Casa vacanze ammobiliata sulla costa d'Albâtre: regole per il proprietario

Mettere in affitto una casa vacanze sulla costa presuppone il rispetto della normativa sulle locazioni turistiche ammobiliate. Sulla costa d’Albâtre, dove molti proprietari possiedono una seconda casa, è importante mettere in sicurezza la locazione prima di qualsiasi prenotazione.

Un alloggio ammobiliato per il turismo non deve essere confuso con una locazione ammobiliata annuale. Secondo Service Public, si tratta di una casa o di un appartamento affittato a una clientela di passaggio, per un soggiorno breve, con godimento esclusivo dell’alloggio, senza la presenza del proprietario durante l’occupazione e nel limite di 90 giorni consecutivi per lo stesso cliente nel corso di un anno civile.

Da ricordare

• Un alloggio ammobiliato per il turismo è affittato per uso esclusivo del cliente, per una durata breve, e lo stesso cliente non può superare 90 giorni consecutivi per anno civile.
• Il proprietario deve consegnare una descrizione scritta al futuro inquilino che la richieda e concludere un contratto di locazione scritto in 2 copie.
• L’alloggio deve contenere almeno i mobili e le attrezzature stabiliti dalla normativa, dalla biancheria da letto agli apparecchi di illuminazione, passando per i piani cottura, il frigorifero e le stoviglie.
• Per una seconda casa, la dichiarazione al Comune è obbligatoria: dichiarazione semplice oppure, nei Comuni che l’hanno introdotta, dichiarazione con registrazione, il cui numero deve figurare in ogni annuncio, nella descrizione e nel contratto. Secondo la Direzione generale delle imprese, un servizio telematico nazionale di registrazione, la cui attivazione è prevista per il quarto trimestre 2026, riguarderà successivamente tutti i locatori.
• Il proprietario di una seconda casa affittata come alloggio turistico ammobiliato deve inoltre chiederne l’iscrizione al repertorio Sirène dell’Insee, che gli attribuisce un numero SIRET.
• Se il comune o l’intercomunalità applica una tassa di soggiorno, questa viene riscossa dal cliente e poi riversata da voi o dalla piattaforma che funge da intermediario per il pagamento ; il suo importo previsto figura nel contratto.
• La classificazione è facoltativa e a pagamento, e la decisione di classificazione è valida per 5 anni. Secondo Atout France, il cambio di proprietario impone una nuova richiesta, e una modifica della capacità ricettiva può imporne una.

Ciò che è, giuridicamente, un alloggio ammobiliato per turisti

La prima verifica consiste nel sapere se la propria locazione rientra effettivamente in questa categoria. Secondo Service Public, tre condizioni cumulative definiscono l’alloggio turistico arredato:

• il cliente ha l’uso esclusivo dell’alloggio;
• vi soggiorna per un breve periodo, giornalmente, settimanalmente o mensilmente ;
• per lo stesso anno civile, lo stesso cliente non può occupare l’alloggio per più di 90 giorni consecutivi.

Se siete presenti durante il soggiorno, o se uno stesso cliente supera 90 giorni consecutivi nell'anno civile, uscite da questo quadro. Questa distinzione è importante, perché le regole dell'alloggio ammobiliato turistico non sono quelle di una locazione abitativa. Se il vostro progetto mira piuttosto a un'occupazione durevole, potete leggere il nostro articolo sulla scelta tra contratto di locazione non ammobiliata e ammobiliata annuale.

Le verifiche da effettuare prima della messa in locazione

Prima della prima locazione, occorre verificare le norme applicabili nel vostro comune. Per una seconda casa, la dichiarazione dell'alloggio turistico ammobiliato presso il comune è obbligatoria: solo la procedura, semplice o con registrazione, dipende dal comune. Service Public indica inoltre che, quando esiste, il numero di registrazione comunicato dal comune deve figurare nella descrizione consegnata al cliente, nel contratto e in ogni annuncio. Se si applica una tassa di soggiorno, deve essere indicato anche il suo importo.

In pratica, Service Public invita a rivolgersi al comune per conoscere la procedura da seguire. Questo punto evita anche annunci incompleti o un contratto redatto male.

Se richiedete anche la classificazione dell’alloggio, Atout France precisa che una modifica del numero di persone ospitate ha conseguenze sulla dichiarazione al comune e sulla decisione di classificazione. La capacità ricettiva non deve quindi essere indicata alla leggera.

I punti da controllare prima del primo annuncio

• la capacità effettiva dell’alloggio ;
• la dichiarazione presso il comune, semplice o con registrazione a seconda del comune;
• il numero di registrazione rilasciato dal comune, se esiste, da riportare in ogni annuncio ;
• l’iscrizione al repertorio Sirene e il numero SIRET;
• il regolamento condominiale, se l’alloggio si trova in un condominio ;
• l’esistenza di un’imposta di soggiorno applicata dal comune o dall’intercomunalità;
• la coerenza tra l’annuncio, la descrizione, il contratto e, se del caso, la classificazione ;
• la situazione dell’immobile nel comune e le informazioni utili al locatario.

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Seconda casa : le procedure obbligatorie

Per una seconda casa, la scheda «Trasformare la propria seconda casa in una casa vacanze » di Service Public illustra le procedure da svolgere prima di affittare.

La dichiarazione presso il comune

Esistono due procedure. Nella maggior parte dei comuni grandi, è necessario presentare una dichiarazione con registrazione. Negli altri comuni, è necessario presentare una dichiarazione semplice, utilizzando il modulo cerfa n° 14004 inviato al sindaco tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Da maggio 2026, l’articolo L324-1-1 del codice del turismo, nella formulazione derivante dalla legge del 19 novembre 2024, prevede una sanzione amministrativa, inflitta dal comune, fino a 10.000 € in assenza di una dichiarazione soggetta a registrazione e fino a 20.000 € in caso di dichiarazione falsa o numero falso. Gli importi ancora indicati da Service Public (sanzione civile fino a 5.000 € per la dichiarazione con registrazione, sanzione fino a 450 € per la dichiarazione semplice) sono, secondo la guida pratica 2025 sulla normativa degli alloggi ammobiliati a uso turistico, quelli applicabili fino a maggio 2026. È necessario presentare una nuova dichiarazione se una delle informazioni dichiarate non è più valida, ad esempio il numero di posti letto. Questo sistema cambierà: tutti i locatori, anche per un’abitazione principale, dovranno ottenere un numero di registrazione presso un servizio telematico nazionale, la cui attivazione è prevista per il quarto trimestre del 2026 secondo la Direzione generale delle imprese.

Nei comuni interessati, che subordinano anch’essi il cambio di destinazione d’uso ad autorizzazione, è innanzitutto necessario ottenere dal comune un’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso. Nella Francia metropolitana, è necessario fornire un’APE che indichi una classificazione da A a E, poi da A a D a partire dal 2034. La mancata richiesta di tale autorizzazione è punita con un’ammenda fino a 100.000 €, e può essere ordinato il ripristino dell’alloggio, con una penalità di 1.000 € al giorno e per m². Una volta registrato l’alloggio ammobiliato, il comune rilascia un numero di registrazione di 13 caratteri, da indicare in ogni annuncio, anche sulle piattaforme online, e da comunicare all’amministratore del condominio se l’alloggio si trova in un condominio.

Le indicazioni dell'annuncio

L’annuncio deve contenere il numero di registrazione quando è stato attribuito, nonché la dicitura « annuncio di un privato » o « annuncio professionale » (articolo D324-1-3 del Codice del turismo). Questa dicitura dipende dal vostro status fiscale di locatore di arredato, professionale o non professionale.

Il regolamento condominiale

Se l’alloggio si trova in un condominio, tutto dipende dalla data in cui è stato redatto il regolamento. Un regolamento redatto a partire dal 21 novembre 2024 indica se gli alloggi arredati per turismo sono autorizzati o meno. In un regolamento più vecchio, una clausola di abitazione esclusivamente borghese vieta qualsiasi attività professionale, in particolare la locazione di alloggi arredati per turismo.

L’iscrizione al repertorio Sirene

Devi richiedere l’iscrizione al repertorio Sirène dell’Insee sul sito dello Sportello per le formalità delle imprese. Questa formalità è gratuita. L’Insee ti assegna quindi un numero SIRET, che ti identifica presso i servizi fiscali.

A ogni locazione

Quando il comune o l’intercomunalità (EPCI) applica una tassa di soggiorno, la riscuotete dal cliente e la versate al comune o all’EPCI. Se una piattaforma online funge da intermediario per il pagamento, è essa a riscuoterla e a versarla. Se il cliente non è di nazionalità francese, dovete fargli compilare una scheda di polizia, da conservare per 6 mesi e da trasmettere alla polizia o alla gendarmeria su richiesta.

L’alloggio deve essere realmente ammobiliato e attrezzato

L’alloggio ammobiliato turistico deve disporre di un minimo di attrezzature. Secondo Service Public, deve obbligatoriamente contenere almeno:

• un letto con piumone o coperta;
• di persiane o tende nelle camere da letto ;
• di piani cottura ;
• un forno o un forno a microonde;
• un frigorifero;
• un congelatore o uno scomparto congelatore del frigorifero con una temperatura massima di -6°;
• di stoviglie in numero sufficiente per consentire agli occupanti di consumare i pasti ;
• di utensili da cucina ;
• un tavolo e delle sedie;
• di scaffali per riporre gli oggetti ;
• di apparecchi di illuminazione ;
• di attrezzatura per la pulizia domestica adeguata all’abitazione, ad esempio un aspirapolvere se c’è la moquette, una scopa e uno straccio per le piastrelle.

Questi elementi devono corrispondere alla realtà dell’alloggio. Un’attrezzatura assente, insufficiente o descritta male può alimentare una contestazione sulla conformità dell’immobile. La soluzione più prudente è far corrispondere l’attrezzatura reale, l’inventario e il contenuto del contratto.

La descrizione preliminare e il contratto scritto sono indispensabili

Prima della firma, se il futuro cliente lo richiede, dovete consegnargli una descrizione dell'alloggio turistico ammobiliato. Questo documento scritto deve precisare l'indirizzo dell'alloggio, il vostro nome e i vostri recapiti, la sua posizione nel comune, la sua descrizione, i mobili, le attrezzature, il prezzo, le modalità di pagamento, le spese se non sono incluse, l'importo della tassa di soggiorno e del deposito cauzionale se esistono, nonché, se esiste, il numero di registrazione comunicato dal comune, indicando il vostro status di locatore di immobile ammobiliato, professionale o non professionale.

La prenotazione deve poi essere formalizzata mediante un contratto scritto, firmato in 2 copie, una per ciascuna parte.

Le indicazioni da inserire nel contratto

• il nome e i recapiti del locatore e del cliente ;
• l’indirizzo dell’alloggio ammobiliato;
• la durata della locazione ;
• le date e gli orari di arrivo e partenza;
• la descrizione dei locali, l’inventario dei mobili, le dotazioni e i servizi ;
• il prezzo, le modalità di pagamento, l’acconto o la caparra, e il saldo ;
• le spese se non sono incluse;
• il numero di registrazione, se esiste, nonché il vostro status di locatore (locatore professionale o non professionale di immobili ammobiliati) ;
• la classificazione, se esiste;
• l’importo preventivo della tassa di soggiorno, se esiste ;
• l’importo del deposito cauzionale, se esiste, con le modalità e i termini per la restituzione ;
• l’importo del compenso dell’intermediario, se presente ;
• l’assicurazione richiesta al cliente, se ne imponete una;
• il numero massimo di occupanti autorizzato, se esiste ;
• il divieto di animali, se lo prevedete;
• le condizioni di annullamento della prenotazione; se il contratto non dispone nulla, si applicano quelle previste dalla normativa.

Il prezzo della locazione è fissato liberamente. Tuttavia, informazioni imprecise nell’annuncio, nella descrizione o nel contratto sono una fonte classica di controversie.

Caparra confirmatoria, acconto, deposito cauzionale : non confonderli

Queste nozioni non producono gli stessi effetti. Al momento della prenotazione, potete chiedere che una parte del prezzo venga versata sotto forma di caparra confirmatoria o acconto. Se il contratto non prevede nulla sull’annullamento, le conseguenze differiscono a seconda della somma versata.

Il deposito cauzionale è un’altra cosa. Il locatore può incassarlo alla firma, poi deve restituirlo alla fine del soggiorno secondo le condizioni previste dal contratto.

Può trattenere l'importo dei consumi di acqua, riscaldamento o elettricità se il contratto lo prevede, nonché il costo delle riparazioni relative ai danni causati dal cliente, esclusi il normale deterioramento o la forza maggiore. Se il deposito non è sufficiente, può essere richiesta una somma aggiuntiva. Il cliente può, dal canto suo, richiedere i giustificativi delle spese trattenute.

Verbale di constatazione, assicurazione e conformità alla descrizione

Il verbale dello stato dei luoghi all’ingresso e all’uscita non è obbligatorio, ma Service Public lo raccomanda. Deve essere redatto in contraddittorio, per iscritto e in 2 copie. Quando viene redatto, il verbale d’ingresso deve indicare tutti gli elementi che non corrispondono alla descrizione dell’alloggio ed essere accompagnato da un inventario dettagliato degli arredi e degli oggetti messi a disposizione del cliente.

Questa precauzione limita le contestazioni al momento della restituzione del deposito cauzionale. Se è stato redatto un verbale di consegna all’ingresso ma non alla riconsegna, il cliente può essere ritenuto responsabile dei danni successivi alla sua partenza.

Non esiste alcun obbligo legale di assicurazione per un alloggio ammobiliato turistico destinato alla locazione stagionale. Tuttavia, sia per il proprietario sia per il cliente, è consigliabile disporre di un'assicurazione adeguata.

Infine, l’alloggio deve corrispondere alla descrizione trasmessa al conduttore. In caso contrario, se il cliente non può soggiornarvi, può chiedere il rimborso del prezzo della locazione. È possibile avviare un tentativo amichevole, con l’aiuto di un conciliatore di giustizia se necessario. Il cliente può anche rivolgersi alla DREETS, alla DGCCRF o avviare un procedimento giudiziario.

La classificazione: utile, ma da mantenere aggiornata

La classificazione di un alloggio ammobiliato turistico non è automatica: è una procedura facoltativa e a pagamento, indica Service Public. Secondo Atout France, il proprietario che la richiede si rivolge a un organismo accreditato o autorizzato. Al termine della visita, l’organismo rilascia un certificato comprendente un rapporto di controllo, una griglia compilata e una proposta di decisione sulla classificazione.

Il proprietario dispone di 15 giorni dalla ricezione per rifiutare la proposta. In assenza di risposta entro tale termine, la decisione si considera acquisita. La decisione di classificazione è valida 5 anni. A determinate condizioni, la classificazione consente anche di beneficiare di vantaggi fiscali, ad esempio una deduzione forfettaria maggiorata sui redditi da locazione nel regime della microimpresa.

Due casi in cui occorre prestare particolare attenzione

• In caso di cambio di proprietario, è necessaria una nuova richiesta di classificazione.
• In caso di modifica della capacità ricettiva, la decisione di classificazione e la dichiarazione al comune sono interessate; può quindi essere necessaria una nuova richiesta.

Atout France insiste anche sull’informazione fornita al consumatore : se modificate i posti letto o la capacità ricettiva, i vostri annunci devono essere aggiornati. Per saperne di più, potete consultare le FAQ di Atout France.

Regole locali e questioni fiscali : cosa verificare prima di affittare

A livello locale, le verifiche essenziali riguardano la dichiarazione presso il municipio e il numero di registrazione, quando esiste, il regolamento condominiale, se applicabile, e la tassa di soggiorno quando il comune o l'intercomunalità la applica. Questi elementi devono poi essere riportati correttamente negli annunci e nei documenti.

Dal punto di vista fiscale, Service Public indica che i redditi derivanti dalla locazione di una seconda casa come alloggio ammobiliato turistico, in qualità di locatore non professionale, sono soggetti all'imposta sul reddito mediante una dichiarazione integrativa dei redditi, nella quale vi identificate con il vostro numero SIRET. I contributi sociali sono dovuti oltre una certa soglia di reddito e l'imposta fondiaria sulle imprese (CFE) può applicarsi a seconda della vostra situazione: Service Public invita a consultare l'ufficio delle imposte delle imprese (SIE) del luogo in cui si trova l'alloggio per sapere se dovete pagarla. L'imposta sulla casa per le seconde case resta dovuta quando vi riservate l'uso dell'alloggio per alcuni giorni all'anno.

Poiché le conseguenze dipendono dalla vostra situazione, è prudente verificare il vostro regime presso l’amministrazione fiscale o un commercialista.

Se la vostra riflessione riguarda più in generale il vostro patrimonio immobiliare sulla costa, ad esempio in caso di futura rivendita, potete anche consultare il nostro approfondimento su la plusvalenza di una seconda casa.

Per rileggere le regole pratiche prima di pubblicare un annuncio, potete consultare la scheda di Service Public sulle regole di una locazione turistica, utile per verificare il contenuto del contratto, della descrizione e i principali obblighi del locatore. Se il vostro progetto riguarda piuttosto una locazione duratura, la nostra pagina sulla gestione locativa annuale presenta l’accompagnamento proposto.

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