Meublé de tourisme sur la côte d'Albâtre : règles pour le propriétaire

Mettre en location un logement de vacances sur le littoral suppose de respecter la réglementation du meublé de tourisme. Sur la côte d’Albâtre, où de nombreux propriétaires détiennent une résidence secondaire, l’enjeu est de sécuriser la location avant toute réservation.

Un meublé de tourisme ne se confond pas avec une location meublée à l’année. Selon Service Public, il s’agit d’une maison ou d’un appartement loué à une clientèle de passage, pour un court séjour, avec jouissance exclusive du logement, sans présence du propriétaire pendant l’occupation, et dans la limite de 90 jours consécutifs pour un même client au cours d’une année civile.

À retenir

• Un meublé de tourisme est loué en usage exclusif au client, pour une courte durée, et un même client ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs par année civile.
• Le propriétaire doit remettre un descriptif écrit au futur locataire qui le demande et conclure un contrat de location écrit en 2 exemplaires.
• Le logement doit contenir au minimum les meubles et équipements fixés par la réglementation, de la literie aux luminaires, en passant par les plaques de cuisson, le réfrigérateur et la vaisselle.
• Pour une résidence secondaire, la déclaration en mairie est obligatoire : déclaration simple ou, dans les communes qui l’ont mise en place, déclaration avec enregistrement, dont le numéro doit figurer dans chaque annonce, dans le descriptif et dans le contrat. Selon la Direction générale des entreprises, un téléservice national d’enregistrement, dont la mise en service est prévue pour le quatrième trimestre 2026, concernera ensuite tous les loueurs.
• Le propriétaire d’une résidence secondaire louée en meublé de tourisme doit aussi demander son inscription au répertoire Sirène de l’Insee, qui lui attribue un numéro SIRET.
• Si la commune ou l’intercommunalité applique une taxe de séjour, elle est collectée auprès du client puis reversée, par vous ou par la plateforme qui sert d’intermédiaire de paiement ; son montant prévisionnel figure dans le contrat.
• Le classement est facultatif et payant, et la décision de classement est valable 5 ans. D’après Atout France, un changement de propriétaire impose une nouvelle demande, et une modification de la capacité d’accueil peut en imposer une.

Ce qu’est, juridiquement, un meublé de tourisme

La première vérification consiste à savoir si votre location relève bien de cette catégorie. D’après Service Public, trois conditions cumulatives définissent le meublé de tourisme :

• le client a l’usage exclusif du logement ;
• il y séjourne pour une durée courte, à la journée, à la semaine ou au mois ;
• pour une même année civile, un même client ne peut pas occuper le logement plus de 90 jours d’affilée.

Si vous êtes présent pendant le séjour, ou si un même client dépasse 90 jours consécutifs dans l’année civile, vous sortez de ce cadre. Cette distinction compte, car les règles du meublé de tourisme ne sont pas celles d’une location d’habitation. Si votre projet vise plutôt une occupation durable, vous pouvez lire notre article sur le choix entre bail vide et meublé à l’année.

Les vérifications à faire avant la mise en location

Avant la première location, il faut vérifier les règles applicables dans votre commune. Pour une résidence secondaire, la déclaration du meublé de tourisme en mairie est obligatoire : seule la démarche, simple ou avec enregistrement, dépend de la commune. Service Public indique aussi que, lorsqu’il existe, le numéro d’enregistrement communiqué par la mairie doit figurer dans le descriptif remis au client, dans le contrat et dans chaque annonce. Si une taxe de séjour s’applique, son montant doit aussi être mentionné.

En pratique, Service Public invite à interroger la mairie pour connaître la démarche à faire. Ce point évite aussi des annonces incomplètes ou un contrat mal rédigé.

Si vous demandez aussi le classement du logement, Atout France précise qu’une modification du nombre de personnes accueillies a des conséquences sur la déclaration en mairie et sur la décision de classement. La capacité d’accueil ne doit donc pas être présentée à la légère.

Les points à contrôler avant la première annonce

• la capacité réelle du logement ;
• la déclaration en mairie, simple ou avec enregistrement selon la commune ;
• le numéro d’enregistrement délivré par la mairie, s’il existe, à reporter dans chaque annonce ;
• l’inscription au répertoire Sirène et le numéro SIRET ;
• le règlement de copropriété, si le logement est situé dans une copropriété ;
• l’existence d’une taxe de séjour appliquée par la commune ou l’intercommunalité ;
• la cohérence entre l’annonce, le descriptif, le contrat et, le cas échéant, le classement ;
• la situation du bien dans la commune et les informations utiles au locataire.

Le Cabinet Soudey ne gère pas la location saisonnière. Il intervient pour la vente, la location à l’année et l’expertise en valeur vénale.

Résidence secondaire : les démarches obligatoires

Pour une résidence secondaire, la fiche « Faire de sa résidence secondaire une location de vacances » de Service Public détaille les démarches à accomplir avant de louer.

La déclaration en mairie

Deux démarches existent. Dans la plupart des grandes communes, il faut faire une déclaration avec enregistrement. Dans les autres communes, il faut faire une déclaration simple, avec le formulaire cerfa n° 14004 envoyé au maire par courrier recommandé avec accusé de réception. Depuis mai 2026, l’article L324-1-1 du code du tourisme, dans sa rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024, prévoit une amende administrative, prononcée par la commune, pouvant aller jusqu’à 10 000 € en l’absence de déclaration soumise à enregistrement et jusqu’à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou de faux numéro. Les montants encore cités par Service Public (amende civile jusqu’à 5 000 € pour la déclaration avec enregistrement, amende jusqu’à 450 € pour la déclaration simple) sont, selon le guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ceux applicables jusqu’en mai 2026. Une nouvelle déclaration doit être faite si l’une des informations déclarées n’est plus valable, par exemple le nombre de lits. Ce dispositif va changer : tous les loueurs, y compris pour une résidence principale, devront obtenir un numéro d’enregistrement auprès d’un téléservice national, dont la mise en service est prévue pour le quatrième trimestre 2026 selon la Direction générale des entreprises.

Dans les communes concernées, qui soumettent aussi le changement d’usage à autorisation, il faut d’abord obtenir de la mairie une autorisation de changement d’usage. En métropole, il faut fournir un DPE indiquant un classement de A à E, puis de A à D à partir de 2034. Ne pas demander cette autorisation est puni d’une amende pouvant aller jusqu’à 100 000 €, et la remise en l’état du logement peut être ordonnée, avec une astreinte de 1 000 € par jour et par m². Une fois le meublé enregistré, la mairie délivre un numéro d’enregistrement de 13 caractères, à indiquer dans chaque annonce, y compris sur les plateformes en ligne, et à communiquer au syndic si le logement est en copropriété.

Les mentions de l’annonce

L’annonce doit comporter le numéro d’enregistrement lorsqu’il a été attribué, ainsi que la mention « annonce d’un particulier » ou « annonce professionnelle » (article D324-1-3 du code du tourisme). Cette mention dépend de votre statut fiscal de loueur en meublé, professionnel ou non professionnel.

Le règlement de copropriété

Si le logement est situé dans une copropriété, tout dépend de la date d’établissement du règlement. Un règlement établi à partir du 21 novembre 2024 mentionne si les meublés de tourisme sont autorisés ou non. Dans un règlement plus ancien, une clause d’habitation exclusivement bourgeoise interdit toute activité professionnelle, notamment le meublé de tourisme.

L’inscription au répertoire Sirène

Vous devez demander votre inscription au répertoire Sirène de l’Insee sur le site du Guichet des formalités des entreprises. Cette formalité est gratuite. L’Insee vous attribue ensuite un numéro SIRET, qui vous identifie auprès des services fiscaux.

À chaque location

Lorsque la commune ou l’intercommunalité (EPCI) applique une taxe de séjour, vous la collectez auprès du client puis la reversez à la commune ou à l’EPCI. Si une plateforme en ligne sert d’intermédiaire de paiement, c’est elle qui la collecte et la reverse. Si le client n’est pas de nationalité française, vous devez lui faire remplir une fiche de police, à conserver 6 mois et à transmettre à la police ou à la gendarmerie sur leur demande.

Le logement doit être réellement meublé et équipé

Le meublé de tourisme doit comporter un minimum d’équipements. Selon Service Public, il doit obligatoirement et au minimum contenir :

• une literie avec couette ou couverture ;
• des volets ou rideaux dans les chambres ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un four à micro-ondes ;
• un réfrigérateur ;
• un congélateur ou un compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6° ;
• de la vaisselle en nombre suffisant pour permettre aux occupants de prendre leurs repas ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d’entretien ménager adapté au logement, par exemple un aspirateur s’il y a de la moquette, un balai et une serpillière pour du carrelage.

Ces éléments doivent correspondre à la réalité du logement. Un équipement absent, insuffisant ou mal décrit peut nourrir une contestation sur la conformité du bien. Le plus prudent est d’aligner l’équipement réel, l’inventaire et le contenu du contrat.

Le descriptif préalable et le contrat écrit sont indispensables

Avant la signature, si le futur client vous le demande, vous devez lui remettre un état descriptif du meublé de tourisme. Ce document écrit doit préciser l’adresse du logement, votre nom et vos coordonnées, sa situation dans la commune, sa description, son mobilier, ses équipements, le prix, les modalités de paiement, les charges si elles ne sont pas incluses, le montant de la taxe de séjour et du dépôt de garantie s’ils existent, ainsi que, s’il existe, le numéro d’enregistrement communiqué par la mairie, avec votre statut de loueur en meublé, professionnel ou non professionnel.

La réservation doit ensuite être formalisée par un contrat écrit, signé en 2 exemplaires, un pour chaque partie.

Les mentions à faire figurer dans le contrat

• le nom et les coordonnées du loueur et du client ;
• l’adresse du meublé ;
• la durée de la location ;
• les dates et heures d’arrivée et de départ ;
• la description des lieux, l’inventaire du mobilier, les équipements et services ;
• le prix, les modalités de paiement, l’acompte ou les arrhes, et le solde ;
• les charges si elles ne sont pas incluses ;
• le numéro d’enregistrement, s’il existe, ainsi que votre statut de loueur (loueur en meublé professionnel ou non professionnel) ;
• le classement, s’il existe ;
• le montant prévisionnel de la taxe de séjour, s’il existe ;
• le montant du dépôt de garantie, s’il existe, avec son mode et son délai de restitution ;
• le montant de la rémunération de l’intermédiaire, s’il y en a un ;
• l’assurance exigée du client, si vous en imposez une ;
• le nombre maximal d’occupants autorisé, s’il existe ;
• l’interdiction des animaux, si vous la prévoyez ;
• les conditions d’annulation de la réservation ; si le contrat ne dit rien, ce sont celles prévues par la réglementation qui s’appliquent.

Le prix de la location est librement fixé. En revanche, des informations imprécises dans l’annonce, le descriptif ou le contrat sont une source classique de litiges.

Arrhes, acompte, dépôt de garantie : ne pas les confondre

Ces notions n’ont pas les mêmes effets. Lors de la réservation, vous pouvez demander une partie du prix sous forme d’arrhes ou d’acompte. Si le contrat ne prévoit rien sur l’annulation, les conséquences diffèrent selon la somme versée.

Le dépôt de garantie est autre chose. Le loueur peut l’encaisser à la signature, puis doit le restituer en fin de séjour selon les conditions prévues au contrat.

Il peut en retenir le montant des consommations d’eau, de chauffage ou d’électricité si le contrat le prévoit, ainsi que le coût des réparations liées aux dégradations causées par le client, hors vétusté ou force majeure. Si le dépôt ne suffit pas, une somme complémentaire peut être demandée. Le client peut, de son côté, réclamer les justificatifs des frais retenus.

État des lieux, assurance et conformité au descriptif

L’état des lieux d’entrée et de sortie n’est pas obligatoire, mais Service Public le recommande. Il doit être contradictoire, écrit et établi en 2 exemplaires. Lorsqu’il est réalisé, l’état des lieux d’entrée doit mentionner tous les éléments qui ne correspondent pas à la description du logement et être accompagné d’un inventaire détaillé du mobilier et des objets mis à disposition du client.

Cette précaution limite les contestations au moment de restituer le dépôt de garantie. Si un état des lieux a été fait à l’entrée mais pas à la sortie, le client peut être considéré comme responsable des dégradations postérieures à son départ.

Il n’existe pas d’obligation légale d’assurance pour un meublé de tourisme destiné à la location saisonnière. Il reste toutefois recommandé, pour le propriétaire comme pour le client, de disposer d’une assurance adaptée.

Enfin, le logement doit correspondre à la description transmise au locataire. Si ce n’est pas le cas et que le client ne peut pas y rester, il peut demander le remboursement du prix de la location. Une démarche amiable peut être engagée, avec l’aide d’un conciliateur de justice si besoin. Le client peut aussi saisir la DREETS, la DGCCRF ou engager une procédure judiciaire.

Le classement : utile, mais à maintenir à jour

Le classement d’un meublé de tourisme n’est pas automatique : c’est une démarche facultative et payante, indique Service Public. D’après Atout France, le propriétaire qui le demande s’adresse à un organisme accrédité ou agréé. À l’issue de la visite, l’organisme remet un certificat comprenant un rapport de contrôle, une grille renseignée et une proposition de décision de classement.

Le propriétaire dispose de 15 jours après réception pour refuser la proposition. Sans réponse dans ce délai, la décision est acquise. La décision de classement est valable 5 ans. Sous certaines conditions, le classement permet aussi de bénéficier d’avantages fiscaux, par exemple un abattement forfaitaire accru sur les revenus de la location au régime de la micro-entreprise.

Deux cas où il faut être particulièrement vigilant

• En cas de changement de propriétaire, une nouvelle demande de classement est nécessaire.
• En cas de modification de la capacité d’accueil, la décision de classement et la déclaration en mairie sont impactées ; une nouvelle demande peut donc être nécessaire.

Atout France insiste aussi sur l’information donnée au consommateur : si vous modifiez les couchages ou la capacité, vos annonces doivent être mises à jour. Pour aller plus loin, vous pouvez consulter la FAQ d’Atout France.

Règles locales et questions fiscales : ce qu’il faut vérifier avant de louer

Sur le plan local, les vérifications essentielles portent sur la déclaration en mairie et le numéro d’enregistrement lorsqu’il existe, sur le règlement de copropriété le cas échéant, et sur la taxe de séjour lorsque la commune ou l’intercommunalité l’applique. Ces éléments doivent ensuite être repris correctement dans vos annonces et vos documents.

Sur le plan fiscal, Service Public indique que les revenus tirés de la location d’une résidence secondaire en meublé de tourisme, en tant que loueur non professionnel, sont soumis à l’impôt sur le revenu, par une déclaration complémentaire de revenus où vous vous identifiez avec votre numéro SIRET. Des cotisations sociales sont dues au-delà d’un certain montant de revenus, et la cotisation foncière des entreprises (CFE) peut s’appliquer selon votre situation : Service Public invite à consulter le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu du logement pour savoir si vous devez la régler. La taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste due dès lors que vous vous réservez la jouissance du logement quelques jours par an.

Comme les conséquences dépendent de votre situation, il est prudent de vérifier votre régime auprès de l’administration fiscale ou d’un expert-comptable.

Si votre réflexion concerne plus largement votre patrimoine immobilier sur la côte, par exemple en cas de revente future, vous pouvez aussi consulter notre point sur la plus-value d’une résidence secondaire.

Pour relire les règles pratiques avant de publier une annonce, vous pouvez vous reporter à la fiche de Service Public sur les règles d’une location de vacances, utile pour vérifier le contenu du contrat, du descriptif et les principales obligations du loueur. Si votre projet porte plutôt sur une mise en location durable, notre page sur la gestion locative à l’année présente l’accompagnement proposé.

Questions fréquentes