Abitazione principale ammobiliata per il turismo : le procedure da seguire
L’alloggio ammobiliato turistico adibito a residenza principale è soggetto a un quadro preciso: dichiarazione dell’alloggio ammobiliato secondo il comune, prima della registrazione nazionale prevista per il quarto trimestre 2026, numero SIRET, limite di giorni di locazione e attrezzature obbligatorie.
A Veules-les-Roses, sulla Costa d’Alabastro, l’affitto per le vacanze di un’abitazione non si limita a pubblicare un annuncio. Secondo Service-Public.fr, norme precise disciplinano la definizione dell’alloggio, il consenso del proprietario se siete inquilini, il numero SIRET, la registrazione presso il comune in alcuni grandi comuni in attesa del servizio telematico nazionale di registrazione, il numero di giorni di locazione e gli obblighi durante la locazione.
Da ricordare
- Una residenza principale può essere affittata come alloggio turistico ammobiliato se sono riunite diverse condizioni: uso esclusivo dell’alloggio da parte del cliente, soggiorno di breve durata e limite di 90 giorni consecutivi per anno civile per lo stesso cliente. L’alloggio deve inoltre comprendere almeno alcuni mobili e attrezzature obbligatori.
- Devi richiedere gratuitamente l’iscrizione al repertorio Sirène tramite lo Sportello per le formalità delle imprese per ottenere un numero SIRET.
- In alcuni grandi comuni, è obbligatorio presentare una dichiarazione al comune; la mancata presentazione è punibile con un’ammenda. Con l’attivazione del teleservizio nazionale di registrazione, prevista per il quarto trimestre del 2026, la registrazione diventerà obbligatoria in tutti i comuni e non sarà più effettuata presso il comune.
- Il numero totale di giorni di locazione della residenza principale è limitato a 120 giorni per anno civile; il comune può ridurre questo limite con una delibera motivata, senza scendere al di sotto di 90 giorni. Si applica oggi nei comuni che assegnano un numero di registrazione e riguarderà tutti i comuni con la registrazione nazionale.
Ciò che è realmente una residenza principale affittata per brevi periodi
Un alloggio ammobiliato per il turismo corrisponde a una casa o a un appartamento affittato a persone di passaggio per un soggiorno breve, giornaliero, settimanale o mensile. Devono essere riunite tre condizioni:
- il cliente dispone dell’alloggio in modo esclusivo, senza la vostra presenza sul posto durante la locazione;
- il cliente vi soggiorna per un breve periodo;
- uno stesso cliente non può cumulare più di 90 giorni consecutivi di locazione per anno civile.
L’alloggio deve inoltre contenere almeno alcuni mobili e attrezzature obbligatori.
Per essere la vostra abitazione principale, l’alloggio deve essere occupato almeno 8 mesi all’anno, salvo impedimenti legati al lavoro, alla salute o a un evento di forza maggiore, da voi, dalla persona con cui vivete oppure da una persona a carico.
L’alloggio deve in particolare contenere un letto con piumone o coperta, persiane o tende nelle camere da letto, un congelatore o uno scomparto congelatore del frigorifero con una temperatura massima di -6°, stoviglie in quantità sufficiente e attrezzature per la pulizia adeguate all’alloggio.
Le verifiche da effettuare prima di qualsiasi procedura
In condominio
Se l’alloggio si trova in un condominio, il regolamento può limitare o vietare questo tipo di locazione. Per i regolamenti redatti a partire dal 21 novembre 2024, è previsto che indichino se gli alloggi arredati per turismo sono autorizzati o meno. Per i regolamenti più vecchi, una clausola di abitazione esclusivamente borghese vieta qualsiasi attività professionale, in particolare la locazione di alloggi arredati per turismo.
Se avete già ottenuto un numero di registrazione, dovete comunicarlo anche all’amministratore non appena ottenuto. L’amministratore dovrà poi segnalare ai condomini, alla prossima assemblea generale, che nell’edificio esiste un alloggio ammobiliato a uso turistico.
Se siete inquilini
Nel settore privato, prima di qualsiasi sublocazione come alloggio ammobiliato a fini turistici è necessario il consenso scritto del proprietario. Service-Public.fr consiglia di inviare la richiesta tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
Una sublocazione non autorizzata può comportare diverse conseguenze: restituzione al proprietario delle somme percepite, risarcimento dei danni in caso di pregiudizio, risoluzione del contratto di locazione e sfratto dall’alloggio.
Negli alloggi sociali, è vietata la locazione ammobiliata a fini turistici.
Gli adempimenti obbligatori prima di pubblicare l’annuncio
| Procedura | A chi rivolgersi | Ciò che consente | Particolarità |
|---|---|---|---|
| Iscrizione al repertorio Sirène | Sportello per le formalità delle imprese | Ottenere un numero SIRET assegnato dall’Insee | Procedura gratuita |
| Dichiarazione presso il comune | Municipio del comune in cui si trova l’alloggio | Ottenere una ricevuta di ritorno con numero di registrazione | Oggi in alcuni grandi comuni; in tutti i comuni, tramite un teleservizio nazionale, al momento della sua attivazione prevista nel quarto trimestre 2026 |
Il numero SIRET
Che siate proprietari o locatari, dovete chiedere la vostra iscrizione al repertorio Sirene dell’Insee tramite lo Sportello per le formalità delle imprese. Questa formalità è gratuita. Una volta completata la procedura, l’Insee vi assegna un numero SIRET, che servirà poi per le vostre pratiche fiscali.
La dichiarazione presso il comune
Nella maggior parte dei comuni non è necessario espletare alcuna formalità presso il comune. In alcuni grandi comuni, invece, è richiesta una dichiarazione preventiva. Questo regime è transitorio: con l’attivazione del teleservizio nazionale di registrazione, prevista per il quarto trimestre del 2026, la registrazione diventerà obbligatoria in tutti i comuni e non sarà più effettuata presso il comune. Un numero già rilasciato dal comune dovrà essere rinnovato su questo teleservizio entro alcuni mesi, dopodiché non sarà più valido. Nel frattempo, la soluzione più sicura è quindi informarsi direttamente presso il comune in cui si trova l’alloggio. Per completare questo punto, potete consultare questa scheda ufficiale di Service-Public.fr.
Il comune rilascia immediatamente una ricevuta di avvenuta ricezione con il numero di registrazione.
Questo numero è composto da 13 caratteri suddivisi in 3 gruppi: il codice geografico ufficiale del comune di 5 cifre, un identificativo univoco di 6 cifre e infine una chiave di controllo di 2 caratteri alfanumerici. Se desiderate approfondire questo punto specifico, potete leggere le istruzioni per l’uso del numero di registrazione.
Cosa deve contenere l’annuncio e i limiti di durata
Quando è stato assegnato un numero di registrazione, questo deve figurare in ogni annuncio di offerta di locazione, anche quando l’annuncio è pubblicato online. L’annuncio deve inoltre contenere la dicitura « annuncio di un privato » o « annuncio di un professionista », a seconda del vostro status fiscale.
Se vi rivolgete a un intermediario, questi deve informarvi della dichiarazione preventiva e chiedervi un’autocertificazione. In essa indicate di aver espletato le formalità necessarie, che l’alloggio è la vostra residenza principale e, se esiste, il relativo numero di registrazione.
Due limiti da distinguere con attenzione
- Per ogni cliente : non più di 90 giorni consecutivi per anno civile.
- Per il totale annuale : massimo 120 giorni per anno civile; il comune può ridurre tale limite con delibera motivata, senza scendere al di sotto di 90 giorni. Questo limite si applica oggi nei comuni che impongono la dichiarazione con numero di registrazione e riguarderà tutti i comuni con la registrazione nazionale.
Questo limite annuale può essere superato se non potete occupare il vostro alloggio a causa della vostra attività professionale, del vostro stato di salute o di un caso di forza maggiore. Il mancato rispetto di questo limite è passibile di un’ammenda.
Se siete indecisi tra residenza principale e seconda casa, le regole non sono le stesse. L’argomento è illustrato in dettaglio nella nostra pagina sulla seconda casa ammobiliata a uso turistico.
Gli obblighi durante ogni locazione
Imposta di soggiorno
Quando il comune o l’EPCI applica una tassa di soggiorno, il cliente deve pagarla. Dovete quindi riscuoterla e versarla al comune o all’EPCI competente. Se una piattaforma internet incassa il pagamento, è essa a riscuotere la tassa di soggiorno effettiva e a versarla.
Risposta a una richiesta del comune
In un comune con dichiarazione obbligatoria, il comune può chiedervi, fino al 31 dicembre dell’anno successivo a quello di inizio della locazione, il numero di giorni durante i quali la residenza principale è stata locata. Dovete rispondere entro un mese indicando nuovamente l’indirizzo dell’alloggio e il relativo numero di registrazione. In mancanza, rischiate un’ammenda.
Se utilizzate una piattaforma internet, il comune può anche chiedere a tale piattaforma il numero di giorni durante i quali l’alloggio ammobiliato è stato affittato. La piattaforma deve trasmettere queste informazioni entro un mese.
Fiscalità, classificazione e altre pratiche utili
Il numero SIRET assegnato dall’Insee vi servirà per identificarvi presso i servizi fiscali. Viene utilizzato in particolare per la dichiarazione integrativa dei redditi e, a seconda della vostra situazione, per il contributo fondiario delle imprese. Per la CFE, l’amministrazione invita a rivolgersi al servizio delle imposte delle imprese del luogo in cui si trova l’alloggio.
La classificazione dell’alloggio ammobiliato turistico in stelle resta facoltativa e a pagamento. Esistono 5 categorie, da 1 a 5 stelle. L’organismo valutatore visita l’alloggio e rilascia, entro il mese successivo alla visita, un certificato di visita con una proposta di classificazione. Avete 15 giorni dalla ricezione del certificato per rifiutare tale proposta. In assenza di rifiuto entro questo termine, la classificazione viene acquisita per 5 anni.
La classificazione può avere un interesse fiscale e pratico in alcuni casi. L’amministrazione fiscale e Service-Public.fr precisano in particolare che può consentire una detrazione forfettaria maggiore nel regime della microimpresa e, in alcuni comuni o alcuni EPCI, evitare un importo maggiorato della tassa di soggiorno applicabile agli alloggi ammobiliati non classificati.
Per una panoramica più ampia degli obblighi del proprietario, potete anche consultare le regole da conoscere per un affitto turistico.
Per i proprietari che alla fine desiderano affittare il proprio immobile tutto l’anno anziché per brevi periodi, Cabinet Soudey propone una gestione locativa annuale con la sua società consorella PCG Gestion, in un contesto diverso da quello degli alloggi ammobiliati turistici.
Domande frequenti
Si può affittare la propria abitazione principale per alcuni fine settimana senza formalità?
No, la locazione di breve durata di un’abitazione principale come alloggio turistico ammobiliato non esonera dagli adempimenti preliminari. È richiesta l’iscrizione al repertorio Sirène per ottenere un SIRET, e in alcuni grandi comuni può essere obbligatoria anche una dichiarazione al comune. Con l’attivazione del servizio telematico nazionale di registrazione, prevista per il quarto trimestre del 2026, la registrazione diventerà obbligatoria in tutti i comuni.
Per quanti giorni all’anno si può affittare la propria abitazione principale ?
Lo stesso cliente non può occupare l’alloggio per più di 90 giorni consecutivi per anno civile. Il totale annuo della locazione è limitato a 120 giorni per anno civile, limite che il comune può ridurre con delibera motivata, senza scendere al di sotto di 90 giorni. Questo limite si applica oggi nei comuni che impongono la dichiarazione con numero di registrazione ; con la registrazione nazionale, riguarderà tutti i comuni. Esistono deroghe se siete impossibilitati a occupare l’alloggio per motivi di lavoro, salute o per un caso di forza maggiore.
Il numero di registrazione è obbligatorio nell’annuncio ?
Sì, quando il comune ha assegnato un numero di registrazione, questo deve figurare in ogni annuncio. L’obbligo vale anche quando l’annuncio è diffuso online.
È necessario richiedere una classificazione in stelle?
No, la classificazione è facoltativa e a pagamento. Può tuttavia essere utile per segnalare il livello di comfort dell’alloggio e, a seconda della situazione fiscale e locale, dare diritto ad alcuni vantaggi.
Chi può verificare il numero di giorni effettivamente affittati ?
In un comune con dichiarazione obbligatoria, il comune può chiedervi direttamente questo numero di giorni. Se utilizzate una piattaforma internet, può chiedere queste informazioni anche alla piattaforma. La richiesta può essere presentata fino al 31 dicembre dell’anno successivo a quello di inizio della locazione, e la risposta deve essere trasmessa entro un mese.
È necessario far compilare una scheda di polizia a tutti i clienti ?
No, questa formalità riguarda il cliente che non ha la nazionalità francese. La scheda di polizia deve essere conservata per 6 mesi e trasmessa ai servizi di polizia o alla gendarmeria su richiesta.
Fonti
Da sapere. Il contenuto degli articoli redatti può contenere errori, omissioni o informazioni divenute inesatte dalla data di pubblicazione, nonostante i controlli effettuati. È fornito a puro titolo informativo : non sostituisce il parere di un notaio, di un avvocato, di un commercialista o di un professionista immobiliare, e lo studio declina ogni responsabilità in caso di informazioni errate. Per la vostra situazione, fate riferimento alle fonti ufficiali citate oppure contattateci.
