Desistimiento comunicado por el propietario: motivos, plazo y trámites

El desistimiento comunicado por el propietario permite, en los casos previstos, poner fin al contrato en su fecha de vencimiento para vender la vivienda, recuperarla o invocar un motivo legítimo y serio. Su validez depende, entre otros aspectos, del motivo, de la recepción de la carta y de la situación del inquilino.

Las reglas varían según el contrato. Para un alquiler sin muebles, el desistimiento para vender está sujeto a trámites precisos y puede otorgar al inquilino una prioridad de compra. Para un alquiler amueblado (contrato de vivienda amueblada), el desistimiento para vender debe llegar al inquilino al menos 3 meses antes del final del contrato y no va acompañado de la oferta de venta prevista para el alquiler sin muebles.

Los motivos que permiten comunicar el desistimiento

Según Service-Public.fr, el propietario puede, por lo general, dar preaviso para vender la vivienda sin inquilino, recuperarla para vivir en ella o alojar a un allegado, o también por un motivo legítimo y serio. Una falta del inquilino puede constituir, en particular, tal motivo.

El proyecto del propietario no es suficiente: el desistimiento debe respetar las normas aplicables al contrato y llegar al inquilino dentro del plazo previsto. La carta debe mencionar el motivo elegido. Para un desistimiento para vender una vivienda sin muebles, también debe indicar el precio y las condiciones de la venta, so pena de nulidad, y describir con precisión la vivienda y sus posibles anexos alquilados. Debe reproducir los 5 primeros apartados del II del artículo 15 de la ley de 6 de julio de 1989 y estar acompañada de la nota informativa relativa a las obligaciones del arrendador y a las vías de recurso e indemnización del inquilino.

En caso de recuperación por parte de un propietario persona física, la vivienda debe convertirse en su residencia principal o en la de un allegado que entre en las categorías previstas.

Una venta no implica necesariamente la salida del inquilino. Esta posibilidad es distinta del preaviso para vender una vivienda libre.

Alquiler sin muebles o amueblado: comprobar el contrato

La naturaleza del contrato determina las reglas aplicables. Para un alquiler sin muebles, el desistimiento para vender incluye una oferta de compra dirigida al inquilino y exige un preaviso de al menos 6 meses antes del vencimiento aplicable.

Para un alquiler amueblado, el preaviso debe llegar al inquilino al menos 3 meses antes del vencimiento del contrato, frente a 6 meses para un alquiler sin amueblar, y el preaviso para vender no constituye una oferta de venta al inquilino. La ficha oficial sobre el preaviso distingue las situaciones según el contrato firmado. Las viviendas acogidas a un convenio con Anah y las viviendas sociales también están sujetas a normas específicas.

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¿Qué plazo prever para vender una vivienda alquilada sin amueblar?

Para que el desistimiento para vender sea válido, el inquilino debe recibir la carta al menos 6 meses antes del vencimiento aplicable. Por tanto, la fecha que debe considerarse no es aquella en la que el propietario deposita la carta, sino la de su recepción.

Para un contrato cuyo vencimiento sea el 20 de septiembre, la carta debe llegar al inquilino como máximo el 20 de marzo. Los fines de semana y días festivos se incluyen en el cálculo: si la fecha límite cae en domingo, sigue fijada en ese día.

Cuando el mes de recepción no tiene el mismo día del mes que el del vencimiento, la fecha límite es el último día del mes. Para un vencimiento el 31 de agosto, la carta debe recibirse como máximo el 28 de febrero, o el 29 de febrero en un año bisiesto.

El propietario puede enviar su desistimiento con antelación. Si el contrato vence el 20 de septiembre y el inquilino recibe la carta el 3 de marzo, el desistimiento sigue siendo válido: el preaviso comienza el 20 de marzo y el desistimiento surte efecto el 20 de septiembre.

Después de comprar una vivienda ya ocupada

Para un desistimiento para vender, el vencimiento que debe tenerse en cuenta también depende de la fecha de compra de la vivienda ya ocupada, que corresponde a la firma de la escritura pública.

• Si entre la compra y el vencimiento del contrato en curso median menos de 3 años, el preaviso puede darse para el vencimiento de la primera renovación o de la primera prórroga de este contrato.
• Si este vencimiento se produce más de 3 años después de la compra, el preaviso puede darse para el vencimiento del contrato.

La Administración da este ejemplo: una vivienda comprada el 1 de marzo de 2025, cuyo contrato vence el 31 de mayo de 2027, puede ser objeto de un desistimiento para vender en la fecha de vencimiento de la primera renovación, el 31 de mayo de 2030.

¿Cómo comunicar el desistimiento?

Puede utilizarse una carta certificada electrónica. Cuando el destinatario es un particular, debe haber aceptado previamente este método de envío: el propietario le envía un correo electrónico solicitando su consentimiento y precisando que dispone de 15 días para aceptar o rechazar.

Con un correo certificado en papel, el plazo comienza a contar desde la recepción efectiva. Si el inquilino está ausente y la carta es devuelta al propietario, o si no va a recogerla a la oficina de correos, el preaviso no comienza a correr. Un envío anticipado permite recurrir a un agente judicial si es necesario; su intervención se factura al propietario.

En caso de notificación por agente judicial, el plazo comienza a contar desde el depósito o la entrega de la carta al inquilino. Para una entrega en mano, comienza a contar desde la entrega contra recibo o firma.

Venta de la vivienda sin amueblar: respuesta del inquilino

El desistimiento para vender constituye una oferta de venta. El inquilino disfruta de un derecho de tanteo: tiene prioridad sobre los demás compradores. Si hay varios inquilinos, cada uno disfruta de este derecho.

Este derecho no se aplica cuando un pariente cercano del propietario, hasta el 3.er grado inclusive, compra la vivienda para establecer allí su residencia habitual y ocuparla como tal durante al menos 2 años después de la expiración del preaviso.

La oferta es válida durante los 2 primeros meses del preaviso. Para aceptarla, el inquilino informa al propietario mediante carta certificada con acuse de recibo dentro de ese plazo y precisa si solicita un préstamo hipotecario. Si acepta dentro del plazo, una eventual promesa de compraventa celebrada con otro comprador queda anulada.

A partir del envío de su respuesta, el inquilino dispone de 2 meses para firmar la escritura de compraventa, o de 4 meses si solicita un préstamo hipotecario. El plazo de preaviso se prolonga hasta el final del plazo concedido para realizar la venta. El inquilino que ejerce su derecho de tanteo no tiene que pagar comisión de agencia inmobiliaria.

La oferta se rechaza si el inquilino expresa su negativa, no responde durante los 2 primeros meses del preaviso o formula una contrapropuesta que el propietario rechaza. Si se marcha durante el preaviso, paga el alquiler y los gastos hasta la entrega de las llaves.

Inquilinos protegidos e impugnación

Para un desistimiento para vender o recuperar la vivienda, algunos inquilinos están protegidos: el contrato se renueva automáticamente al vencimiento y el desistimiento que se les comunique puede impugnarse. Está protegido el inquilino mayor de 65 años en la fecha de vencimiento del contrato cuyos recursos sean inferiores a un límite fijado por decreto. También lo está el inquilino que tenga a su cargo a una persona mayor de 65 años que viva habitualmente en la vivienda, si los recursos del hogar son inferiores a ese límite. El beneficiario de la prestación por presencia parental también lo está, sujeto a condiciones de recursos. Los recursos del inquilino se valoran en la fecha de notificación del desistimiento. Para los dos primeros casos, la protección no se aplica si el propietario es una persona física mayor de 65 años o si sus recursos son inferiores al mismo límite. En los tres casos, tampoco se aplica si el propietario ofrece un realojo cercano que corresponda a las necesidades y posibilidades del inquilino. Las condiciones de protección y los límites aplicables pueden comprobarse ante una ADIL, que ofrece información gratuita. La ficha oficial también detalla las situaciones del inquilino y del propietario, así como los criterios de proximidad de una vivienda ofrecida como realojo.

Un inquilino puede impugnar un preaviso, en particular, si falta una mención obligatoria, si la carta no se ha enviado a todos los destinatarios requeridos o si el plazo de preaviso es insuficiente. En el caso de un preaviso para vender, la impugnación también puede referirse a su carácter fraudulento. El inquilino comienza exponiendo los hechos al propietario mediante carta certificada con acuse de recibo.

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