Vivienda habitual como alojamiento turístico amueblado : trámites que deben realizarse
La vivienda turística amueblada que constituye la residencia principal está sujeta a un marco preciso: declaración de la vivienda amueblada según el municipio, antes del registro nacional previsto para el cuarto trimestre de 2026, número SIRET, límite de días de alquiler y equipamientos obligatorios.
En Veules-les-Roses, en la costa de Alabastro, alquilar una vivienda para vacaciones no se limita a publicar un anuncio. Según Service-Public.fr, unas normas precisas regulan la definición del alojamiento, el acuerdo del propietario si usted es inquilino, el número SIRET, el registro en el ayuntamiento en algunos municipios grandes mientras se espera el servicio telemático nacional de registro, el número de días de alquiler y las obligaciones durante el alquiler.
A tener en cuenta
- Una vivienda habitual puede alquilarse como alojamiento turístico si se cumplen varias condiciones: uso exclusivo de la vivienda por el cliente, estancia de corta duración y límite de 90 días consecutivos por año natural para un mismo cliente. La vivienda también debe contar como mínimo con determinados muebles y equipamientos obligatorios.
- Debe solicitar gratuitamente su inscripción en el repertorio Sirène a través de la Ventanilla de trámites de las empresas para obtener un número SIRET.
- En algunos municipios grandes, es obligatorio presentar una declaración en el ayuntamiento; no hacerlo puede ser sancionado con una multa. Cuando entre en servicio el servicio telemático nacional de registro, previsto para el cuarto trimestre de 2026, el registro será obligatorio en todos los municipios y ya no se realizará ante el ayuntamiento.
- El número total de días de alquiler de la residencia principal está limitado a 120 días por año natural; el municipio puede reducir este límite mediante una deliberación motivada, sin bajar de 90 días. Actualmente se aplica en los municipios que asignan un número de registro y afectará a todos los municipios con el registro nacional.
Lo que es realmente una residencia principal alquilada por periodos cortos
Un alojamiento turístico amueblado corresponde a una casa o un apartamento alquilado a ocupantes de paso para una estancia corta, por días, semanas o meses. Deben cumplirse tres condiciones:
- el cliente dispone de la vivienda de forma exclusiva, sin que usted esté presente en el lugar durante el alquiler ;
- el cliente se aloja allí por un periodo corto ;
- un mismo cliente no puede acumular más de 90 días consecutivos de alquiler por año natural.
La vivienda también debe contar, como mínimo, con determinados muebles y equipamientos obligatorios.
Para ser su residencia habitual, la vivienda debe estar ocupada al menos 8 meses al año, salvo impedimento relacionado con el trabajo, la salud o un caso de fuerza mayor, ya sea por usted, por la persona con la que vive o por una persona a su cargo.
La vivienda debe contar, en particular, con ropa de cama con edredón o manta, persianas o cortinas en los dormitorios, un congelador o un compartimento congelador del frigorífico con una temperatura máxima de -6°, vajilla suficiente y material de limpieza adecuado para la vivienda.
Las comprobaciones que deben realizarse antes de cualquier trámite
En régimen de comunidad de propietarios
Si la vivienda está situada en una comunidad de propietarios, el reglamento puede limitar o prohibir este tipo de alquiler. Para los reglamentos redactados a partir del 21 de noviembre de 2024, se establece que deben indicar si se permiten o no las viviendas turísticas amuebladas. Para los reglamentos más antiguos, una cláusula de uso exclusivamente residencial prohíbe cualquier actividad profesional, especialmente el alquiler de viviendas turísticas amuebladas.
Si ya ha obtenido un número de registro, también debe comunicárselo al administrador tan pronto como lo obtenga. Posteriormente, el administrador deberá informar a los copropietarios, en la próxima junta general, de que existe una vivienda turística en el edificio.
Si es inquilino
En el sector privado, es necesario contar con el consentimiento escrito del propietario antes de cualquier subarrendamiento como alojamiento turístico amueblado. Service-Public.fr aconseja enviar esta solicitud por carta certificada con acuse de recibo.
Un subarriendo no autorizado puede acarrear varias consecuencias: devolución al propietario de las cantidades percibidas, daños y perjuicios en caso de perjuicio, resolución del contrato y desalojo de la vivienda.
En la vivienda social, está prohibido alquilarla como alojamiento turístico amueblado.
Los trámites obligatorios antes de publicar el anuncio
| Trámite | A quién dirigirse | Lo que permite | Particularidades |
|---|---|---|---|
| Inscripción en el repertorio Sirène | Ventanilla única de trámites empresariales | Obtener un número SIRET asignado por el Insee | Trámite gratuito |
| Declaración en el ayuntamiento | Ayuntamiento del municipio donde se encuentra la vivienda | Obtener un acuse de recibo con número de registro | Hoy en algunas grandes localidades; en todas las localidades, a través de un servicio telemático nacional, cuando entre en funcionamiento, previsto para el cuarto trimestre de 2026 |
El número SIRET
Tanto si es propietario como inquilino, debe solicitar su inscripción en el registro Sirène del Insee a través de la Ventanilla de trámites empresariales. Este trámite es gratuito. Una vez realizado, el Insee le asigna un número SIRET, que servirá posteriormente para sus trámites fiscales.
La declaración en el ayuntamiento
En la mayoría de los municipios, no hay que realizar ningún trámite en el ayuntamiento. En cambio, en algunos municipios grandes se exige una declaración previa. Este régimen es transitorio: cuando entre en servicio el servicio telemático nacional de registro, previsto para el cuarto trimestre de 2026, el registro será obligatorio en todos los municipios y ya no se realizará ante el ayuntamiento. Un número ya expedido por el municipio deberá renovarse en este servicio telemático en un plazo de varios meses, tras lo cual dejará de ser válido. Mientras tanto, lo más prudente es informarse directamente en el ayuntamiento del lugar donde se encuentra la vivienda. Para completar este punto, puede consultar esta ficha oficial de Service-Public.fr.
El ayuntamiento entrega inmediatamente un acuse de recibo con el número de registro.
Este número tiene 13 caracteres distribuidos en 3 grupos: el código geográfico oficial del municipio, de 5 cifras, un identificador único de 6 cifras y, a continuación, una clave de control de 2 caracteres alfanuméricos. Si desea profundizar en este punto concreto, puede leer el manual de uso del número de registro.
Qué debe contener el anuncio y los límites de duración
Cuando se ha asignado un número de registro, debe figurar en cada anuncio de oferta de alquiler, incluso cuando el anuncio se publica en línea. El anuncio también debe incluir la mención « anuncio de un particular » o « anuncio de un profesional », según su situación fiscal.
Si recurre a un intermediario, este debe informarle de la declaración previa y pedirle una declaración jurada. En ella indicará que ha cumplido los trámites necesarios, que la vivienda es su residencia principal y, si existe, su número de registro.
Dos límites que conviene distinguir bien
- Para cada cliente : no más de 90 días consecutivos por año natural.
- Para el total anual : 120 días por año natural como máximo; el municipio puede reducir este límite mediante una resolución motivada, sin bajar de 90 días. Este límite se aplica actualmente en los municipios que exigen la declaración con número de registro y se aplicará a todos los municipios con el registro nacional.
Este límite anual puede superarse si no puede ocupar su vivienda debido a su actividad profesional, a su estado de salud o a un caso de fuerza mayor. No respetar este límite puede conllevar una multa.
Si duda entre residencia principal y segunda residencia, las normas no son las mismas. El tema se detalla en nuestra página sobre la segunda residencia alquilada como vivienda turística.
Las obligaciones durante cada alquiler
Impuesto turístico
Cuando el municipio o la EPCI aplica una tasa turística, el cliente debe pagarla. En ese caso, usted debe recaudarla y después ingresarla al municipio o a la EPCI competente. Si una plataforma de internet cobra el pago, es ella quien recauda la tasa turística según el importe real y la ingresa.
Respuesta a una solicitud del ayuntamiento
En un municipio donde la declaración es obligatoria, el ayuntamiento puede solicitarle, hasta el 31 de diciembre del año siguiente al de la puesta en alquiler, el número de días durante los cuales se alquiló la residencia principal. Debe responder en el plazo de un mes, recordando la dirección de la vivienda y su número de registro. En su defecto, se expone a una multa.
Si utiliza una plataforma de internet, el municipio también puede solicitar a dicha plataforma el número de días durante los cuales se ha alquilado la vivienda amueblada. La plataforma debe transmitir esta información en el plazo de un mes.
Fiscalidad, clasificación y otros trámites útiles
El número SIRET asignado por el Insee le servirá para identificarse ante los servicios fiscales. Se utiliza, en particular, para la declaración complementaria de la renta y, según su situación, para la contribución territorial de las empresas. En cuanto a la CFE, la administración recomienda consultar al servicio de impuestos de empresas del lugar donde se encuentra la vivienda.
La clasificación del alojamiento turístico amueblado por estrellas sigue siendo opcional y de pago. Existen 5 categorías, de 1 a 5 estrellas. El organismo evaluador visita la vivienda y entrega, durante el mes siguiente a la visita, un certificado de visita con una propuesta de clasificación. Dispone de 15 días a partir de la recepción del certificado para rechazar esta propuesta. Sin rechazo en ese plazo, la clasificación se adquiere por 5 años.
La clasificación puede tener interés fiscal y práctico en ciertos casos. La administración tributaria y Service-Public.fr precisan, en particular, que puede permitir una reducción a tanto alzado mayor con el régimen de la microempresa y, en algunos municipios o determinados EPCI, evitar un importe incrementado del impuesto turístico aplicable a los alojamientos amueblados no clasificados.
Para una visión más amplia de las obligaciones del propietario, también puede consultar las normas que debe conocer para un alquiler turístico amueblado.
Para los propietarios que finalmente deseen alquilar su propiedad durante todo el año en lugar de por periodos cortos, Cabinet Soudey ofrece una gestión de alquileres durante todo el año con su empresa hermana PCG Gestion, en un marco diferente al del alojamiento turístico amueblado.
Preguntas frecuentes
¿Se puede alquilar la residencia principal algunos fines de semana sin realizar ningún trámite?
No, el alquiler de corta duración de una vivienda habitual como alojamiento turístico amueblado no escapa a los trámites previos. Es necesario inscribirse en el repertorio Sirène para obtener un SIRET, y en algunos municipios grandes también puede ser obligatoria una declaración en el ayuntamiento. Cuando entre en servicio el registro telemático nacional, previsto para el cuarto trimestre de 2026, el registro será obligatorio en todos los municipios.
¿Cuántos días al año se puede alquilar la vivienda habitual ?
Un mismo cliente no puede ocupar la vivienda durante más de 90 días consecutivos por año natural. El total anual de alquiler está limitado a 120 días por año natural, límite que el municipio puede reducir mediante una deliberación motivada, sin bajar de 90 días. Actualmente, este límite se aplica en los municipios que exigen la declaración con número de registro; con el registro nacional, afectará a todos los municipios. Existen excepciones si no puede ocupar la vivienda por motivos laborales, de salud o por un caso de fuerza mayor.
¿Es obligatorio indicar el número de registro en el anuncio ?
Sí, cuando el ayuntamiento ha asignado un número de registro, este debe figurar en cada anuncio. Esta obligación también se aplica cuando el anuncio se difunde en línea.
¿Hay que solicitar una clasificación por estrellas ?
No, la clasificación es opcional y de pago. No obstante, puede ser útil para indicar el nivel de confort de la vivienda y, según la situación fiscal y local, dar derecho a ciertas ventajas.
¿Quién puede comprobar el número de días realmente alquilados?
En un municipio donde la declaración es obligatoria, el ayuntamiento puede solicitarle directamente este número de días. Si utiliza una plataforma de internet, también puede solicitar esta información a dicha plataforma. La solicitud puede realizarse hasta el 31 de diciembre del año siguiente al de la puesta en alquiler, y la respuesta debe enviarse en el plazo de un mes.
¿Es necesario hacer rellenar una ficha policial a todos los clientes ?
No, este trámite concierne al cliente que no tiene nacionalidad francesa. La ficha policial debe conservarse durante 6 meses y transmitirse a los servicios de policía o de gendarmería cuando lo soliciten.
Fuentes
- Convertir la vivienda habitual en un alquiler vacacional (alojamiento turístico amueblado) | Service Public, service-public.gouv.fr
- Alquilar una vivienda: las normas cambian en 2026 | Service Public, service-public.gouv.fr
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