Recesso comunicato dal proprietario: motivi, termini e formalità
Il recesso comunicato dal proprietario deve basarsi su un motivo autorizzato e rispettare un preavviso nonché precise formalità. Alcuni conduttori beneficiano di una tutela particolare.
Il recesso comunicato dal proprietario consente, nei casi previsti, di porre fine al contratto alla sua scadenza per vendere l’alloggio, riprenderlo o invocare un motivo legittimo e serio. La sua validità dipende in particolare dal motivo, dalla ricezione della lettera e dalla situazione del conduttore.
Le regole variano a seconda del contratto. Per una locazione non ammobiliata, il recesso per vendita risponde a precise formalità e può attribuire al conduttore una priorità d’acquisto. Per una locazione ammobiliata (contratto di locazione abitativa ammobiliata), il recesso per vendita deve pervenire al conduttore almeno 3 mesi prima della fine del contratto e non è accompagnato dall’offerta di vendita prevista per la locazione non ammobiliata.
Da ricordare
- In generale, il proprietario comunica il recesso alla scadenza del contratto, per vendere, riprendere l’alloggio o per un motivo legittimo e serio.
- Per vendere un alloggio non ammobiliato, il conduttore deve ricevere la lettera almeno 6 mesi prima della scadenza applicabile (3 mesi per una locazione ammobiliata).
- Per una locazione non ammobiliata, la disdetta per vendita vale come offerta di vendita durante i primi 2 mesi del periodo di preavviso. Esiste un’eccezione al diritto di prelazione per la vendita a un parente stretto che soddisfi le condizioni previste.
I motivi che consentono di comunicare il recesso
Secondo Service-Public.fr, il proprietario può in generale dare disdetta per vendere l’alloggio senza conduttore, riprenderlo per abitarvi o per ospitarvi una persona vicina, oppure per un motivo legittimo e serio. Una colpa del conduttore può in particolare costituire un tale motivo.
Il progetto del proprietario non è sufficiente: il recesso deve rispettare le regole applicabili al contratto e pervenire al conduttore entro il termine previsto. La lettera deve indicare il motivo scelto. Per un recesso per vendere un alloggio non ammobiliato, deve inoltre indicare il prezzo e le condizioni della vendita, a pena di nullità, e descrivere con precisione l’alloggio e gli eventuali annessi locati. Deve riportare i primi 5 commi del II dell’articolo 15 della legge del 6 luglio 1989 ed essere accompagnata dalla nota informativa relativa agli obblighi del locatore e alle vie di ricorso e di indennizzo del conduttore.
Per il subentro del proprietario persona fisica, l’alloggio deve diventare la sua residenza principale o quella di una persona vicina che rientri nelle categorie previste.
Una vendita non comporta necessariamente la partenza del conduttore. Questa possibilità è distinta dalla disdetta per vendere un alloggio libero.
Locazione non ammobiliata o ammobiliata: verificare il contratto
La natura del contratto determina le regole da applicare. Per una locazione non ammobiliata, il recesso per vendita comprende un’offerta di acquisto indirizzata al conduttore e presuppone un preavviso di almeno 6 mesi prima della scadenza applicabile.
Per una locazione ammobiliata, la disdetta deve pervenire al conduttore almeno 3 mesi prima della scadenza del contratto, contro i 6 mesi per una locazione non ammobiliata, e la disdetta per vendita non vale come offerta di vendita al conduttore. La scheda ufficiale sulla disdetta distingue le situazioni in base al contratto firmato. Anche gli alloggi convenzionati Anah e gli alloggi sociali sono soggetti a regole specifiche.
Sulla costa d’Albâtre, un alloggio affittato tutto l’anno può essere gestito nell’ambito di un contratto di locazione abitativa. Il Cabinet Soudey propone una gestione locativa annuale con la sua società consorella PCG Gestion.
Quale termine prevedere per vendere un alloggio non ammobiliato?
Affinché il recesso per vendita sia valido, il conduttore deve ricevere la lettera almeno 6 mesi prima della scadenza applicabile. La data da considerare non è quindi quella in cui il proprietario spedisce la lettera, ma quella della sua ricezione.
Per un contratto con scadenza il 20 settembre, la lettera deve pervenire al conduttore entro il 20 marzo. I fine settimana e i giorni festivi sono inclusi nel calcolo: se la data limite cade di domenica, resta fissata a quel giorno.
Quando il mese di ricezione non contiene lo stesso giorno del mese della scadenza, la data limite è l’ultimo giorno del mese. Per una scadenza il 31 agosto, la lettera deve essere ricevuta entro il 28 febbraio, o il 29 febbraio negli anni bisestili.
Il proprietario può inviare il recesso in anticipo. Se il contratto scade il 20 settembre e il conduttore riceve la lettera il 3 marzo, il recesso resta valido: il preavviso inizia il 20 marzo e il recesso ha effetto il 20 settembre.
Dopo l’acquisto di un alloggio già occupato
Per un recesso per vendita, la scadenza da considerare dipende anche dalla data di acquisto dell’alloggio già occupato, che corrisponde alla firma dell’atto autentico.
- Se tra l’acquisto e la scadenza del contratto in corso intercorrono meno di 3 anni, la disdetta può essere data per la scadenza del 1º rinnovo o della 1ª proroga di tale contratto.
- Se questa scadenza interviene più di 3 anni dopo l’acquisto, la disdetta può essere data per la scadenza del contratto.
L’amministrazione fornisce questo esempio: un alloggio acquistato il 1° marzo 2025, il cui contratto scade il 31 maggio 2027, può essere oggetto di un recesso per vendita alla scadenza del 1° rinnovo, il 31 maggio 2030.
Come comunicare il recesso?
È possibile utilizzare una raccomandata elettronica. Quando il destinatario è un privato, deve aver accettato preventivamente questa modalità di invio: il proprietario gli invia un’e-mail chiedendo il suo consenso e precisando che dispone di 15 giorni per accettare o rifiutare.
Con una raccomandata cartacea, il termine decorre dalla ricezione effettiva. Se il conduttore è assente e la lettera viene restituita al proprietario, oppure se non va a ritirarla all’ufficio postale, il preavviso non inizia a decorrere. Un invio anticipato consente di ricorrere, se necessario, a un ufficiale giudiziario; il suo intervento è fatturato al proprietario.
In caso di notifica da parte di un ufficiale giudiziario, il termine decorre dal deposito o dalla consegna della lettera al conduttore. Per una consegna a mano, decorre dalla consegna contro ricevuta o firma.
Vendita dell’alloggio non ammobiliato: la risposta del conduttore
Il recesso per vendita vale come offerta di vendita. Il conduttore beneficia di un diritto di prelazione: ha la priorità sugli altri acquirenti. Se ci sono più conduttori, ciascuno beneficia di tale diritto.
Questo diritto non si applica quando un parente stretto del proprietario, fino al 3° grado incluso, acquista l’alloggio per stabilirvi la propria residenza principale e occuparlo a tale titolo per almeno 2 anni dopo la scadenza del preavviso.
L’offerta è valida durante i primi 2 mesi del preavviso. Per accettarla, il conduttore informa il proprietario tramite raccomandata con ricevuta di ritorno entro tale termine e precisa se richiede un mutuo immobiliare. Se accetta entro il termine, un eventuale preliminare di vendita concluso con un altro acquirente viene annullato.
A partire dall’invio della sua risposta, il conduttore dispone di 2 mesi per firmare l’atto di vendita, o di 4 mesi se richiede un mutuo immobiliare. Il periodo di preavviso è prorogato fino al termine del periodo concesso per concludere la vendita. Il conduttore che esercita il diritto di prelazione non deve pagare alcuna commissione di agenzia immobiliare.
L’offerta è rifiutata se il conduttore esprime il proprio rifiuto, non risponde durante i primi 2 mesi del preavviso o formula una controproposta che il proprietario rifiuta. Se lascia l’alloggio durante il preavviso, paga il canone e le spese fino alla consegna delle chiavi.
Conduttori tutelati e contestazione
Per un recesso per vendere o riprendere l’alloggio, alcuni conduttori sono tutelati: il contratto viene allora rinnovato automaticamente alla scadenza e un recesso loro comunicato può essere contestato. È tutelato il conduttore di età superiore ai 65 anni alla scadenza del contratto, le cui risorse siano inferiori a una soglia fissata con decreto. È tutelato anche il conduttore che abbia a proprio carico una persona di età superiore ai 65 anni che viva abitualmente nell’alloggio, se le risorse del nucleo familiare sono inferiori a tale soglia. Anche il beneficiario dell’assegno di presenza parentale è tutelato, a condizione di reddito. Le risorse del conduttore sono valutate alla data di notifica del recesso. Per i primi due casi, la tutela non si applica se il proprietario è una persona fisica di età superiore ai 65 anni o se le sue risorse sono inferiori alla stessa soglia. Nei tre casi, non si applica neppure se il proprietario propone un ricollocamento nelle vicinanze adeguato alle esigenze e alle possibilità del conduttore. Le condizioni di tutela e le soglie applicabili possono essere verificate presso un’ADIL, che fornisce informazioni gratuite. La scheda ufficiale illustra inoltre le situazioni del conduttore e del proprietario nonché i criteri di vicinanza dell’alloggio proposto per il ricollocamento.
Un conduttore può contestare una disdetta in particolare se manca un’indicazione obbligatoria, se la lettera non è stata inviata a tutti i destinatari richiesti o se il periodo di preavviso è insufficiente. Per una disdetta per vendita, la contestazione può riguardare anche il suo carattere fraudolento. Il conduttore inizia esponendo i fatti al proprietario tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
Domande frequenti
È sufficiente la data di invio della raccomandata per rispettare il preavviso?
Per un recesso per vendere una locazione non ammobiliata, conta la ricezione effettiva della raccomandata. La lettera deve pervenire al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza applicabile.
Cosa succede se il conduttore non ritira la raccomandata ?
Se la lettera rimane a sua disposizione presso l’ufficio postale senza essere ritirata, il periodo di preavviso non inizia a decorrere. Il proprietario può prevedere un invio anticipato per avere tempo di ricorrere, se necessario, a un ufficiale giudiziario.
Il proprietario può vendere l’alloggio occupato?
In linea di principio, il proprietario può vendere l’alloggio mentre il conduttore lo occupa, senza comunicargli il recesso. Il conduttore non ha allora alcun diritto di prelazione, salvo situazioni particolari, ad esempio in caso di vendita dell’edificio. Questa vendita è distinta dal recesso comunicato per vendere l’alloggio libero.
Il conduttore deve accettare l’offerta di vendita?
Può rifiutarla o non rispondere durante i primi 2 mesi del preavviso.
Cosa fare in caso di contestazione della disdetta ?
Il conduttore espone innanzitutto i fatti al proprietario tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Se il disaccordo persiste, può essere avviata una conciliazione, poi può essere adito il giudice delle controversie relative alla tutela; quando la controversia riguarda 5.000 € o meno, il tentativo amichevole è obbligatorio prima di adire il giudice.
Fonti
Da sapere. Il contenuto degli articoli redatti può contenere errori, omissioni o informazioni divenute inesatte dalla data di pubblicazione, nonostante i controlli effettuati. È fornito a puro titolo informativo : non sostituisce il parere di un notaio, di un avvocato, di un commercialista o di un professionista immobiliare, e lo studio declina ogni responsabilità in caso di informazioni errate. Per la vostra situazione, fate riferimento alle fonti ufficiali citate oppure contattateci.
