Segunda residencia en Veules-les-Roses : alquilarla como alojamiento turístico amueblado

Transformar una segunda residencia en Veules-les-Roses en un alojamiento turístico amueblado requiere realizar trámites precisos antes de la primera puesta en alquiler. Alquilar un alojamiento turístico amueblado no es simplemente poner una vivienda amueblada en alquiler: debe comprobar la situación del inmueble, declarar la actividad, solicitar un número SIRET y, según el municipio, presentar una declaración simple en el ayuntamiento o una declaración con registro, a la espera de la puesta en servicio del servicio telemático nacional de registro.

En la Côte d’Albâtre, donde muchas viviendas están ocupadas solo una parte del año, hay que prestar atención tanto a los trámites administrativos como a la comunidad de propietarios y a las obligaciones fiscales. Para obtener una visión más amplia de las normas aplicables al propietario, también puede consultar las normas del alojamiento turístico amueblado en la Côte d'Albâtre.

A tener en cuenta

• Un alojamiento turístico amueblado se alquila para una estancia corta, para uso exclusivo del cliente, sin presencia del propietario, y un mismo cliente no puede alojarse en él más de 90 días consecutivos por año natural.
• Debe consultarse al ayuntamiento para saber si la vivienda está sujeta a una declaración simple o a una declaración con registro, mientras el servicio telemático nacional de registro no esté operativo.
• En caso de registro, el procedimiento incluye, en particular, una solicitud de autorización de cambio de uso, con un certificado de eficiencia energética clasificado de A a E en Francia metropolitana.
• Alquilar sin la autorización de cambio de uso requerida le expone a una multa de hasta 100.000 € y a una multa coercitiva de hasta 1.000 € por día y por m².
• La declaración en el repertorio Sirène a través de la Ventanilla de trámites es gratuita y permite obtener un número SIRET indispensable para los trámites fiscales.

Lo que es realmente un alojamiento turístico amueblado

Según la administración, se trata de una vivienda, casa o apartamento, alquilado a personas de paso para una estancia breve, por días, semanas o meses, sin que establezcan allí su domicilio. Deben cumplirse tres criterios acumulativos:

• el inquilino dispone del uso exclusivo de la vivienda;
• el alquiler es de corta duración ;
• en un año natural, la estancia de un mismo cliente no puede superar los 90 días consecutivos.

La vivienda también debe contar, como mínimo, con determinados equipamientos, en particular ropa de cama con edredón o manta, persianas o cortinas en los dormitorios, un congelador o un compartimento congelador del frigorífico con una temperatura máxima de -6°, vajilla suficiente y material de limpieza adecuado para la vivienda.

En otras palabras, alquilar algunos fines de semana o durante sus vacaciones no le exime de respetar este marco. Si el inmueble no entra en esta definición, el régimen del alquiler turístico amueblado no se aplica de la misma manera.

La primera comprobación que debe hacerse: ayuntamiento y comunidad de propietarios

En Veules-les-Roses, primero debe consultar al ayuntamiento para conocer el procedimiento aplicable. Según los municipios, el alquiler de una segunda residencia como alojamiento turístico amueblado está sujeto a:

• ya sea una declaración simple ;
• ya sea una declaración con registro.

La ficha oficial de Service-Public.fr precisa que esta comprobación ante el municipio es indispensable. El formulario de declaración en el ayuntamiento de los alojamientos turísticos amueblados solo se utiliza en los municipios que aplican la declaración simple.

Este régimen es transitorio: cuando entre en servicio el servicio telemático nacional de registro, anunciado para el cuarto trimestre de 2026, el registro será obligatorio en todos los municipios y ya no se realizará ante el ayuntamiento. Un número ya expedido por el municipio deberá renovarse en este servicio telemático en un plazo de varios meses, tras lo cual dejará de ser válido.

Si la vivienda está en una comunidad de propietarios, es necesario realizar un segundo control. El alcance del reglamento depende de la fecha en que se estableció. Para los reglamentos establecidos a partir del 21 de noviembre de 2024, el documento debe indicar si se permite o no el alquiler como vivienda turística amueblada. Para los reglamentos más antiguos, una cláusula de uso exclusivamente residencial prohíbe cualquier actividad profesional, especialmente el alquiler turístico amueblado. Además, cuando el reglamento prohíbe cualquier actividad comercial en los elementos que no estén destinados específicamente a uso comercial, los copropietarios reunidos en junta general pueden votar la prohibición de los alquileres turísticos amueblados.

Este punto merece una lectura atenta del reglamento y, en caso de duda, una conversación con el administrador de la comunidad o con un profesional del derecho.

Declaración simple o registro: ¿cuáles son las diferencias?

En la práctica, el municipio le indicará qué vía seguir. No debe elegir usted mismo el procedimiento más sencillo: se aplica la normativa local.

Cuándo se añade la autorización de cambio de uso

En el régimen con registro, la declaración consta de dos trámites: solicitar primero la autorización de cambio de uso y, después, registrar el alojamiento turístico amueblado.

Para obtener esta autorización en la Francia metropolitana, debe aportar el DPE de la vivienda, con una clasificación de A a E en la etiqueta energética. A partir de 2034, el DPE deberá mostrar una clase de A a D en la Francia metropolitana y de A a E en los DROM. El municipio también podrá solicitar el DPE de un alojamiento turístico amueblado ya existente.

Según el municipio, la autorización puede adoptar tres formas :

• una autorización definitiva, vinculada a la persona, que finaliza cuando la actividad cesa definitivamente;
• una autorización definitiva sujeta a compensación, vinculada al alojamiento turístico amueblado;
• una autorización temporal, por menos de 5 años, no renovable automáticamente.

En caso de denegación, el municipio debe indicar el motivo. La ausencia de solicitud de autorización de cambio de uso puede ser objeto de una sanción severa: multa de hasta 100.000 €, restitución de la vivienda a su estado inicial y multa coercitiva de hasta 1.000 € por día y por m².

El número de registro y las menciones que deben figurar

Cuando el municipio aplica el registro, el ayuntamiento asigna un número compuesto por 13 caracteres, en 3 grupos: el código oficial geográfico del municipio de 5 cifras, un identificador único de 6 cifras y una clave de control de 2 caracteres alfanuméricos.

Este número debe aparecer en cada anuncio de oferta de alquiler del inmueble. El anuncio también debe incluir la mención «anuncio de un particular» o «anuncio de un profesional», según su condición fiscal como arrendador de un alojamiento turístico amueblado.

Si la vivienda está situada en una comunidad de propietarios, este número de registro debe comunicarse al administrador en cuanto se obtenga. En la próxima junta general, el administrador informará a los copropietarios de la existencia de la vivienda turística amueblada.

Si recurre a un intermediario, incluso gratuitamente, este debe informarle de los trámites previos y pedirle una declaración jurada que confirme que los ha realizado, indicando que se trata de su segunda residencia y, cuando proceda, su número de registro.

El SIRET, los impuestos y las obligaciones durante el alquiler

La declaración en el repertorio Sirène ante el INSEE es obligatoria. Se realiza gratuitamente en la Ventanilla de trámites de las empresas y da lugar a la asignación de un número SIRET. Este número sirve posteriormente para identificarle ante los servicios fiscales.

Según la administración, este número se utiliza para:

• la declaración complementaria de la renta, ya que los ingresos del alquiler amueblado están sujetos al impuesto sobre la renta cuando usted es arrendador no profesional ;
• el pago de las cotizaciones sociales cuando los ingresos obtenidos del alquiler superan el importe previsto por la normativa;
• el eventual pago de la contribución territorial de las empresas, según la situación de la vivienda y su uso personal.

Para el CFE, el servicio tributario de empresas del lugar donde se encuentra el inmueble es el interlocutor al que debe acudir. La administración también precisa que el impuesto de vivienda sobre las segundas residencias sigue adeudándose si conserva el disfrute de la vivienda durante algunos días al año.

Durante cada alquiler, dos obligaciones prácticas merecen especial atención:

• si el municipio o la EPCI aplica una tasa turística, debe recaudarla del cliente y luego ingresarla, salvo que utilice una plataforma de internet como intermediaria de pago ;
• si el cliente no tiene nacionalidad francesa, debe hacerle cumplimentar una ficha policial y conservarla durante 6 meses, para transmitirla a la policía o a la gendarmería cuando se solicite.

La clasificación de la vivienda: opcional, pero útil en ciertos casos

La clasificación como alojamiento turístico amueblado no es obligatoria. Es un trámite de pago, realizado ante un organismo evaluador acreditado o autorizado, con 5 categorías posibles, de 1 a 5 estrellas.

El organismo visita la vivienda y después entrega, en el mes siguiente, un certificado de visita que incluye, entre otros elementos, una propuesta de decisión de clasificación. Dispone de 15 días desde la recepción del certificado para rechazar esta propuesta. Si no la rechaza dentro de ese plazo, la clasificación queda adquirida. La decisión es válida durante 5 años.

Esta clasificación permite, en particular:

• indicar al cliente un nivel de confort y equipamiento;
• utilizar el panel y el logotipo correspondientes al número de estrellas atribuido;
• en determinadas situaciones, beneficiarse de ventajas fiscales o evitar un importe incrementado del impuesto de estancia para los alojamientos amueblados no clasificados.

La vivienda amueblada clasificada debe mostrar la resolución de clasificación de forma visible.

La Administración menciona también, bajo ciertas condiciones, una exención del impuesto sobre bienes inmuebles y del impuesto de residencia para un alquiler turístico amueblado clasificado situado en una ZFRR o ZFRR+ afectada, mediante los formularios cerfa n.º 15532 y n.º 13567, enviados al centro de finanzas públicas.

Este tema no debe confundirse con el alquiler anual. Cabinet Soudey ofrece viviendas en alquiler anual y, con su empresa hermana PCG Gestion, gestión de alquileres anuales, que se rige por un contrato de vivienda y no por el alquiler vacacional.

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