Preaviso del inquilino: duración, punto de partida y cálculo del plazo

El punto de partida del preaviso del inquilino determina el final del plazo y el alquiler que queda por pagar.

Para evitar un desacuerdo con el propietario o la agencia, hay que comprobar la duración aplicable, la forma de comunicar el preaviso y el método de cálculo del plazo. Según la ficha oficial de Service-Public.fr, la omisión del motivo o del justificante cuando son exigibles amplía el plazo a 3 meses, y la recepción tardía de una carta certificada retrasa en la misma medida el final del preaviso.

A tener en cuenta

• Para una vivienda vacía, el plazo es en principio de 3 meses, con varios casos de reducción a 1 mes y un caso de salida sin preaviso cuando la vivienda está en peligro o es insalubre, tras realizar previamente los trámites necesarios ante el arrendador.
• Para una vivienda amueblada que constituya la residencia principal, el plazo es de 1 mes, incluso para un contrato de 9 meses.
• Los fines de semana y festivos cuentan para el plazo. Un preaviso recibido el 5 de septiembre vence el 5 de octubre a medianoche si es de 1 mes, o el 5 de diciembre a medianoche si es de 3 meses.

Qué duración según la vivienda y su situación

La primera distinción que debe hacerse se refiere al tipo de contrato de arrendamiento de vivienda utilizado para su residencia principal.

Vivienda alquilada vacía

El plazo normal es de 3 meses. Puede reducirse a 1 mes en situaciones concretas previstas por la administración. También existe un caso de salida sin preaviso cuando la vivienda está en peligro o es insalubre, siempre que se haya informado al arrendador de los desperfectos constatados y se hayan iniciado los trámites para obligarle a realizar las obras.

El plazo de 1 mes se aplica, en particular:

• si la vivienda está situada en una zona tensionada, siempre que se indique en la carta la dirección de la vivienda y el beneficio del plazo reducido a 1 mes sobre la base de los textos aplicables ;
• si obtiene una vivienda social ;
• si percibe el RSA o la AAH ;
• si su estado de salud justifica un cambio de domicilio ;
• si obtiene su primer empleo ;
• si pierde su empleo, incluso en caso de extinción de mutuo acuerdo o de finalización de un contrato de duración determinada ;
• si es trabajador por cuenta ajena o funcionario y ha sido objeto de un traslado profesional reciente respecto del envío del preaviso ;
• si es víctima de violencia en la pareja, o si lo es el menor que vive con usted, con un preaviso enviado por carta certificada con acuse de recibo y acompañado de una orden de protección o de una condena penal de menos de 6 meses ;
• si encuentra un empleo después de haber perdido el empleo durante el mismo contrato de arrendamiento.

Vivienda alquilada amueblada

Para una vivienda amueblada que constituya su residencia principal, el plazo es de 1 mes. No es necesario explicar el motivo de la salida ni adjuntar justificante. Esta norma también se aplica cuando la duración del contrato es de 9 meses, por ejemplo, para un estudiante.

Cuándo comienza realmente el plazo

La notificación de rescisión debe enviarse por carta certificada con acuse de recibo, notificarse mediante acta de un agente judicial o entregarse en mano contra firma o recibo. El plazo comienza a contar desde el día en que el destinatario recibe la carta certificada, desde el día de la notificación del acta o desde el día de la entrega en mano. Una carta certificada no entregada y devuelta al remitente no constituye una notificación válida de rescisión. Una carta certificada electrónica solo es válida si el destinatario, cuando es un particular, ha aceptado previamente este medio de envío.

Sin embargo, un simple correo electrónico no es válido, aunque su destinatario responda por correo electrónico que lo acepta.

Cómo calcular el final del periodo de preaviso

El cálculo se realiza de fecha a fecha, y no de final de mes a final de mes.

• Un preaviso recibido el 5 de septiembre con un plazo de preaviso de 1 mes se extiende hasta el 5 de octubre a medianoche.
• Un preaviso recibido el 5 de septiembre con un plazo de preaviso de 3 meses se extiende hasta el 5 de diciembre a medianoche.

Cuando el día de llegada no existe en el mes de vencimiento, el plazo termina el último día de ese mes:

• para un plazo de 1 mes que comienza el 30 de enero, el vencimiento cae el último día de febrero ;
• para un plazo de 3 meses que comienza el 30 de noviembre, el vencimiento cae el último día de febrero.

Los fines de semana y festivos están incluidos. Si el final del preaviso cae en domingo, el preaviso termina ese domingo, y no el viernes anterior ni el lunes siguiente.

Puede consultar el detalle sobre el cálculo del plazo de preaviso.

Los casos en los que el plazo de 1 mes suele entenderse mal

Zona tensionada

Para una vivienda vacía situada en zona tensionada, el plazo reducido de 1 mes solo se aplica si la carta menciona la dirección de la vivienda y el derecho a este plazo reducido. Si falta esta mención, el plazo es de 3 meses.

Pérdida de empleo y nuevo empleo

En caso de pérdida de empleo, esta debe haber tenido lugar antes del envío de la notificación de rescisión y mantenerse próxima a dicho envío. En caso de litigio, el juez de litigios de protección valorará caso por caso si la notificación se realizó demasiado tarde o no.

El plazo de 1 mes se aplica si el nuevo empleo se produce después de una pérdida de empleo ocurrida durante el mismo contrato de arrendamiento. En cambio, el plazo sigue siendo de 3 meses cuando el nuevo empleo corresponde a una persona que ya estaba desempleada en el momento de firmar el contrato de arrendamiento de la vivienda que deja.

Estado de salud

El plazo de 1 mes se aplica cuando el estado de salud obliga a cambiar de domicilio porque la vivienda ya no se adapta a esa situación. Debe mencionarse en la notificación de rescisión y adjuntarse un justificante, por ejemplo, un certificado médico.

RSA y AAH

El plazo reducido se aplica a quienes perciben efectivamente el RSA o la AAH, con justificante.

¿Se puede marchar antes de que finalice el preaviso

Puede abandonar físicamente la vivienda antes de que finalice el plazo, pero esto no pone fin al preaviso. Los alquileres y gastos siguen siendo exigibles durante todo este periodo, salvo que se firme un nuevo contrato de arrendamiento con otro inquilino que habite la vivienda antes de que termine el preaviso.

Para una vivienda vacía, si devuelve las llaves antes de que finalice el preaviso, este también puede reducirse en la misma medida cuando el propietario emprende obras importantes de renovación.

También existe una situación particular sin preaviso: cuando la vivienda está en peligro o es insalubre, después de haber avisado al arrendador y emprendido las gestiones necesarias.

Alquiler, gastos y fianza durante este período

Si el preaviso termina a mitad de mes, el alquiler y los gastos del último mes se deben pagar proporcionalmente al número de días durante los cuales usted dispuso de la vivienda.

La Administración ofrece los siguientes ejemplos para una finalización del preaviso el día 5:

• 5/30.º del importe mensual si el último mes tiene 30 días;
• 5/31.º si el último mes tiene 31 días;
• 5/28.º si tiene 28 días;
• 5/29.º si tiene 29 días.

No puede deducir la fianza de sus últimos alquileres. Si los gastos se pagan mediante provisión, el cálculo definitivo de su último año de alquiler solo podrá hacerse después de la regularización anual de los gastos.

El arrendador o la agencia puede reclamar durante 3 años los alquileres o gastos impagados. El ejemplo dado por la administración es el siguiente: una deuda de julio de 2026 puede reclamarse hasta julio de 2029, aunque la vivienda se haya abandonado en agosto de 2026.

Para las viviendas alquiladas durante todo el año en la costa de Albâtre, también puede consultar las propiedades en alquiler durante todo el año. Cabinet Soudey y su empresa hermana PCG Gestion gestionan alquileres con contratos de vivienda, no alquileres de temporada; la información práctica sobre este servicio figura en la página de gestión de alquileres del despacho.

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