Ihr Haus an der Alabasterküste ganzjährig vermieten : unmöblierter oder möblierter Mietvertrag ?

Bei einer ganzjährigen Vermietung an der Alabasterküste verändert die Wahl einer unmöblierten oder möblierten Vermietung vor allem die Mietdauer, die Kündigungsfrist, die Kaution, die Besteuerung der Mieten und die Verwaltungspflichten. Es geht also nicht nur um die Einrichtung: Vertrag, Formalitäten und Flexibilität beim Auszug sind nicht dieselben.

Wenn Ihr Haus zum Hauptwohnsitz des Mieters werden soll, stehen Sie in der Praxis vor zwei klassischen Möglichkeiten: dem Mietvertrag für eine unmöblierte oder dem Mietvertrag für eine möblierte Wohnung. In Veules-les-Roses und allgemein an der Alabasterküste, wo viele Eigentümer ebenfalls einen Zweitwohnsitz haben, sollte diese Wahl vor der ganzjährigen Vermietung getroffen werden.

Das Wichtigste

• Ein unmöblierter Mietvertrag läuft grundsätzlich mindestens 3 Jahre, bei einer möblierten Wohnung dagegen mindestens 1 Jahr oder 9 Monate, wenn der Mieter Student ist.
• Die Kaution ist bei einer leeren Wohnung auf 1 Monatsmiete ohne Nebenkosten begrenzt, bei einer möblierten Wohnung hingegen auf 2 Monatsmieten ohne Nebenkosten.
• Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt bei unmöbliertem Wohnraum 3 Monate, in besonderen Fällen 1 Monat, und bei möbliertem Wohnraum 1 Monat.
• Die Mieten einer unmöblierten Wohnung zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, die einer möblierten Wohnung zu den gewerblichen Einkünften (BIC).
• Eine möblierte Wohnung muss mit einer gesetzlich vorgeschriebenen Mindestausstattung versehen sein und Gegenstand eines dem Mietvertrag beigefügten Inventars sein.

Das entscheidende Ausgangskriterium: Hauptwohnsitz und Grad der Verpflichtung

Nach Auffassung der Verwaltung ist der Hauptwohnsitz die Wohnung, die vom Mieter, der mit ihm zusammenlebenden Person oder einer unterhaltsberechtigten Person mindestens 8 Monate im Jahr bewohnt wird, außer bei beruflicher Verpflichtung, aus gesundheitlichen Gründen oder im Fall höherer Gewalt. Wenn der Mieter sie nicht als Hauptwohnsitz nutzt, gelten andere Regeln.

Der erste Unterschied betrifft dann die Bindungsdauer und die Regeln für den Ausstieg.

In der Praxis lässt sich ein unmöbliertes Mietverhältnis leichter auf Stabilität ausrichten. Die möblierte Vermietung bietet mehr Flexibilität, mit einer kürzeren anfänglichen Bindungsdauer und einer verkürzten Kündigungsfrist für den Eigentümer.

Unmöblierte Vermietung: ein stabilerer Rahmen für eine langfristige Nutzung

Der unmöblierte Mietvertrag wird häufig gewählt, wenn Sie einen Mieter langfristig unterbringen möchten und die Wohnung nicht alle Voraussetzungen für die Einstufung als möbliert erfüllt. Rechtlich ist eine unmöblierte Wohnung eine Wohnung, der mindestens eines der für eine möblierte Wohnung charakteristischen Möbelstücke oder Gegenstände fehlt.

Dieser Rahmen hat mehrere konkrete Folgen:

• der Mietvertrag wird für mindestens 3 Jahre abgeschlossen, aber der Mieter kann ihn jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist beenden;
• seine Kündigungsfrist beträgt grundsätzlich 3 Monate, in bestimmten Fällen 1 Monat ;
• die Kaution ist auf 1 Monatsmiete ohne Nebenkosten beschränkt ;
• die Kosten werden per Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung beglichen.

Für ein Familienhaus an der Alabasterküste eignet sich diese Regelung gut, wenn Sie eine kontinuierliche Nutzung und weniger häufige Mieterwechsel wünschen. Wenn Sie die Immobilie hingegen zurückerhalten möchten, um selbst darin zu wohnen oder sie zu verkaufen, ist eine Kündigung nur zum Ende der Mietdauer und aus einem zulässigen Grund möglich (Rücknahme zur Eigennutzung, Rücknahme zum Verkauf oder berechtigter und schwerwiegender Grund), mit einer Kündigungsfrist von mindestens 6 Monaten.

Möblierte Vermietung: mehr Flexibilität, aber höhere Anforderungen an die Verwaltung

Ein möblierter Mietvertrag bedeutet nicht, einfach einige Möbel in der Wohnung stehen zu lassen. Damit eine Immobilie als möbliert gilt, muss sie mindestens die Möbel und Gegenstände enthalten, die durch ein Dekret vom 31. Juli 2015 festgelegt sind, darunter:

• ein Bett mit Bettdecke oder Decke;
• Rollläden oder Vorhänge in den Schlafzimmern;
• ein Kühlschrank mit Gefrierfach oder Gefrierabteil mit einer Höchsttemperatur von -6° ;
• ausreichend Geschirr für die Mahlzeiten;
• für die Wohnung geeignetes Reinigungsmaterial.

Das Inventar und die detaillierte Zustandsbeschreibung der Möbel sind dann unerlässlich. Sie werden beim Ein- und Auszug erstellt, von den Parteien unterzeichnet und dem Mietvertrag beigefügt. In der Praxis führt ein zu vages Inventar leicht zu Streitigkeiten über den Zustand oder das Fehlen bestimmter Ausstattungen.

Die möblierte Vermietung bleibt in mehreren Punkten flexibler:

• Mindestlaufzeit von 1 Jahr ;
• 9 Monate wenn der Mieter Student ist ;
• Kündigungsfrist des Mieters von 1 Monat ;
• Kündigungsfrist des Eigentümers von mindestens 3 Monaten vor Ablauf des Mietverhältnisses aus einem zulässigen Grund.

Die Miete einer möblierten Wohnung ist aufgrund der bereitgestellten Möbel höher als die derselben unmöbliert vermieteten Wohnung. Dies entbindet selbstverständlich nicht von der Einhaltung der für die Miete geltenden Vorschriften.

Besteuerung : unterschiedliche Einkommenskategorien

Die Wahl zwischen leer und möbliert hat ebenfalls steuerliche Auswirkungen. Laut Service Public:

• bei unmöblierter Vermietung werden die Mieten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt;
• bei möblierter Vermietung werden sie als gewerbliche und kommerzielle Einkünfte (BIC) erklärt.

In beiden Fällen gehören die Grundsteuer, die Nebensteuern und die Sozialabgaben zur Besteuerung des Eigentümers. Die Gewerbesteuer betrifft nicht die unmöblierte Vermietung einer zu Wohnzwecken genutzten Unterkunft. Bei möblierter Vermietung kann sie fällig werden, wenn die Einnahmen 5.000 € pro Jahr übersteigen, es sei denn, die vermietete Unterkunft gehört zum Hauptwohnsitz des Eigentümers; in bestimmten Fällen kommen Sozialabgaben hinzu.

Ein weiterer praktischer Unterschied: Bei einer möblierten Vermietung müssen Sie den Beginn der Tätigkeit anmelden und eine SIRET-Nummer erhalten. Wenn Ihre Unsicherheit hauptsächlich steuerlicher Natur ist, kann ein Gespräch mit Ihrem Steuerberater oder Ihrem Finanzamt eine falsche Entscheidung zu Beginn vermeiden.

Mieterprofile : Was die einzelnen Formeln am häufigsten anziehen

Ob unmöbliert oder möbliert: Jede Person kann Mieter sein. Die eigentliche Frage ist daher nicht die rechtliche Berechtigung, sondern die Übereinstimmung zwischen Ihrer Immobilie und der gewünschten Nutzungsart.

Eine unmöblierte Wohnung entspricht häufig Bewohnern, die sich mit ihren eigenen Möbeln dauerhaft niederlassen möchten. Der Mietvertrag über mindestens 3 Jahre entspricht diesem Ziel, auch wenn der Mieter jederzeit mit einer Kündigungsfrist ausziehen kann.

Eine möblierte Wohnung kann für Personen geeigneter sein, die schnell einziehen oder mehr Flexibilität bewahren möchten. Die einmonatige Kündigungsfrist erleichtert bestimmte Veränderungen der Lebenssituation, doch diese Flexibilität kann auch zu einem schnelleren Mieterwechsel führen.

An der Alabasterküste haben manche Häuser eine starke historische oder emotionale Bedeutung. Wenn Sie Wert darauf legen, ein ausgestattetes und bezugsfertiges Interieur zu bewahren, kann eine möblierte Vermietung sinnvoll sein, sofern Sie bereit sind, die Einrichtung sorgfältiger zu betreuen.

Mietverwaltung: unmöbliert oder möbliert, die Belastung ist nicht dieselbe

Die Verwaltung einer unmöblierten Vermietung ist im Alltag oft einfacher: weniger Ausstattungen, die überwacht werden müssen, weniger Möbelersatz und manchmal weniger Mieterwechsel. Die möblierte Vermietung erfordert mehr Sorgfalt: ein genaues Inventar, die Kontrolle der Ausstattung und eine Anpassung bei Abnutzung.

Auch die für möblierte Unterkünfte geltenden Formalitäten müssen berücksichtigt werden, insbesondere die Anmeldung des Tätigkeitsbeginns und die Beantragung einer SIRET-Nummer. Wenn Sie weit von der Immobilie entfernt wohnen, etwa weil das Haus bisher als Zweitwohnsitz genutzt wurde, kann dieser zusätzliche Aufwand die Entscheidung beeinflussen.

Für Eigentümer, die delegieren möchten, betrifft die Mietverwaltung des Maklerbüros, die von seinem Schwesterunternehmen PCG Gestion übernommen wird, die ganzjährige Vermietung von Dieppe bis Saint-Valery-en-Caux, mit zwei Angeboten: dem Essential-Paket zu 3,7 % zzgl. MwSt. und dem Premium-Paket zu 6 % zzgl. MwSt. der vereinnahmten Beträge.

Wie trifft man konkret eine Auswahl für sein Haus?

Bevor Sie sich entscheiden, stellen Sie sich diese Fragen in dieser Reihenfolge:

1. Suchen Sie Stabilität oder mehr Flexibilität?
   Eine unmöblierte Wohnung eignet sich oft besser für eine langfristige Nutzung. Bei einer möblierten Wohnung kann die Situation früher neu bewertet werden.
2. Kann Ihr Haus im rechtlichen Sinne tatsächlich als möbliert gelten ?
   Die vorgeschriebenen Ausstattungselemente müssen vorhanden sein und ein genaues Inventar erstellt werden.
3. Sind Sie bereit, die Möblierung zu verwalten ?
   Bettwäsche, Haushaltsgeräte, Geschirr und Ausstattung erfordern eine regelmäßige Betreuung.
4. Welchen steuerlichen Rahmen akzeptieren Sie?
   Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei unmöblierten Wohnungen, gewerbliche Einkünfte bei möblierten Wohnungen, mit besonderen Formalitäten für Letztere.
5. Werden Sie die Immobilie mittelfristig wieder benötigen?
   Die Kündigung durch den Eigentümer ist nur zum Ablauf des Mietvertrags und aus einem zulässigen Grund möglich. Der möblierte Mietvertrag wird für mindestens 1 Jahr abgeschlossen, gegenüber mindestens 3 Jahren bei unmöbliertem Wohnraum; die Kündigung muss bei möbliertem Wohnraum mindestens 3 Monate vor Ablauf erfolgen, gegenüber mindestens 6 Monaten bei unmöbliertem Wohnraum.

Wenn Sie noch zögern, können Sie sich die zur ganzjährigen Vermietung angebotenen Wohnungen ansehen, um Ihre Immobilie im langfristigen Mietangebot der Gegend einzuordnen.

Die häufigsten Fehler, die vermieden werden sollten

• Eine Wohnung als möbliert einstufen, ohne die Mindestliste einzuhalten. Fehlt auch nur eines der vorgeschriebenen Elemente, gilt die Wohnung im Sinne der Vorschriften als unmöbliert; im Streitfall kann der Richter den Mietvertrag in einen Vertrag über eine unmöblierte Wohnung umqualifizieren.
• Das Mobiliarverzeichnis vernachlässigen. Bei möblierten Wohnungen muss es detailliert, unterschrieben und dem Mietvertrag beigefügt sein.
• Die möblierte Vermietung ausschließlich wegen der Miethöhe wählen. Der zusätzliche Verwaltungsaufwand und der mögliche Mieterwechsel müssen ebenfalls berücksichtigt werden.
• Die Formalitäten für möblierte Wohnungen vergessen. Die Tätigkeitsanzeige und die SIRET-Nummer müssen vor der Vermietung vorbereitet werden.
• Jahresvermietung und Ferienvermietung verwechseln. Hier geht es tatsächlich um einen Hauptwohnsitz. Der unmöblierte oder möblierte Wohnraummietvertrag unterliegt nicht denselben Regeln wie eine Ferienwohnung.

Wenn sich Ihre Zweifel vor allem auf die Einordnung der Wohnung beziehen, können Sie auch die Regeln für möblierte Wohnungen zur Nutzung als Hauptwohnsitz konsultieren.

Häufig gestellte Fragen