Kündigung durch den Eigentümer: Gründe, Frist und Formalitäten
Die vom Eigentümer ausgesprochene Kündigung muss auf einem zulässigen Grund beruhen und eine Kündigungsfrist sowie genaue Formalitäten einhalten. Bestimmte Mieter genießen besonderen Schutz.
Die vom Eigentümer ausgesprochene Kündigung ermöglicht es, den Mietvertrag in den vorgesehenen Fällen zum Ablauf zu beenden, um die Wohnung zu verkaufen, selbst zu nutzen oder einen berechtigten und ernsthaften Grund geltend zu machen. Ihre Wirksamkeit hängt insbesondere vom Grund, vom Erhalt des Schreibens und von der Situation des Mieters ab.
Die Regeln unterscheiden sich je nach Mietvertrag. Bei einer unmöblierten Vermietung gelten für die Kündigung zum Verkauf genaue Formalitäten, und der Mieter kann ein vorrangiges Kaufrecht erhalten. Bei einer möblierten Vermietung (möblierter Wohnraummietvertrag) muss die Kündigung zum Verkauf dem Mieter mindestens 3 Monate vor Vertragsende zugehen und ist nicht mit dem bei der unmöblierten Vermietung vorgesehenen Verkaufsangebot verbunden.
Das Wichtigste
- Im Allgemeinen kündigt der Eigentümer zum Ablauf des Mietvertrags, um zu verkaufen, die Wohnung selbst zu nutzen oder aus einem berechtigten und ernsthaften Grund.
- Für den Verkauf einer unmöblierten Mietwohnung muss der Mieter das Schreiben mindestens 6 Monate vor dem maßgeblichen Ablaufdatum erhalten (3 Monate bei einer möblierten Vermietung).
- Bei einer unmöblierten Vermietung gilt die Kündigung zum Verkauf während der ersten 2 Monate der Kündigungsfrist als Verkaufsangebot. Eine Ausnahme vom Vorkaufsrecht besteht beim Verkauf an einen nahen Angehörigen, der die vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt.
Die Gründe, aus denen gekündigt werden kann
Laut Service-Public.fr kann der Eigentümer im Allgemeinen kündigen, um die Wohnung ohne Mieter zu verkaufen, sie zurückzunehmen, um selbst darin zu wohnen oder einen nahen Angehörigen dort unterzubringen, oder aus einem berechtigten und schwerwiegenden Grund. Ein Fehlverhalten des Mieters kann insbesondere einen solchen Grund darstellen.
Die Absicht des Eigentümers reicht nicht aus: Die Kündigung muss die für den Mietvertrag geltenden Regeln einhalten und dem Mieter innerhalb der vorgesehenen Frist zugehen. Das Schreiben muss den gewählten Grund nennen. Bei einer Kündigung zum Verkauf einer unmöblierten Wohnung muss es außerdem den Preis und die Verkaufsbedingungen angeben, andernfalls ist es nichtig, und die Wohnung sowie etwaige mitvermietete Nebenräume genau beschreiben. Es muss die ersten 5 Absätze des II. von Artikel 15 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 wiedergeben und mit dem Informationsmerkblatt zu den Pflichten des Vermieters sowie den Rechtsbehelfen und Entschädigungsansprüchen des Mieters versehen sein.
Bei einer Rücknahme durch einen Eigentümer als Privatperson muss die Wohnung zu seinem Hauptwohnsitz oder zum Hauptwohnsitz eines nahen Angehörigen werden, der in die vorgesehenen Kategorien fällt.
Ein Verkauf führt nicht zwangsläufig zum Auszug des Mieters. Diese Möglichkeit ist von der Kündigung zum Verkauf einer leerstehenden Wohnung zu unterscheiden.
Unmöbliert oder möbliert: Mietvertrag prüfen
Die Art des Mietvertrags bestimmt die anzuwendenden Regeln. Bei einer unmöblierten Vermietung umfasst die Kündigung zum Verkauf ein an den Mieter gerichtetes Kaufangebot und setzt eine Kündigungsfrist von mindestens 6 Monaten vor dem maßgeblichen Ablauf voraus.
Bei einer möblierten Vermietung muss die Kündigung dem Mieter mindestens 3 Monate vor Ablauf des Mietvertrags zugehen, bei einer unmöblierten Vermietung hingegen 6 Monate vorher; außerdem stellt die Kündigung zum Verkauf kein Verkaufsangebot an den Mieter dar. Das offizielle Merkblatt zur Kündigung unterscheidet die Situationen je nach unterzeichnetem Mietvertrag. Auch für von der Anah geförderte Wohnungen und Sozialwohnungen gelten besondere Regelungen.
An der Alabasterküste kann eine ganzjährig vermietete Wohnung im Rahmen eines Wohnraummietvertrags verwaltet werden. Cabinet Soudey bietet mit seinem Schwesterunternehmen PCG Gestion eine ganzjährige Mietverwaltung an.
Welche Frist ist für den Verkauf einer unmöblierten Mietwohnung einzuplanen?
Damit die Kündigung zum Verkauf gültig ist, muss der Mieter das Schreiben mindestens 6 Monate vor dem maßgeblichen Ablauf erhalten. Maßgeblich ist daher nicht das Datum, an dem der Eigentümer das Schreiben aufgibt, sondern der tatsächliche Erhalt.
Bei einem Mietvertrag, der am 20. September endet, muss das Schreiben dem Mieter spätestens am 20. März zugehen. Wochenenden und Feiertage werden bei der Berechnung mitgezählt: Fällt der letzte Tag auf einen Sonntag, bleibt dieser Tag maßgeblich.
Enthält der Monat des Zugangs nicht dasselbe Tagesdatum wie der Ablaufmonat, ist der letzte Tag des Monats maßgeblich. Bei einem Ablauf am 31. August muss das Schreiben spätestens am 28. Februar zugehen, beziehungsweise am 29. Februar in einem Schaltjahr.
Der Eigentümer kann seine Kündigung vorzeitig versenden. Läuft der Mietvertrag am 20. September ab und erhält der Mieter das Schreiben am 3. März, bleibt die Kündigung gültig: Die Kündigungsfrist beginnt am 20. März und die Kündigung wird am 20. September wirksam.
Nach dem Kauf einer bereits bewohnten Wohnung
Bei einer Kündigung zum Verkauf hängt der maßgebliche Ablauf auch vom Kaufdatum der bereits bewohnten Wohnung ab, das dem Datum der Unterzeichnung der notariellen Urkunde entspricht.
- Liegen zwischen dem Kauf und dem Ablauf des laufenden Mietvertrags weniger als 3 Jahre, kann die Kündigung zum Ablauf der 1. Verlängerung oder der 1. stillschweigenden Verlängerung dieses Mietvertrags ausgesprochen werden.
- Liegt dieses Ablaufdatum mehr als 3 Jahre nach dem Kauf, kann die Kündigung zum Ablauf des Mietvertrags ausgesprochen werden.
Die Verwaltung gibt folgendes Beispiel: Eine am 1. März 2025 gekaufte Wohnung, deren Mietvertrag am 31. Mai 2027 endet, kann zum Ablauf der 1. Verlängerung, am 31. Mai 2030, gekündigt werden, um sie zu verkaufen.
Wie muss die Kündigung zugestellt werden?
Ein elektronisches Einschreiben kann verwendet werden. Wenn der Empfänger eine Privatperson ist, muss sie dieser Versandart zuvor zugestimmt haben: Der Eigentümer sendet ihr eine E-Mail, in der er um ihre Zustimmung bittet und darauf hinweist, dass sie 15 Tage Zeit hat, zuzustimmen oder abzulehnen.
Bei einem Einschreiben auf Papier beginnt die Frist mit dem tatsächlichen Erhalt. Ist der Mieter abwesend und wird das Schreiben an den Eigentümer zurückgesandt oder holt er es nicht bei der Post ab, beginnt die Kündigungsfrist nicht zu laufen. Ein vorzeitiger Versand lässt die Möglichkeit, bei Bedarf einen Gerichtsvollzieher einzuschalten; dessen Tätigkeit wird dem Eigentümer in Rechnung gestellt.
Bei einer Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher beginnt die Frist mit der Hinterlegung oder Übergabe des Schreibens an den Mieter. Bei persönlicher Übergabe beginnt sie mit der Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder Unterschrift.
Verkauf der unmöblierten Wohnung: die Antwort des Mieters
Die Kündigung zum Verkauf gilt als Verkaufsangebot. Der Mieter hat ein Vorkaufsrecht: Er hat Vorrang vor anderen Käufern. Gibt es mehrere Mieter, hat jeder dieses Recht.
Dieses Recht gilt nicht, wenn ein naher Verwandter des Eigentümers bis einschließlich zum 3. Verwandtschaftsgrad die Wohnung kauft, um dort seinen Hauptwohnsitz zu begründen und sie zu diesem Zweck mindestens 2 Jahre nach Ablauf der Kündigungsfrist zu bewohnen.
Das Angebot ist während der ersten 2 Monate der Kündigungsfrist gültig. Um es anzunehmen, informiert der Mieter den Eigentümer innerhalb dieser Frist per Einschreiben mit Rückschein und gibt an, ob er ein Immobiliendarlehen beantragt. Nimmt er fristgerecht an, wird ein etwaiger mit einem anderen Käufer geschlossener Vorvertrag aufgehoben.
Ab dem Versand seiner Antwort hat der Mieter 2 Monate Zeit, den Kaufvertrag zu unterzeichnen, oder 4 Monate, wenn er ein Immobiliendarlehen beantragt. Die Kündigungsfrist wird bis zum Ende der für den Verkauf eingeräumten Frist verlängert. Der Mieter, der sein Vorkaufsrecht ausübt, muss keine Maklerprovision zahlen.
Das Angebot gilt als abgelehnt, wenn der Mieter seine Ablehnung erklärt, während der ersten 2 Monate der Kündigungsfrist nicht antwortet oder ein Gegenangebot macht, das der Eigentümer ablehnt. Zieht er während der Kündigungsfrist aus, zahlt er die Miete und Nebenkosten bis zur Schlüsselübergabe.
Geschützte Mieter und Anfechtung
Bei einer Kündigung zum Verkauf oder zur Eigennutzung sind bestimmte Mieter geschützt: Der Mietvertrag wird dann zum Ablauf automatisch verlängert, und eine ihnen zugestellte Kündigung kann angefochten werden. Geschützt ist ein Mieter über 65 Jahre zum Ablauf des Mietvertrags, dessen Einkommen unter einer durch Verordnung festgelegten Grenze liegt. Auch ein Mieter, der eine über 65 Jahre alte Person unterhält, die gewöhnlich in der Wohnung lebt, ist geschützt, wenn das Haushaltseinkommen unter dieser Grenze liegt. Auch der Bezieher der Elternanwesenheitsbeihilfe ist unter Einkommensvoraussetzungen geschützt. Das Einkommen des Mieters wird zum Zeitpunkt der Mitteilung der Kündigung beurteilt. In den beiden ersten Fällen greift der Schutz nicht, wenn der Eigentümer eine über 65 Jahre alte natürliche Person ist oder sein Einkommen unter derselben Grenze liegt. In allen drei Fällen greift er ebenfalls nicht, wenn der Eigentümer eine in der Nähe gelegene Ersatzwohnung anbietet, die den Bedürfnissen und Möglichkeiten des Mieters entspricht. Die Schutzvoraussetzungen und geltenden Grenzen können bei einer ADIL überprüft werden, die kostenlose Informationen erteilt. Das offizielle Merkblatt erläutert außerdem die Situationen des Mieters und des Eigentümers sowie die Kriterien für die Nähe einer angebotenen Ersatzwohnung.
Ein Mieter kann einer Kündigung insbesondere widersprechen, wenn eine vorgeschriebene Angabe fehlt, das Schreiben nicht an alle erforderlichen Empfänger gerichtet wurde oder die Kündigungsfrist nicht ausreicht. Bei einer Kündigung zum Verkauf kann sich der Widerspruch auch auf deren betrügerischen Charakter beziehen. Der Mieter schildert dem Eigentümer zunächst den Sachverhalt per Einschreiben mit Rückschein.
Häufig gestellte Fragen
Reicht das Versanddatum des Einschreibens zur Einhaltung der Kündigungsfrist aus?
Bei einer Kündigung zum Verkauf einer unmöblierten Wohnung zählt der tatsächliche Zugang des Einschreibens. Das Schreiben muss dem Mieter mindestens 6 Monate vor dem maßgeblichen Ablauf zugehen.
Was geschieht, wenn der Mieter das Einschreiben nicht abholt ?
Wenn das Schreiben bei der Post zur Abholung bereitliegt, ohne abgeholt zu werden, beginnt die Kündigungsfrist nicht zu laufen. Der Eigentümer kann einen vorzeitigen Versand einplanen, um gegebenenfalls Zeit für die Einschaltung eines Gerichtsvollziehers zu haben.
Kann der Eigentümer die bewohnte Wohnung verkaufen?
Grundsätzlich kann der Eigentümer die Wohnung verkaufen, während der Mieter sie bewohnt, ohne ihm zu kündigen. Der Mieter hat dann kein Vorkaufsrecht, außer in besonderen Fällen, beispielsweise beim Verkauf des Gebäudes. Dieser Verkauf ist von einer Kündigung zum Zweck des Verkaufs der leer stehenden Wohnung zu unterscheiden.
Muss der Mieter das Verkaufsangebot annehmen?
Er kann sie ablehnen oder während der ersten 2 Monate der Kündigungsfrist nicht darauf antworten.
Was ist bei einem Widerspruch gegen die Kündigung zu tun?
Der Mieter schildert dem Eigentümer zunächst den Sachverhalt per Einschreiben mit Rückschein. Bleibt die Uneinigkeit bestehen, kann ein Schlichtungsverfahren eingeleitet und anschließend das Gericht für Schutzstreitigkeiten angerufen werden; betrifft der Streit 5.000 € oder weniger, ist ein gütlicher Einigungsversuch vor der Anrufung des Gerichts verpflichtend.
Quellen
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