta non viene presentata, l’aumento non si applica e non può essere richiesto per i mesi precedenti.
Si possono reclamare diversi mesi di arretrati se si è dimenticata la revisione ?
No, non per i mesi già trascorsi. La revisione produce effetti solo a decorrere dalla richiesta. Se è trascorso il termine di un anno dalla data di revisione, la revisione non applicata è persa.
È necessario rivedere solo il canone di base o anche il supplemento al canone ?
Quando si applica un supplemento sul canone, l’importo da rivedere è il totale del canone base e del supplemento. Il calcolo non si limita quindi al solo canone base.
Il contratto di mobilità consente una revisione annuale secondo l’IRL ?
No. Per un contratto di locazione mobilité, è vietata la revisione del canone durante il contratto. Non occorre quindi applicare il metodo dell’IRL a questo tipo di contratto.
Fonti
- Aumento e revisione del canone durante il contratto di locazione abitativa | Service Public, service-public.gouv.fr
- Indice di riferimento degli affitti (IRL) | Service Public, service-public.gouv.fr
- Rivalutare un affitto abitativo | Insee, Insee
Da sapere. Il contenuto degli articoli redatti può contenere errori, omissioni o informazioni divenute inesatte dalla data di pubblicazione, nonostante i controlli effettuati. È fornito a puro titolo informativo : non sostituisce il parere di un notaio, di un avvocato, di un commercialista o di un professionista immobiliare, e lo studio declina ogni responsabilità in caso di informazioni errate. Per la vostra situazione, fate riferimento alle fonti ufficiali citate oppure contattateci.
