Seconda casa a Veules-les-Roses : affittarla come alloggio ammobiliato per il turismo

Trasformare una seconda casa a Veules-les-Roses in un alloggio ammobiliato a uso turistico richiede adempimenti precisi prima della prima locazione. La locazione di un alloggio ammobiliato a uso turistico in una casa vacanze non consiste in una semplice locazione ammobiliata: dovete verificare la situazione dell’immobile, dichiarare l’attività, richiedere un numero SIRET e, a seconda del comune, presentare una semplice dichiarazione al municipio oppure una dichiarazione con registrazione, in attesa dell’attivazione del servizio telematico nazionale di registrazione.

Sulla costa d’Albâtre, dove molti alloggi sono occupati solo per una parte dell'anno, occorre prestare attenzione sia agli adempimenti amministrativi, sia al condominio e agli obblighi fiscali. Per una panoramica più ampia delle regole applicabili al proprietario, potete anche consultare le regole degli alloggi ammobiliati turistici sulla costa d'Albâtre.

Da ricordare

• Un alloggio ammobiliato per il turismo è affittato per un soggiorno breve, a uso esclusivo del cliente, senza la presenza del proprietario, e lo stesso cliente non può soggiornarvi per più di 90 giorni consecutivi per anno civile.
• È necessario rivolgersi al comune per sapere se l’alloggio è soggetto a una semplice dichiarazione o a una dichiarazione con registrazione, finché il servizio telematico nazionale di registrazione non sarà operativo.
• In caso di registrazione, la procedura comprende in particolare una richiesta di autorizzazione al cambio d'uso, con un DPE classificato da A a E nella Francia metropolitana.
• Affittare senza la necessaria autorizzazione al cambio d’uso espone a una multa fino a 100.000 € e a una penalità giornaliera fino a 1.000 € per giorno e per m².
• La dichiarazione al repertorio Sirene tramite lo Sportello delle formalità è gratuita e consente di ottenere un numero SIRET indispensabile per le pratiche fiscali.

Ciò che è veramente un alloggio ammobiliato per turisti

Secondo l’amministrazione, si tratta di un alloggio, casa o appartamento, affittato a persone di passaggio per un soggiorno breve, giornaliero, settimanale o mensile, senza che vi stabiliscano la propria residenza. Devono essere rispettati tre criteri cumulativi:

• il locatario dispone dell’uso esclusivo dell’alloggio ;
• la locazione è di breve durata;
• in un anno civile, il soggiorno dello stesso cliente non può superare 90 giorni consecutivi.

L’alloggio deve inoltre contenere almeno alcune attrezzature, tra cui un letto con piumone o coperta, persiane o tende nelle camere da letto, un congelatore o uno scomparto congelatore del frigorifero con una temperatura massima di -6°, stoviglie in quantità sufficiente e attrezzature per la pulizia adeguate all’alloggio.

In altre parole, affittare per alcuni fine settimana o durante le vacanze non esonera dal rispetto di questo quadro. Se l'immobile non rientra in questa definizione, il regime della locazione turistica ammobiliata non si applica allo stesso modo.

La prima verifica da effettuare: comune e condominio

A Veules-les-Roses, dovete innanzitutto informarvi presso il comune per conoscere la procedura applicabile. A seconda dei comuni, la locazione di una seconda casa come arredamento turistico rientra:

• oppure mediante una semplice dichiarazione ;
• oppure mediante una dichiarazione con registrazione.

La scheda ufficiale di Service-Public.fr precisa che questa verifica presso il comune è indispensabile. Il modulo di dichiarazione presso il comune degli alloggi ammobiliati a uso turistico viene utilizzato solo nei comuni che applicano la dichiarazione semplice.

Questo regime è transitorio: con l’attivazione del servizio telematico nazionale di registrazione, annunciata per il quarto trimestre del 2026, la registrazione diventerà obbligatoria in tutti i comuni e non verrà più effettuata presso il municipio. Un numero già rilasciato dal comune dovrà essere rinnovato su questo servizio telematico entro un termine di alcuni mesi, dopodiché non sarà più valido.

Se l’alloggio si trova in un condominio, è necessario un secondo controllo. La portata del regolamento dipende dalla data in cui è stato redatto. Per i regolamenti redatti a partire dal 21 novembre 2024, il documento deve indicare se la locazione di alloggi arredati per turismo è ammessa o meno. Per i regolamenti più vecchi, una clausola di abitazione esclusivamente borghese vieta qualsiasi attività professionale, in particolare la locazione di alloggi arredati per turismo. Inoltre, quando il regolamento vieta qualsiasi attività commerciale nelle unità non specificamente destinate a uso commerciale, i condomini riuniti in assemblea generale possono votare il divieto degli alloggi arredati per turismo.

Questo punto merita un’attenta lettura del regolamento e, in caso di dubbio, un confronto con l’amministratore condominiale o con un professionista del diritto.

Dichiarazione semplice o registrazione: quali differenze

In pratica, il comune ti indicherà quale procedura seguire. Non devi scegliere tu la procedura più semplice: si applica la regola locale.

Quando si aggiunge l’autorizzazione al cambio d’uso

Nel regime con registrazione, la dichiarazione si compone di due adempimenti: chiedere innanzitutto l’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso, quindi registrare l’alloggio ammobiliato a fini turistici.

Per ottenere questa autorizzazione nella Francia metropolitana, dovete fornire l’APE dell’alloggio, con una classificazione da A a E sull’etichetta energetica. A partire dal 2034, l’APE dovrà indicare una classe da A a D nella Francia metropolitana e da A a E nei DROM. Il comune potrà inoltre richiedere l’APE di un alloggio turistico già esistente.

A seconda del comune, l’autorizzazione può assumere tre forme :

• un’autorizzazione definitiva, legata alla persona, che termina quando l’attività cessa definitivamente;
• un’autorizzazione definitiva soggetta a compensazione, legata all’alloggio turistico ammobiliato;
• un’autorizzazione temporanea, per meno di 5 anni, non rinnovabile automaticamente.

In caso di rifiuto, il comune deve indicarne il motivo. La mancata richiesta di autorizzazione al cambio d'uso può essere pesantemente sanzionata: ammenda fino a 100.000 €, ripristino dello stato iniziale dell'alloggio e penale fino a 1.000 € al giorno e per m².

Il numero di registrazione e le indicazioni da riportare

Quando il comune applica la registrazione, il municipio assegna un numero composto da 13 caratteri, in 3 gruppi: il codice geografico ufficiale del comune a 5 cifre, un identificativo univoco a 6 cifre e una chiave di controllo di 2 caratteri alfanumerici.

Questo numero deve comparire in ogni annuncio di offerta di locazione dell’immobile. L’annuncio deve inoltre contenere la dicitura « annuncio di un privato » o « annuncio di un professionista », a seconda del vostro status fiscale di locatore di alloggi ammobiliati per il turismo.

Se l’alloggio si trova in un condominio, questo numero di registrazione deve essere comunicato all’amministratore non appena ottenuto. In occasione della prossima assemblea generale, l’amministratore informa i condomini dell’esistenza dell’alloggio arredato per turismo.

Se vi rivolgete a un intermediario, anche a titolo gratuito, questi deve informarvi delle procedure preliminari e chiedervi un’autocertificazione che confermi che le avete espletate, indicando che si tratta della vostra seconda casa e, se del caso, il vostro numero di registrazione.

Il SIRET, le imposte e gli obblighi durante la locazione

La dichiarazione al repertorio Sirene presso l’Insee è obbligatoria. Viene effettuata gratuitamente sullo Sportello delle formalità delle imprese e porta all’assegnazione di un numero SIRET. Questo numero serve poi a identificarla presso i servizi fiscali.

Secondo l’amministrazione, questo numero viene utilizzato per:

• la dichiarazione complementare dei redditi, poiché i redditi da locazione ammobiliata sono soggetti all’imposta sul reddito quando si è locatori non professionisti;
• il versamento dei contributi sociali quando i redditi derivanti dalla locazione superano l’importo previsto dalla normativa ;
• l’eventuale pagamento del contributo fondiario delle imprese, a seconda della situazione dell’alloggio e del suo uso personale.

Per la CFE, occorre rivolgersi all’ufficio delle imposte per le imprese del luogo in cui si trova l’immobile. L’amministrazione precisa inoltre che la tassa di abitazione sulle seconde case resta dovuta se si mantiene la disponibilità dell’alloggio per alcuni giorni all’anno.

Durante ogni locazione, due obblighi pratici meritano particolare attenzione:

• se il comune o l’EPCI applica un’imposta di soggiorno, dovete riscuoterla dal cliente e poi riversarla, salvo che utilizziate una piattaforma internet come intermediario di pagamento ;
• se il cliente non ha la nazionalità francese, dovete fargli compilare una scheda di polizia e conservarla per 6 mesi, al fine di trasmetterla alla polizia o alla gendarmeria su richiesta.

La classificazione dell’alloggio: facoltativa, ma utile in alcuni casi

La classificazione come alloggio ammobiliato turistico non è obbligatoria. Si tratta di una procedura a pagamento, effettuata presso un organismo valutatore accreditato o autorizzato, con 5 categorie possibili, da 1 a 5 stelle.

L’organismo visita l’alloggio e poi rilascia, entro il mese successivo, un certificato di visita contenente in particolare una proposta di decisione sulla classificazione. Avete 15 giorni dalla ricezione del certificato per rifiutare tale proposta. In mancanza di rifiuto entro questo termine, la classificazione si considera acquisita. La decisione è valida per 5 anni.

Questa classificazione consente in particolare di:

• di indicare al cliente un livello di comfort e di dotazioni ;
• di utilizzare il cartello e il logo corrispondenti al numero di stelle assegnato ;
• in alcune situazioni, beneficiare di vantaggi fiscali o evitare un importo maggiorato dell’imposta di soggiorno per gli alloggi ammobiliati non classificati.

L’alloggio ammobiliato classificato deve esporre in modo visibile la decisione di classificazione.

L’amministrazione menziona inoltre, a determinate condizioni, un’esenzione dall’imposta fondiaria e dall’imposta sulla casa per un arredato turistico classificato situato in una ZFRR o ZFRR+ interessata, utilizzando i moduli cerfa n°15532 e n°13567, da inviare al centro delle finanze pubbliche.

Questo argomento non va confuso con l’affitto annuale. Cabinet Soudey propone alloggi in affitto annuale e, con la sua società consorella PCG Gestion, una gestione locativa annuale, disciplinata da un contratto di locazione abitativa e non da un affitto turistico.

Domande frequenti