Congé donné par le propriétaire : motifs, délai et formalités
Le congé donné par le propriétaire doit reposer sur un motif autorisé et respecter un préavis ainsi que des formalités précises. Certains locataires bénéficient d’une protection particulière.
Le congé donné par le propriétaire permet, dans les cas prévus, de mettre fin au bail à son échéance pour vendre le logement, le reprendre ou invoquer un motif légitime et sérieux. Sa validité dépend notamment du motif, de la réception de la lettre et de la situation du locataire.
Les règles varient selon le bail. Pour une location vide, le congé pour vendre répond à des formalités précises et peut donner au locataire une priorité d’achat. Pour une location meublée (bail d’habitation meublé), le congé pour vendre doit parvenir au locataire au moins 3 mois avant la fin du bail et n’est pas assorti de l’offre de vente prévue pour la location vide.
À retenir
- En général, le propriétaire donne congé pour l’échéance du bail, pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux.
- Pour vendre une location vide, le locataire doit recevoir la lettre au moins 6 mois avant l’échéance applicable (3 mois pour une location meublée).
- Pour une location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente pendant les 2 premiers mois du préavis. Une exception au droit de préemption existe pour la vente à un proche parent remplissant les conditions prévues.
Les motifs qui permettent de donner congé
Selon Service-Public.fr, le propriétaire peut en général donner congé pour vendre le logement sans locataire, le reprendre afin de l’habiter ou d’y loger un proche, ou encore pour un motif légitime et sérieux. Une faute du locataire peut notamment constituer un tel motif.
Le projet du propriétaire ne suffit pas : le congé doit respecter les règles applicables au bail et parvenir au locataire dans le délai prévu. La lettre doit mentionner le motif retenu. Pour un congé pour vendre un logement vide, elle doit aussi indiquer le prix et les conditions de la vente, à peine de nullité, et décrire précisément le logement et ses éventuelles annexes louées. Elle doit énoncer les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et être accompagnée de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
Pour une reprise par un propriétaire personne physique, le logement doit devenir sa résidence principale ou celle d’un proche entrant dans les catégories prévues.
Une vente ne conduit pas nécessairement au départ du locataire. Cette possibilité est distincte du congé pour vendre un logement libre.
Location vide ou meublée : vérifier le bail
La nature du bail détermine les règles à appliquer. Pour une location vide, le congé pour vendre comprend une offre d’achat adressée au locataire et suppose un préavis d’au moins 6 mois avant l’échéance applicable.
Pour une location meublée, le congé doit parvenir au locataire au moins 3 mois avant l’échéance du bail, contre 6 mois pour une location vide, et le congé pour vendre ne vaut pas offre de vente au locataire. La fiche officielle sur le congé distingue les situations selon le bail signé. Les logements conventionnés Anah et les logements sociaux font également l’objet de règles spécifiques.
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Quel délai prévoir pour vendre une location vide ?
Pour que le congé pour vendre soit valable, le locataire doit recevoir la lettre au moins 6 mois avant l’échéance applicable. La date à considérer n’est donc pas celle à laquelle le propriétaire poste le courrier, mais celle de sa réception.
Pour un bail arrivant à échéance le 20 septembre, la lettre doit parvenir au locataire au plus tard le 20 mars. Les week-ends et jours fériés sont compris dans le calcul : si la date limite tombe un dimanche, elle reste fixée à ce jour.
Lorsque le mois de réception ne comporte pas le même quantième que celui de l’échéance, la date limite est le dernier jour du mois. Pour une échéance au 31 août, la lettre doit être reçue au plus tard le 28 février, ou le 29 février en année bissextile.
Le propriétaire peut envoyer son congé en avance. Si le bail expire le 20 septembre et que le locataire reçoit la lettre le 3 mars, le congé reste valable : le préavis commence le 20 mars et le congé prend effet le 20 septembre.
Après l’achat d’un logement déjà occupé
Pour un congé pour vendre, l’échéance à retenir dépend aussi de la date d’achat du logement déjà occupé, qui correspond à la signature de l’acte authentique.
- Si moins de 3 ans séparent l’achat de l’échéance du bail en cours, le congé peut être donné pour l’échéance du 1er renouvellement ou de la 1re reconduction de ce bail.
- Si cette échéance intervient plus de 3 ans après l’achat, le congé peut être donné pour l’échéance du bail.
L’administration donne cet exemple : un logement acheté le 1er mars 2025, dont le bail expire le 31 mai 2027, peut faire l’objet d’un congé pour vendre à l’échéance de la 1re reconduction, le 31 mai 2030.
Comment faire parvenir le congé ?
Une lettre recommandée électronique peut être utilisée. Lorsque le destinataire est un particulier, il doit avoir accepté ce mode d’envoi au préalable : le propriétaire lui adresse un courriel demandant son accord et précisant qu’il dispose de 15 jours pour accepter ou refuser.
Avec un recommandé papier, le délai court à compter de la réception effective. Si le locataire est absent et que le courrier est renvoyé au propriétaire, ou s’il ne va pas le chercher au bureau de poste, le préavis ne commence pas à courir. Un envoi anticipé laisse la possibilité de recourir à un commissaire de justice si nécessaire ; son intervention est facturée au propriétaire.
En cas de signification par commissaire de justice, le délai court à partir du dépôt ou de la remise de la lettre au locataire. Pour une remise en main propre, il court à partir de la remise contre récépissé ou émargement.
Vente du logement vide : la réponse du locataire
Le congé pour vendre vaut offre de vente. Le locataire bénéficie d’un droit de préemption : il est prioritaire sur les autres acheteurs. S’il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie de ce droit.
Ce droit ne s’applique pas lorsqu’un proche parent du propriétaire, jusqu’au 3e degré inclus, achète le logement pour y établir sa résidence principale et l’occuper à ce titre durant au moins 2 ans après l’expiration du préavis.
L’offre est valable pendant les 2 premiers mois du préavis. Pour l’accepter, le locataire informe le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception dans ce délai et précise s’il demande un prêt immobilier. S’il accepte dans le délai, une éventuelle promesse de vente conclue avec un autre acheteur est annulée.
À partir de l’envoi de sa réponse, le locataire dispose de 2 mois pour signer l’acte de vente, ou de 4 mois s’il demande un prêt immobilier. Le préavis est prolongé jusqu’au terme du délai accordé pour réaliser la vente. Le locataire qui exerce son droit de préemption n’a pas à payer de commission d’agence immobilière.
L’offre est refusée si le locataire exprime son refus, ne répond pas pendant les 2 premiers mois du préavis ou formule une contre-proposition que le propriétaire refuse. S’il part pendant le préavis, il paie le loyer et les charges jusqu’à la remise des clés.
Locataires protégés et contestation
Pour un congé pour vendre ou pour reprendre le logement, certains locataires sont protégés : le bail est alors renouvelé automatiquement à l’échéance et un congé qui leur est délivré peut être contesté. Est protégé le locataire de plus de 65 ans à l’échéance du bail dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté. Le locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement l’est aussi, si les ressources du foyer sont inférieures à ce plafond. Le bénéficiaire de l’allocation de présence parentale l’est également, sous condition de ressources. Les ressources du locataire sont appréciées à la date de notification du congé. Pour les deux premiers cas, la protection ne joue pas si le propriétaire est une personne physique de plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures au même plafond. Dans les trois cas, elle ne joue pas non plus si le propriétaire propose un relogement à proximité correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire. Les conditions de protection et les plafonds applicables peuvent être vérifiés auprès d’une ADIL, qui délivre une information gratuite. La fiche officielle détaille également les situations du locataire et du propriétaire ainsi que les critères de proximité d’un logement proposé en relogement.
Un locataire peut contester un congé notamment si une mention obligatoire manque, si la lettre n’a pas été adressée à tous les destinataires requis ou si le préavis est insuffisant. Pour un congé pour vendre, la contestation peut aussi porter sur son caractère frauduleux. Le locataire commence par exposer les faits au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Questions fréquentes
La date d’envoi du recommandé suffit-elle pour respecter le préavis ?
Pour un congé pour vendre une location vide, c’est la réception effective du recommandé qui compte. La lettre doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant l’échéance applicable.
Que se passe-t-il si le locataire ne retire pas le recommandé ?
Si le courrier reste à sa disposition au bureau de poste sans être retiré, le préavis ne commence pas à courir. Le propriétaire peut prévoir un envoi anticipé afin de disposer de temps pour recourir, si nécessaire, à un commissaire de justice.
Le propriétaire peut-il vendre le logement occupé ?
En principe, le propriétaire peut vendre le logement pendant que le locataire l’occupe, sans lui donner congé. Le locataire n’a alors pas de droit de préemption, sauf situations particulières, par exemple en cas de vente de l’immeuble. Cette vente est distincte d’un congé donné pour vendre le logement libre.
Le locataire doit-il accepter l’offre de vente ?
Il peut la refuser ou ne pas y répondre pendant les 2 premiers mois du préavis.
Que faire en cas de contestation du congé ?
Le locataire expose d’abord les faits au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le désaccord persiste, une conciliation peut être engagée, puis le juge des contentieux de la protection peut être saisi ; lorsque le litige porte sur 5 000 € ou moins, la démarche amiable est obligatoire avant la saisine du juge.
Sources
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