Kündigungsfrist des Mieters : Dauer, Beginn und Berechnung der Frist
Die Kündigungsfrist des Mieters legt das Ende des Mietvertrags und die noch geschuldete Miete fest: Ihre Dauer hängt von der Art der Wohnung, der Situation des Mieters und den Angaben im Kündigungsschreiben ab. Der Beginn der Frist und die erforderlichen Nachweise können den Ablauf verändern.
Der Beginn der Kündigungsfrist des Mieters bestimmt das Ende der Frist und die noch geschuldete Miete.
Um einen Streit mit dem Eigentümer oder der Agentur zu vermeiden, müssen die geltende Dauer, die Form der Kündigung und die Methode zur Berechnung der Frist überprüft werden. Laut dem offiziellen Merkblatt von Service-Public.fr verlängert das Fehlen des Grundes oder des erforderlichen Nachweises die Frist auf 3 Monate; ein verspäteter Eingang eines Einschreibens verschiebt das Ende der Kündigungsfrist entsprechend.
Das Wichtigste
- Bei einer leerstehenden Wohnung beträgt die Frist grundsätzlich 3 Monate, wobei sie in mehreren Fällen auf 1 Monat verkürzt werden kann und bei Gefährdung oder Unbewohnbarkeit der Wohnung nach vorherigen Schritten gegenüber dem Vermieter ein Auszug ohne Kündigungsfrist möglich ist.
- Bei einer möblierten Wohnung, die den Hauptwohnsitz bildet, beträgt die Frist 1 Monat, auch bei einem Mietvertrag über 9 Monate.
- Wochenenden und Feiertage zählen in die Frist hinein. Eine am 5. September zugegangene Kündigung endet bei einer Frist von 1 Monat am 5. Oktober um Mitternacht oder bei 3 Monaten am 5. Dezember um Mitternacht.
Welche Dauer gilt je nach Wohnung und Ihrer Situation
Die erste Unterscheidung betrifft die Art des Wohnmietvertrags, der für Ihren Hauptwohnsitz verwendet wird.
Unmöbliert vermietete Wohnung
Die normale Frist beträgt 3 Monate. Sie kann in bestimmten, von der Verwaltung vorgesehenen Situationen auf 1 Monat verkürzt werden. Außerdem gibt es einen Fall, in dem ohne Kündigungsfrist ausgezogen werden kann, wenn die Wohnung einsturzgefährdet oder unbewohnbar ist, vorausgesetzt, der Vermieter wurde über die festgestellten Mängel informiert und es wurden Schritte eingeleitet, um ihn zur Durchführung der Arbeiten zu verpflichten.
Die Frist von 1 Monat gilt insbesondere:
- wenn die Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarktgebiet liegt, vorausgesetzt, im Schreiben werden die Adresse der Wohnung und der Anspruch auf die verkürzte Frist von 1 Monat gemäß den anwendbaren Vorschriften angegeben;
- wenn Sie eine Sozialwohnung erhalten;
- wenn Sie RSA oder AAH beziehen;
- wenn Ihr Gesundheitszustand einen Wohnortwechsel rechtfertigt;
- wenn Sie Ihre erste Arbeitsstelle erhalten;
- wenn Sie Ihren Arbeitsplatz verlieren, auch im Fall einer einvernehmlichen Vertragsauflösung oder des Endes eines befristeten Vertrags;
- wenn Sie Arbeitnehmer oder Beamter sind und im Verhältnis zum Versand der Kündigung kürzlich aus beruflichen Gründen versetzt wurden;
- wenn Sie Opfer von Gewalt in der Partnerschaft sind oder das mit Ihnen lebende Kind Opfer davon ist, wobei die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein versandt und von einer Schutzanordnung oder einer weniger als 6 Monate alten strafrechtlichen Verurteilung begleitet werden muss;
- wenn Sie nach einem während desselben Mietverhältnisses eingetretenen Arbeitsplatzverlust wieder eine Arbeitsstelle finden.
Möbliert vermietete Wohnung
Bei einer möblierten Wohnung, die Ihren Hauptwohnsitz bildet, beträgt die Frist 1 Monat. Der Grund für den Auszug muss nicht erklärt und kein Nachweis beigefügt werden. Diese Regel gilt auch bei einer Mietdauer von 9 Monaten, beispielsweise für einen Studenten.
Wann die Frist tatsächlich beginnt
Die Kündigung muss per Einschreiben mit Rückschein versandt, durch eine Urkunde eines Gerichtsvollziehers zugestellt oder persönlich gegen Unterschrift oder Empfangsbestätigung übergeben werden. Die Frist beginnt an dem Tag, an dem der Empfänger das Einschreiben erhält, an dem Tag der Zustellung der Urkunde oder an dem Tag der persönlichen Übergabe. Ein nicht zugestelltes und an den Absender zurückgesandtes Einschreiben gilt nicht als Kündigung. Ein elektronisches Einschreiben ist nur gültig, wenn der Empfänger, sofern es sich um eine Privatperson handelt, dieser Versandart zuvor zugestimmt hat.
Eine einfache E-Mail ist hingegen nicht gültig, selbst wenn der Empfänger per E-Mail antwortet, dass er sie annimmt.
Wie berechnet man das Ende der Kündigungsfrist?
Die Berechnung erfolgt von Datum zu Datum und nicht vom Monatsende zum Monatsende.
- Eine am 5. September eingegangene Kündigung mit einer Kündigungsfrist von 1 Monat läuft bis zum 5. Oktober um Mitternacht.
- Eine am 5. September eingegangene Kündigung mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten läuft bis zum 5. Dezember um Mitternacht.
Wenn der Ankunftstag im Fälligkeitsmonat nicht existiert, endet die Frist am letzten Tag dieses Monats:
- bei einer am 30. Januar beginnenden Frist von 1 Monat fällt das Fristende auf den letzten Februartag;
- bei einer am 30. November beginnenden Frist von 3 Monaten fällt das Fristende auf den letzten Februartag.
Wochenenden und Feiertage werden mitgerechnet. Fällt das Ende der Kündigungsfrist auf einen Sonntag, endet die Kündigungsfrist an diesem Sonntag und nicht am vorhergehenden Freitag oder am darauffolgenden Montag.
Die Einzelheiten finden Sie unter Berechnung der Kündigungsfrist.
Die Fälle, in denen die Frist von 1 Monat häufig missverstanden wird
Angespanntes Gebiet
Bei einer leerstehenden Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt gilt die auf 1 Monat verkürzte Frist nur, wenn im Schreiben die Adresse der Wohnung und der Anspruch auf diese verkürzte Frist angegeben sind. Fehlt dieser Hinweis, beträgt die Frist 3 Monate.
Arbeitsplatzverlust und neue Beschäftigung
Bei Verlust des Arbeitsplatzes muss dieser vor dem Versand der Kündigung eingetreten sein und zeitlich nahe an diesem Versand liegen. Im Streitfall beurteilt der Richter für Schutzstreitigkeiten von Fall zu Fall, ob die Kündigung zu spät oder nicht wirksam ausgesprochen wurde.
Die Frist von 1 Monat gilt, wenn die neue Beschäftigung auf einen während desselben Mietverhältnisses eingetretenen Arbeitsplatzverlust folgt. Dagegen bleibt die Frist bei 3 Monaten, wenn die neue Beschäftigung eine Person betrifft, die bei Unterzeichnung des Mietvertrags für die aufgegebene Wohnung bereits arbeitslos war.
Gesundheitszustand
Die Frist von 1 Monat gilt, wenn der Gesundheitszustand einen Wohnungswechsel erfordert, weil die Wohnung dieser Situation nicht mehr angepasst ist. Dies muss in der Kündigung angegeben und ein Nachweis, beispielsweise ein ärztliches Attest, beigefügt werden.
RSA und AAH
Die verkürzte Frist betrifft den tatsächlichen Bezug von RSA oder AAH, mit entsprechendem Nachweis.
Kann man vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen?
Sie können die Wohnung vor Ablauf der Frist tatsächlich verlassen, aber dadurch endet die Kündigungsfrist nicht. Mieten und Nebenkosten bleiben während des gesamten Zeitraums geschuldet, es sei denn, mit einem anderen Mieter wird ein neuer Mietvertrag geschlossen, der vor Ablauf der Kündigungsfrist in die Wohnung einzieht.
Bei einer leerstehenden Wohnung kann die Frist auch um die entsprechende Zeit verkürzt werden, wenn Sie die Schlüssel vor Ablauf der Kündigungsfrist zurückgeben und der Eigentümer umfangreiche Renovierungsarbeiten durchführt.
Es gibt auch einen besonderen Fall ohne Kündigungsfrist: wenn die Wohnung gefährdet oder unhygienisch ist, nachdem der Vermieter informiert und die erforderlichen Schritte eingeleitet wurden.
Miete, Nebenkosten und Kaution während dieses Zeitraums
Endet die Kündigungsfrist im Laufe eines Monats, sind die Miete und die Nebenkosten des letzten Monats anteilig nach der Anzahl der Tage zu zahlen, an denen Sie über die Wohnung verfügt haben.
Die Verwaltung nennt für ein Ende der Kündigungsfrist am 5. folgende Beispiele:
- 5/30. des Monatsbetrags, wenn der letzte Monat 30 Tage hat;
- 5/31., wenn der letzte Monat 31 Tage hat;
- 5/28., wenn der Monat 28 Tage hat;
- 5/29., wenn der Monat 29 Tage hat.
Sie dürfen die Kaution nicht von Ihren letzten Mieten abziehen. Wenn die Nebenkosten per Vorauszahlung entrichtet werden, kann die endgültige Abrechnung Ihres letzten Mietjahres erst nach der jährlichen Nebenkostenabrechnung erstellt werden.
Der Vermieter oder die Agentur kann drei Jahre lang unbezahlte Mieten oder Nebenkosten fordern. Das von der Verwaltung angeführte Beispiel lautet: Eine Schuld aus Juli 2026 kann bis Juli 2029 eingefordert werden, selbst wenn die Wohnung im August 2026 verlassen wurde.
Für ganzjährig vermietete Wohnungen an der Alabasterküste können Sie auch die ganzjährig zu vermietenden Immobilien ansehen. Cabinet Soudey und sein Schwesterunternehmen PCG Gestion bieten Mietverwaltung für Wohnraummietverträge und keine saisonale Vermietung an; praktische Informationen zu diesem Service finden Sie auf der Seite Mietverwaltung des Maklerbüros.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich per E-Mail kündigen, wenn der Vermieter mir antwortet, dass er einverstanden ist ?
Nein. Eine einfache E-Mail ist nicht gültig, selbst wenn sie per E-Mail bestätigt wird.
Gilt für eine möblierte Wohnung immer eine Kündigungsfrist von 1 Monat?
Für die möblierte Wohnung, die Ihren Hauptwohnsitz darstellt, beträgt die Frist 1 Monat. Der Auszug muss weder begründet noch nachgewiesen werden, auch wenn der Mietvertrag 9 Monate läuft.
Gilt die verkürzte Frist automatisch, wenn ich in einem angespannten Wohnungsmarktgebiet wohne?
Die Frist von 1 Monat ist für eine leer vermietete Wohnung in einem angespannten Gebiet vorgesehen, muss aber im Schreiben zusammen mit der Adresse der Wohnung angegeben werden. Fehlt diese Angabe, gilt die Frist von 3 Monaten.
Muss ich nach der Schlüsselübergabe vor Ablauf der Kündigungsfrist keine Miete mehr zahlen?
Nicht unbedingt. Sie bleiben während der Kündigungsfrist zur Zahlung von Mieten und Nebenkosten verpflichtet, es sei denn, ein neuer Mieter zieht vor deren Ablauf ein. Bei einer unmöblierten Wohnung berücksichtigt die Verwaltung auch den Fall umfangreicher Renovierungsarbeiten durch den Eigentümer.
Kann ich die Kaution verwenden, um den letzten Monat zu bezahlen ?
Nein. Die Kaution darf nicht mit den letzten Mieten verrechnet werden. Der letzte Monat bleibt geschuldet, gegebenenfalls anteilig, wenn die Kündigungsfrist im Laufe des Monats endet.
Quellen
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