Mietanpassung : den IRL jedes Jahr anwenden

Die Anpassung der Miete nach dem IRL darf nur dann jedes Jahr erfolgen, wenn der Mietvertrag eine Anpassungsklausel vorsieht, ein bestimmtes Datum festlegt und die jährliche Entwicklung des Mietpreisindex nicht überschritten wird.

Bei einer ganzjährig in Veules-les-Roses, an der Alabasterküste oder anderswo im Département Seine-Maritime vermieteten Wohnung müssen daher vor jeder Forderung an den Mieter mehrere Punkte geprüft werden: die Art des Mietvertrags, das Vorhandensein der Klausel, das Referenzdatum, der Energieausweis der Wohnung und die korrekte Berechnung. Laut dem offiziellen Merkblatt zur Mietanpassung erfolgt die Erhöhung nicht automatisch und wirkt nicht rückwirkend.

Das Wichtigste

• Bei privatrechtlichen Wohnraummietverträgen des allgemeinen Rechts ist eine jährliche Anpassung einmal pro Jahr möglich, wenn der Mietvertrag dies vorsieht. Besondere Regeln gelten insbesondere für Wohnungen, die dem Gesetz von 1948, einer Anah-Vereinbarung oder dem sozialen Wohnungsbau unterliegen.
• Der ermittelte Betrag muss auf die nächstgelegene zweite Dezimalstelle gerundet werden.
• Der Antrag muss innerhalb eines Jahres nach dem Anpassungsdatum gestellt werden, ohne rückwirkende Wirkung.
• Bei einem Mobilitätsmietvertrag ist eine Anpassung der Miete während der Vertragslaufzeit verboten.

Wann ist eine jährliche Anpassung zulässig

Bei einer leer oder möbliert vermieteten Wohnung im privaten Sektor mit einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag kann der Eigentümer einmal jährlich eine Mietanpassung verlangen, wenn der Vertrag eine Anpassungsklausel enthält. Dies ist die grundlegende Voraussetzung. Fehlt eine solche Klausel, kann während der Vertragslaufzeit keine jährliche Anpassung verlangt werden. Wohnungen, die dem Gesetz von 1948 unterliegen, von Anah geförderte oder Sozialwohnungen unterliegen besonderen Regelungen.

Die Regel gilt für Vermietungen als Hauptwohnsitz. Sie ist nicht mit anderen Mechanismen wie einem Zuschlag im Zusammenhang mit Arbeiten gleichzusetzen. Bei einem Mobilitätsmietvertrag ist eine Mietanpassung während der Vertragslaufzeit verboten.

Wenn Sie Vermieter einer ganzjährig vermieteten Wohnung sind, ist es sinnvoll, die Anpassungsklausel noch einmal zu lesen, bevor Sie dem Mieter schreiben. Wenn Sie eine Immobilie zur ganzjährigen Mietverwaltung übergeben, gehört diese Prüfung zu den Kontrollen, die zum Anpassungstermin durchzuführen sind.

Fälle, in denen eine Erhöhung verboten ist

Das Vorhandensein einer Anpassungsklausel reicht nicht in allen Fällen aus. Eine Anpassung ist verboten:

• im französischen Mutterland für Mietverträge, die ab dem 24. August 2022 unterzeichnet, verlängert oder stillschweigend verlängert wurden und eine mit F oder G im DPE eingestufte Wohnung betreffen;
• in Guadeloupe, Französisch-Guayana, Martinique, La Réunion und Mayotte für Mietverträge, die ab dem 1. Juli 2024 unterzeichnet, verlängert oder stillschweigend verlängert wurden und eine mit F oder G im DPE eingestufte Wohnung betreffen.

Vor der Anwendung des IRL muss daher die Energieeffizienzklasse der Wohnung sowie das Datum des Mietvertrags, seiner Erneuerung oder Verlängerung geprüft werden. Sie ist maßgeblich für die Gültigkeit der Anpassung. Eine mit F oder G eingestufte Wohnung kann ihre Miete nicht allein deshalb vor der Erneuerung des Vertrags angepasst sehen, wenn sie während der Mietdauer die Klasse wechselt; eine stillschweigende Verlängerung reicht nicht aus ; die Anpassung setzt dann eine Bescheinigung über den Wechsel des Energieetiketts oder einen gültigen neuen Energieausweis voraus (ministerielle Antwort, veröffentlicht im Amtsblatt am 11. August 2026).

Welches Datum und welcher Index sind heranzuziehen

Maßgeblich ist zunächst das im Mietvertrag vorgesehene Datum. Es kann dem jährlichen Fälligkeitstermin des Vertrags oder einem anderen zwischen Eigentümer und Mieter vereinbarten Datum entsprechen.

Wenn der Mietvertrag dieses Datum nicht angibt, erfolgt die Anpassung am Jahrestag des Vertrags. Gibt der Mietvertrag das Bezugsquartal nicht an, ist der von der Insee zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags zuletzt veröffentlichte IRL heranzuziehen. Die Insee weist außerdem darauf hin, dass je nach Lage der Wohnung der richtige Index verwendet werden muss: kontinentales Frankreich, Korsika oder die Übersee-Departements und -Regionen. Seit dem dritten Quartal 2022 unterscheiden sich diese Indizes je nach Gebiet.

Sie können die IRL-Werte und bei Bedarf die vom Insee veröffentlichten Referenzwerte einsehen, um das Referenzquartal zu bestimmen.

Wenn der Mietvertrag das Quartal nicht eindeutig angibt

In diesem Fall darf kein günstigeres Quartal gewählt werden. Die Regel ist eindeutig: Es gilt der zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags zuletzt veröffentlichte Index. Das Insee nennt ein einfaches Beispiel: Bei einem am 1. März geschlossenen Vertrag wird der Index des 4. Quartals des Vorjahres verwendet, da es sich zu diesem Zeitpunkt um das letzte bekannte Quartal handelt.

Bei Vorliegen eines Mietzuschlags

Wenn für die Wohnung ein Mietzuschlag erhoben wird, entspricht der zu revidierende Betrag der Summe aus Grundmiete und Mietzuschlag.

Wie führt man die Berechnung korrekt durch

Die Berechnung beruht auf 3 Elementen:

• die aktuelle monatliche Miethöhe ;
• der IRL des Referenzquartals des laufenden Jahres;
• der IRL des gleichen Quartals des Vorjahres (das Referenzquartal ist das im Mietvertrag vorgesehene oder, wenn der Vertrag nichts dazu sagt, das des bei der Unterzeichnung zuletzt veröffentlichten Indexes).

Der ermittelte Betrag muss auf die nächstgelegene zweite Dezimalstelle gerundet werden.

Mit dieser Methode lässt sich die maximal angepasste Miete bestimmen. Man darf weder eigenmächtig einen Prozentsatz hinzufügen noch mehrere Indexjahre auf einmal kumulieren.

Wann soll der Antrag eingereicht werden?

Der Antrag muss innerhalb eines Jahres nach dem Datum der Mietanpassung gestellt werden. Er gilt jedoch nicht rückwirkend: Die Erhöhung wird ab dem Datum des Antrags wirksam.

Das offizielle Beispiel ist sehr eindeutig. Wenn das Revisionsdatum der 13. März 2025 ist, kann die Revision bis zum 12. März 2026 beantragt werden. Nach Ablauf der Jahresfrist ist die nicht durchgeführte Revision für den Eigentümer verloren.

Die häufigsten Fehler, die vermieden werden sollten

Hier sind die Fehler, die Sie vermeiden sollten.

Vergessen, die Klausel des Mietvertrags zu prüfen

Eine Mietanpassung ohne Klausel zur jährlichen Anpassung ist nicht gültig. Es reicht nicht aus, dass es sich beim Mietvertrag um einen Wohnraummietvertrag handelt.

Den falschen IRL verwenden

Man muss den Index verwenden, der dem richtigen Gebiet und Quartal entspricht. Seit dem dritten Quartal 2022 verwenden das französische Festland, Korsika sowie die überseeischen Départements und Regionen nicht denselben IRL.

Eine Wohnung der Energieeffizienzklasse F oder G renovieren, obwohl dies verboten ist

In Frankreich gilt dieses Verbot für Mietverträge, die ab dem 24. August 2022 für eine mit F oder G eingestufte Wohnung unterzeichnet, verlängert oder stillschweigend verlängert wurden. Eine Wohnung, die während der Mietdauer nicht mehr mit F oder G eingestuft ist, bleibt bis zur Vertragsverlängerung betroffen. Dies ist ein unverzichtbarer Prüfpunkt vor jedem Antrag.

Die Erhöhung verspätet anwenden und die vergangenen Monate nachfordern

Die Anpassung wirkt nicht rückwirkend. Wenn Sie die Erhöhung mehrere Monate nach dem vorgesehenen Datum beantragen, können Sie bereits vereinnahmte Mieten nicht nachfordern.

Eine korrekte Berechnung ohne Rundung durchführen

Das Ergebnis muss auf die nächstgelegene zweite Dezimalstelle gerundet werden. Bereits einige Cent Abweichung können zu einem Widerspruch führen.

Jahresvermietung und andere Modelle verwechseln

Die Regeln betreffen den Wohnraummietvertrag. Der Cabinet Soudey bietet ganzjährig zu vermietende Wohnungen und Häuser an und übernimmt mit PCG Gestion die Mietverwaltung für diese Art von Mietvertrag, nicht jedoch die saisonale Vermietung.

Was tun bei einem Einspruch

Bei einem Berechnungsfehler kann der Mieter die verlangte Erhöhung anfechten. Zunächst kann ein Einschreiben mit Rückschein versandt werden, in dem die Sachverhalte genau dargelegt und nützliche Unterlagen wie Mietvertrag und Quittungen beigefügt werden.

Bei einem Streitwert von höchstens 5.000 € ist vor der Anrufung des Richters ein gütliches Verfahren verpflichtend. Dieses kann über die départementale Schlichtungskommission, einen Justizschlichter oder einen Zivilmediator erfolgen. Im Falle eines Scheiterns kann der Richter für Schutzstreitigkeiten des für die Wohnung zuständigen Gerichts innerhalb von 3 Jahren ab dem Datum der strittigen Mietanpassung angerufen werden.

Wenn Ihre Situation besondere Schwierigkeiten aufweist, kann Ihnen die ADIL oder ein Rechtsexperte dabei helfen, den Mietvertrag und die Berechnung zu überprüfen.

Häufig gestellte Fragen