Révision du loyer : appliquer l'IRL chaque année

La révision du loyer IRL ne peut s’appliquer chaque année que si le bail prévoit une clause de révision, à une date définie, et dans la limite de l’évolution annuelle de l’indice de référence des loyers.

Pour un logement loué à l’année à Veules-les-Roses, sur la côte d’Albâtre ou ailleurs en Seine-Maritime, il faut donc vérifier plusieurs points avant toute demande au locataire : le type de bail, la présence de la clause, la date de référence, le DPE du logement et le bon calcul. Selon la fiche officielle sur la révision du loyer, la hausse n’est pas automatique et ne produit pas d’effet rétroactif.

À retenir

• Pour les baux d’habitation de droit commun du secteur privé, la révision annuelle est possible 1 fois par an si une clause du bail le prévoit. Des règles spécifiques existent notamment pour les logements régis par la loi de 1948, conventionnés Anah ou sociaux.
• Le montant obtenu doit être arrondi à la 2e décimale la plus proche.
• La demande doit intervenir dans l’année suivant la date de révision, sans rétroactivité.
• Pour un bail mobilité, la révision du loyer en cours de bail est interdite.

Quand la révision annuelle est-elle autorisée

Pour un logement vide ou meublé du secteur privé loué avec un bail d’habitation de droit commun, le propriétaire peut demander une révision du loyer une fois par an lorsque le contrat comporte une clause de révision. C’est la condition de départ. Si cette clause n’existe pas, aucune révision annuelle ne peut être demandée en cours de bail. Les logements régis par la loi de 1948, conventionnés Anah ou sociaux obéissent à des règles spécifiques.

La règle vaut pour les locations de résidence principale. Elle ne se confond pas avec d’autres mécanismes, comme une majoration liée à des travaux. Pour un bail mobilité, la révision du loyer en cours de bail est interdite.

Si vous êtes bailleur d’un logement loué à l’année, il est utile de relire la clause de révision avant d’écrire au locataire. Si vous confiez un bien en gestion locative à l’année, ce contrôle fait partie des vérifications à effectuer au moment de la date de révision.

Les situations où la hausse est interdite

La présence d’une clause de révision ne suffit pas dans tous les cas. La révision est interdite :

• en métropole, pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022 portant sur un logement classé F ou G au DPE ;
• en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 1er juillet 2024 portant sur un logement classé F ou G au DPE.

Avant d’appliquer l’IRL, il faut donc vérifier la classe énergétique du logement et la date du bail, de son renouvellement ou de sa reconduction. Elle conditionne la validité de la révision. Un logement classé F ou G qui change de classe en cours de bail ne peut pas pour autant voir son loyer révisé avant le renouvellement du contrat, une reconduction tacite ne suffisant pas ; la révision suppose alors une attestation de changement d’étiquette ou un nouveau DPE valide (réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 11 août 2026).

Quelle date et quel indice faut-il prendre

La date à retenir est d’abord celle prévue par le bail. Elle peut correspondre à l’échéance annuelle du contrat ou à une autre date arrêtée entre le propriétaire et le locataire.

Si le bail ne précise pas cette date, la révision a lieu à la date anniversaire du contrat. Si le bail ne précise pas le trimestre de référence, il faut retenir le dernier IRL publié par l’Insee au moment de la signature du bail. L’Insee rappelle aussi qu’il faut utiliser le bon indice selon la localisation du logement : France continentale, Corse ou départements et régions d’outre-mer. Depuis le troisième trimestre 2022, ces indices sont distincts selon le territoire.

Vous pouvez consulter les valeurs de l’IRL et, si besoin, les repères publiés par l’Insee pour identifier le trimestre de référence.

Si le bail ne mentionne pas clairement le trimestre

Dans ce cas, il ne faut pas choisir un trimestre plus favorable. La règle est précise : on prend le dernier indice publié à la date de signature du bail. L’Insee donne un exemple simple : pour un contrat conclu le 1er mars, l’indice utilisé est celui du 4e trimestre de l’année précédente, puisqu’il s’agit du dernier trimestre connu à cette date.

En présence d’un complément de loyer

Lorsque le logement est concerné par un complément de loyer, le montant à réviser correspond au total du loyer de base et du complément de loyer.

Comment faire le calcul correctement

Le calcul repose sur 3 éléments :

• le montant actuel du loyer mensuel ;
• l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours ;
• l’IRL du même trimestre de l’année précédente (le trimestre de référence est celui prévu dans le bail ou, si le contrat ne dit rien, celui du dernier indice publié au moment de la signature).

Le montant obtenu doit être arrondi à la 2e décimale la plus proche.

Cette méthode permet de déterminer le loyer maximal révisé. Il ne faut ni ajouter un pourcentage librement, ni cumuler plusieurs années d’indices en une seule fois.

À quel moment envoyer la demande

La demande doit être adressée dans l’année qui suit la date de révision du loyer. En revanche, elle ne s’applique pas rétroactivement : la hausse prend effet à partir de la date de la demande.

L’exemple officiel est très clair. Si la date de révision est le 13 mars 2025, la révision peut être demandée jusqu’au 12 mars 2026. Une fois le délai d’un an écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.

Les erreurs les plus fréquentes à éviter

Voici les erreurs à éviter.

Oublier de vérifier la clause du bail

Une révision sans clause de révision annuelle n’est pas valable. Il ne suffit pas que le bail soit un bail d’habitation.

Utiliser le mauvais IRL

Il faut employer l’indice correspondant au bon territoire et au bon trimestre. Depuis le troisième trimestre 2022, la France continentale, la Corse et les départements et régions d’outre-mer n’utilisent pas le même IRL.

Réviser un logement F ou G alors que c’est interdit

En métropole, cette interdiction vise les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022 pour un logement classé F ou G. Un logement qui n’est plus classé F ou G en cours de bail reste concerné jusqu’au renouvellement du contrat. C’est un point de contrôle indispensable avant toute demande.

Appliquer la hausse avec retard en réclamant les mois passés

La révision n’a pas d’effet rétroactif. Si vous demandez l’augmentation plusieurs mois après la date prévue, vous ne pouvez pas rattraper les loyers déjà encaissés.

Faire un calcul sans arrondi correct

Le résultat doit être arrondi à la 2e décimale la plus proche. Quelques centimes d’écart peuvent suffire à créer une contestation.

Confondre location annuelle et autres formules

Les règles concernent le bail d’habitation. Le Cabinet Soudey propose des logements à louer à l’année et de la gestion locative avec PCG Gestion pour ce type de bail, pas la location saisonnière.

Que faire en cas de contestation

En cas d’erreur de calcul, le locataire peut contester l’augmentation demandée. Il est possible d’envoyer d’abord un courrier recommandé avec accusé de réception pour exposer précisément les faits et joindre les pièces utiles, comme le bail et les quittances.

Pour un litige inférieur ou égal à 5 000 €, une démarche amiable est obligatoire avant de saisir le juge. Elle peut passer par la commission départementale de conciliation, un conciliateur de justice ou un médiateur civil. En cas d’échec, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement peut être saisi dans les 3 ans qui suivent la date de révision du loyer qui pose problème.

Si votre situation présente une difficulté particulière, l’ADIL ou un professionnel du droit peut vous aider à relire le bail et le calcul.

Questions fréquentes