Revisión del alquiler : aplicar el IRL cada año
La revisión del alquiler según el IRL solo es posible mediante una cláusula del contrato, en la fecha prevista y dentro del límite de la evolución anual del IRL. Solo se aplica a partir de la solicitud, sin efecto retroactivo, y se pierde si no se solicita dentro del año.
La revisión del alquiler según el IRL solo puede aplicarse cada año si el contrato incluye una cláusula de revisión, en una fecha determinada y dentro del límite de la evolución anual del índice de referencia de los alquileres.
Para una vivienda alquilada durante todo el año en Veules-les-Roses, en la costa de Alabastro o en cualquier otro lugar de Seine-Maritime, hay que comprobar varios puntos antes de solicitar cualquier pago al inquilino: el tipo de contrato, la presencia de la cláusula, la fecha de referencia, el DPE de la vivienda y el cálculo correcto. Según la ficha oficial sobre la revisión del alquiler, el aumento no es automático y no tiene efecto retroactivo.
A tener en cuenta
- Para los contratos de arrendamiento de vivienda de derecho común del sector privado, la revisión anual es posible una vez al año si una cláusula del contrato lo prevé. Existen normas específicas, en particular, para las viviendas regidas por la ley de 1948, las concertadas con la Anah o las viviendas sociales.
- El importe obtenido debe redondearse al segundo decimal más cercano.
- La solicitud debe presentarse dentro del año siguiente a la fecha de revisión, sin retroactividad.
- En un contrato de movilidad, está prohibida la revisión del alquiler durante la vigencia del contrato.
Cuándo se autoriza la revisión anual
Para una vivienda vacía o amueblada del sector privado alquilada mediante un contrato de vivienda de derecho común, el propietario puede solicitar una revisión del alquiler una vez al año cuando el contrato incluya una cláusula de revisión. Esta es la condición inicial. Si no existe dicha cláusula, no puede solicitarse ninguna revisión anual durante la vigencia del contrato. Las viviendas reguladas por la ley de 1948, concertadas con Anah o sociales están sujetas a normas específicas.
La regla se aplica a los alquileres de residencia principal. No debe confundirse con otros mecanismos, como un recargo vinculado a obras. En un contrato de movilidad, está prohibida la revisión de la renta durante la vigencia del contrato.
Si es arrendador de una vivienda alquilada durante todo el año, conviene revisar la cláusula de revisión antes de escribir al inquilino. Si confía una propiedad a la gestión del alquiler durante todo el año, esta comprobación forma parte de las verificaciones que deben realizarse en la fecha de revisión.
Las situaciones en las que está prohibido aumentar
La presencia de una cláusula de revisión no es suficiente en todos los casos. La revisión está prohibida:
- en la Francia metropolitana, para los contratos de arrendamiento firmados, renovados o prorrogados tácitamente a partir del 24 de agosto de 2022 relativos a una vivienda clasificada F o G en el DPE;
- en Guadalupe, Guayana, Martinica, La Reunión y Mayotte, para los contratos de arrendamiento firmados, renovados o prorrogados tácitamente a partir del 1 de julio de 2024 relativos a una vivienda clasificada F o G en el DPE.
Antes de aplicar el IRL, hay que comprobar la clase energética de la vivienda y la fecha del contrato de arrendamiento, de su renovación o de su prórroga. Esta determina la validez de la revisión. Una vivienda clasificada como F o G que cambie de clase durante el contrato no puede, por ello, ver revisado su alquiler antes de la renovación del contrato; una prórroga tácita no es suficiente; la revisión requiere entonces un certificado del cambio de etiqueta o un nuevo DPE válido (respuesta ministerial publicada en el Diario Oficial el 11 de agosto de 2026).
Qué fecha y qué índice deben utilizarse
La fecha que debe tomarse en consideración es, en primer lugar, la prevista en el contrato de arrendamiento. Puede corresponder al vencimiento anual del contrato o a otra fecha acordada entre el propietario y el inquilino.
Si el contrato de arrendamiento no especifica esta fecha, la revisión tiene lugar en la fecha de aniversario del contrato. Si no especifica el trimestre de referencia, debe tomarse el último IRL publicado por el Insee en el momento de la firma del contrato. El Insee recuerda también que debe utilizarse el índice correcto según la ubicación de la vivienda: Francia continental, Córcega o departamentos y regiones de ultramar. Desde el tercer trimestre de 2022, estos índices son distintos según el territorio.
Puede consultar los valores del IRL y, si es necesario, las referencias publicadas por el INSEE para identificar el trimestre de referencia.
Si el contrato de arrendamiento no menciona claramente el trimestre
En este caso, no hay que elegir un trimestre más favorable. La regla es precisa: se toma el último índice publicado en la fecha de firma del contrato de alquiler. El Insee da un ejemplo sencillo: para un contrato celebrado el 1 de marzo, el índice utilizado es el del cuarto trimestre del año anterior, ya que es el último trimestre conocido en esa fecha.
En presencia de un complemento de alquiler
Cuando la vivienda está sujeta a un suplemento de alquiler, el importe que debe revisarse corresponde al total del alquiler base y del suplemento de alquiler.
Cómo hacer el cálculo correctamente
El cálculo se basa en 3 elementos:
- el importe actual del alquiler mensual;
- el IRL del trimestre de referencia del año en curso;
- el IRL del mismo trimestre del año anterior (el trimestre de referencia es el previsto en el contrato de arrendamiento o, si el contrato no dice nada, el del último índice publicado en el momento de la firma).
El importe obtenido debe redondearse al segundo decimal más cercano.
| Elemento | Valor del ejemplo |
|---|---|
| Fecha de firma del contrato de arrendamiento | 20 de julio de 2025 |
| Alquiler mensual inicial | 600 € |
| Fecha de la primera revisión | 20 de julio de 2026 |
| IRL de referencia en la firma | 2.º trimestre de 2025: 146,68 |
| IRL en la fecha de revisión | 2.º trimestre de 2026: 148,37 |
| Cálculo | 600 € × 148,37 / 146,68 |
| Nuevo alquiler | 606,91 € |
Este método permite determinar el alquiler máximo revisado. No hay que añadir un porcentaje libremente ni acumular varios años de índices de una sola vez.
Cuándo enviar la solicitud
La solicitud debe presentarse dentro del año siguiente a la fecha de revisión del alquiler. En cambio, no se aplica retroactivamente: el aumento surte efecto a partir de la fecha de la solicitud.
El ejemplo oficial es muy claro. Si la fecha de revisión es el 13 de marzo de 2025, la revisión puede solicitarse hasta el 12 de marzo de 2026. Una vez transcurrido el plazo de un año, la revisión no aplicada se pierde para el propietario.
Los errores más frecuentes que deben evitarse
Estos son los errores que conviene evitar.
Olvidar comprobar la cláusula del contrato de arrendamiento
Una revisión sin cláusula de revisión anual no es válida. No basta con que el contrato sea un contrato de vivienda.
Utilizar el IRL equivocado
Hay que utilizar el índice correspondiente al territorio y al trimestre adecuados. Desde el tercer trimestre de 2022, la Francia continental, Córcega y los departamentos y regiones de ultramar no utilizan el mismo IRL.
Revisar una vivienda F o G cuando está prohibido
En Francia metropolitana, esta prohibición se aplica a los contratos firmados, renovados o prorrogados tácitamente a partir del 24 de agosto de 2022 para una vivienda clasificada F o G. Una vivienda que deje de estar clasificada F o G durante el contrato sigue estando afectada hasta la renovación del contrato. Es un punto de control indispensable antes de cualquier solicitud.
Aplicar la subida con retraso reclamando los meses pasados
La revisión no tiene efecto retroactivo. Si solicita el aumento varios meses después de la fecha prevista, no puede recuperar los alquileres ya cobrados.
Hacer un cálculo sin un redondeo correcto
El resultado debe redondearse al segundo decimal más cercano. Unos pocos céntimos de diferencia pueden bastar para generar una impugnación.
Confundir el alquiler anual con otras fórmulas
Las normas se refieren al contrato de arrendamiento de vivienda. Cabinet Soudey ofrece viviendas en alquiler anual y gestión de alquileres con PCG Gestion para este tipo de contrato, no alquileres vacacionales.
Qué hacer en caso de impugnación
En caso de error de cálculo, el inquilino puede impugnar el aumento solicitado. Primero puede enviar una carta certificada con acuse de recibo para exponer detalladamente los hechos y adjuntar los documentos útiles, como el contrato de arrendamiento y los recibos.
Para un litigio inferior o igual a 5.000 €, es obligatorio intentar una solución amistosa antes de acudir al juez. Puede recurrirse a la comisión departamental de conciliación, a un conciliador de justicia o a un mediador civil. En caso de fracaso, puede acudirse al juez de litigios de protección del tribunal del que dependa la vivienda dentro de los 3 años siguientes a la fecha de revisión del alquiler que plantea el problema.
Si su situación presenta una dificultad particular, la ADIL o un profesional del derecho puede ayudarle a revisar el contrato y el cálculo.
Preguntas frecuentes
¿Se puede aumentar el alquiler todos los años sin prever nada en el contrato?
Para un contrato de arrendamiento de vivienda de derecho común del sector privado, no. La revisión anual según el IRL requiere una cláusula incluida en el contrato. Las viviendas reguladas por la ley de 1948, concertadas con Anah o sociales siguen normas específicas.
¿Qué índice debe utilizarse si el contrato de arrendamiento no menciona un trimestre de referencia ?
Hay que tomar el último IRL publicado en el momento de la firma del contrato de arrendamiento. Este mismo trimestre servirá después de base para la revisión anual, con el índice correspondiente del año en curso.
¿Se aplica automáticamente el aumento en la fecha de aniversario ?
No. Mientras no se presente la solicitud, el aumento no se aplica y no puede reclamarse por los meses anteriores.
¿Se pueden reclamar varios meses de atrasos si se olvidó la revisión?
No, no para los meses ya transcurridos. La revisión solo produce efectos a partir de la solicitud. Si ha transcurrido el plazo de un año desde la fecha de revisión, se pierde la revisión no aplicada.
¿Es necesario revisar únicamente el alquiler base o también el complemento del alquiler ?
Cuando se aplica un suplemento de alquiler, el importe que debe revisarse es el total del alquiler base y del suplemento de alquiler. Por tanto, el cálculo no se limita únicamente al alquiler base.
¿El contrato de movilidad permite una revisión anual según el IRL ?
No. En un contrato de movilidad, está prohibido revisar el alquiler durante la vigencia del contrato. Por tanto, no debe aplicarse el método del IRL a este tipo de contrato.
Fuentes
- Aumento y revisión del alquiler durante el contrato de arrendamiento de vivienda | Service Public, service-public.gouv.fr
- Índice de referencia de los alquileres (IRL) | Service Public, service-public.gouv.fr
- Revisar un alquiler de vivienda | Insee, Insee
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