Hauptwohnsitz als möblierte Ferienunterkunft : die erforderlichen Schritte
Eine als Hauptwohnsitz dienende möblierte Ferienunterkunft unterliegt einem genauen Rahmen: Erklärung der möblierten Unterkunft je nach Gemeinde vor der für das vierte Quartal 2026 vorgesehenen nationalen Registrierung, SIRET-Nummer, Höchstzahl der Vermietungstage und vorgeschriebene Ausstattung.
In Veules-les-Roses an der Alabasterküste beschränkt sich die Vermietung eines Wohnhauses als Ferienunterkunft nicht darauf, eine Anzeige aufzugeben. Laut Service-Public.fr gelten genaue Regeln für die Definition der Unterkunft, die Zustimmung des Eigentümers, wenn Sie Mieter sind, die SIRET-Nummer, die Anmeldung bei der Gemeinde in bestimmten Großstädten bis zur Einführung des nationalen Online-Anmeldedienstes, die Anzahl der Vermietungstage und die Pflichten während der Vermietung.
Das Wichtigste
- Ein Hauptwohnsitz kann möbliert an Touristen vermietet werden, wenn mehrere Bedingungen erfüllt sind: ausschließliche Nutzung der Wohnung durch den Kunden, kurzfristiger Aufenthalt und eine Begrenzung auf 90 aufeinanderfolgende Tage pro Kalenderjahr für denselben Kunden. Die Wohnung muss außerdem mindestens bestimmte vorgeschriebene Möbel und Ausstattungen enthalten.
- Sie müssen Ihre Eintragung in das Sirène-Verzeichnis kostenlos über den Formalitäten-Schalter für Unternehmen beantragen, um eine SIRET-Nummer zu erhalten.
- In einigen großen Gemeinden ist eine Erklärung bei der Gemeindeverwaltung verpflichtend; wer dies unterlässt, riskiert eine Geldstrafe. Mit der für das vierte Quartal 2026 vorgesehenen Inbetriebnahme des nationalen Online-Dienstes zur Registrierung wird die Registrierung in allen Gemeinden verpflichtend und nicht mehr bei der Gemeindeverwaltung vorgenommen.
- Die Gesamtzahl der Vermietungstage des Hauptwohnsitzes ist auf 120 Tage pro Kalenderjahr begrenzt; die Gemeinde kann diese Obergrenze durch einen begründeten Beschluss herabsetzen, jedoch nicht unter 90 Tage. Sie gilt heute in den Gemeinden, die eine Registrierungsnummer vergeben, und wird mit der nationalen Registrierung für alle Gemeinden gelten.
Was eine tatsächlich kurzfristig vermietete Hauptwohnung ist
Eine Ferienunterkunft entspricht einem Haus oder einer Wohnung, die vorübergehend an Gäste für einen kurzen Aufenthalt – tage-, wochen- oder monatsweise – vermietet wird. Drei Bedingungen müssen erfüllt sein:
- der Kunde verfügt während der Mietdauer ausschließlich über die Wohnung, ohne dass Sie vor Ort anwesend sind;
- der Kunde hält sich dort für kurze Zeit auf;
- ein und derselbe Kunde darf pro Kalenderjahr nicht mehr als 90 aufeinanderfolgende Miettage in Anspruch nehmen.
Die Wohnung muss außerdem mindestens bestimmte vorgeschriebene Möbel und Ausstattungsgegenstände enthalten.
Als Hauptwohnsitz muss die Wohnung mindestens 8 Monate im Jahr bewohnt werden, außer bei einer arbeits-, gesundheits- oder durch höhere Gewalt bedingten Verhinderung, entweder von Ihnen, der Person, mit der Sie zusammenleben, oder einer unterhaltsberechtigten Person.
Die Wohnung muss insbesondere Bettzeug mit Bettdecke oder Decke, Fensterläden oder Vorhänge in den Schlafzimmern, einen Gefrierschrank oder ein Gefrierfach im Kühlschrank mit einer Höchsttemperatur von -6°, ausreichend Geschirr und für die Wohnung geeignetes Reinigungsmaterial enthalten.
Die vor jedem weiteren Schritt durchzuführenden Prüfungen
Bei Miteigentum
Befindet sich die Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, kann die Gemeinschaftsordnung diese Art der Vermietung beschränken oder untersagen. Für Ordnungen, die ab dem 21. November 2024 erstellt wurden, ist vorgesehen, dass sie angeben, ob Ferienunterkünfte zulässig sind oder nicht. Bei älteren Ordnungen untersagt eine Klausel zur ausschließlich bürgerlichen Wohnnutzung jede berufliche Tätigkeit, insbesondere die Vermietung als Ferienunterkunft.
Wenn Sie bereits eine Registrierungsnummer erhalten haben, müssen Sie diese dem Verwalter ebenfalls mitteilen, sobald Sie sie erhalten haben. Der Verwalter muss den Miteigentümern dann auf der nächsten Eigentümerversammlung mitteilen, dass sich im Gebäude eine als Ferienunterkunft vermietete möblierte Wohnung befindet.
Wenn Sie Mieter sind
Im privaten Sektor ist vor jeder Untervermietung als möblierte Ferienunterkunft die schriftliche Zustimmung des Eigentümers erforderlich. Service-Public.fr empfiehlt, diesen Antrag per Einschreiben mit Rückschein zu senden.
Eine nicht genehmigte Untervermietung kann mehrere Folgen haben: Rückzahlung der erhaltenen Beträge an den Eigentümer, Schadensersatz bei entstandenen Schäden, Kündigung des Mietvertrags und Räumung der Wohnung.
Im sozialen Wohnungsbau ist die Vermietung als Ferienunterkunft verboten.
Die obligatorischen Formalitäten vor der Veröffentlichung der Anzeige
| Vorgehensweise | An wen kann man sich wenden? | Was sie ermöglicht | Besonderheiten |
|---|---|---|---|
| Eintragung in das Sirène-Verzeichnis | Schalter für Formalitäten der Unternehmen | Eine von der Insee zugewiesene SIRET-Nummer erhalten | Kostenlose Vorgehensweise |
| Erklärung beim Rathaus | Rathaus der Gemeinde, in der sich die Unterkunft befindet | Eine Empfangsbestätigung mit Registrierungsnummer erhalten | Heute in einigen größeren Gemeinden; in allen Gemeinden über einen nationalen Onlinedienst, sobald dieser voraussichtlich im vierten Quartal 2026 in Betrieb genommen wird |
Die SIRET-Nummer
Unabhängig davon, ob Sie Eigentümer oder Mieter sind, müssen Sie Ihre Eintragung in das Sirène-Register des Insee über das Formalitätenportal für Unternehmen beantragen. Diese Formalität ist kostenlos. Nach Abschluss des Verfahrens weist Ihnen das Insee eine SIRET-Nummer zu, die anschließend für Ihre steuerlichen Angelegenheiten verwendet wird.
Die Meldung bei der Gemeinde
In den meisten Gemeinden müssen Sie keine Formalität bei der Gemeindeverwaltung erledigen. In einigen großen Gemeinden ist hingegen eine vorherige Erklärung erforderlich. Diese Regelung ist vorübergehend: Mit der für das vierte Quartal 2026 vorgesehenen Inbetriebnahme des nationalen Online-Dienstes zur Registrierung wird die Registrierung in allen Gemeinden verpflichtend und nicht mehr bei der Gemeindeverwaltung vorgenommen. Eine bereits von der Gemeinde vergebene Nummer muss innerhalb mehrerer Monate über diesen Online-Dienst erneuert werden; danach ist sie nicht mehr gültig. Bis dahin ist es daher am sichersten, sich direkt bei der Gemeindeverwaltung am Ort der Unterkunft zu informieren. Zur Ergänzung können Sie dieses offizielle Merkblatt von Service-Public.fr einsehen.
Das Rathaus stellt unverzüglich eine Empfangsbestätigung mit der Registrierungsnummer aus.
Diese Nummer umfasst 13 Zeichen, die in 3 Gruppen aufgeteilt sind: den amtlichen geografischen Gemeindeschlüssel mit 5 Ziffern, eine eindeutige 6-stellige Kennung und anschließend einen 2-stelligen alphanumerischen Prüfschlüssel. Wenn Sie zu diesem genauen Punkt mehr erfahren möchten, können Sie die Anleitung zur Registrierungsnummer lesen.
Was die Anzeige enthalten muss und die zeitlichen Grenzen
Sobald eine Registrierungsnummer vergeben wurde, muss sie in jeder Anzeige eines Mietangebots erscheinen, auch wenn die Anzeige online veröffentlicht wird. Die Anzeige muss außerdem je nach Ihrem Steuerstatus den Hinweis „Anzeige eines Privatvermieters“ oder „Anzeige eines gewerblichen Vermieters“ enthalten.
Wenn Sie einen Vermittler einschalten, muss dieser Sie über die vorherige Erklärung informieren und von Ihnen eine ehrenwörtliche Erklärung verlangen. Darin geben Sie an, dass Sie die erforderlichen Formalitäten erledigt haben, dass die Wohnung Ihr Hauptwohnsitz ist und, sofern vorhanden, welche Registrierungsnummer sie hat.
Zwei klar zu unterscheidende Grenzen
- Für jeden Kunden : nicht mehr als 90 aufeinanderfolgende Tage pro Kalenderjahr.
- Für die jährliche Gesamtdauer : höchstens 120 Tage pro Kalenderjahr; die Gemeinde kann diese Obergrenze durch einen begründeten Beschluss herabsetzen, jedoch nicht unter 90 Tage. Diese Obergrenze gilt heute in Gemeinden, die eine Anmeldung mit Registrierungsnummer vorschreiben, und wird für alle Gemeinden mit nationaler Registrierung gelten.
Diese jährliche Obergrenze kann überschritten werden, wenn Sie Ihre Wohnung aufgrund Ihrer beruflichen Tätigkeit, Ihres Gesundheitszustands oder eines Falls höherer Gewalt nicht bewohnen können. Die Nichteinhaltung dieser Grenze kann mit einem Bußgeld geahndet werden.
Wenn Sie zwischen Hauptwohnsitz und Zweitwohnsitz schwanken, gelten nicht dieselben Regeln. Das Thema wird auf unserer Seite über den als möblierte Ferienunterkunft vermieteten Zweitwohnsitz ausführlich behandelt.
Die Pflichten während jedes Mietverhältnisses
Kurtaxe
Wenn die Gemeinde oder der Gemeindeverband (EPCI) eine Kurtaxe erhebt, muss der Kunde sie bezahlen. Sie müssen sie dann einziehen und an die zuständige Gemeinde oder den zuständigen EPCI abführen. Wenn eine Internetplattform die Zahlung einzieht, erhebt sie die Kurtaxe tatsächlich und führt sie ab.
Antwort auf eine Anfrage der Gemeinde
In einer Gemeinde mit verpflichtender Erklärung kann die Gemeindeverwaltung Sie bis zum 31. Dezember des auf die Vermietung folgenden Jahres nach der Anzahl der Tage fragen, an denen der Hauptwohnsitz vermietet wurde. Sie müssen innerhalb eines Monats antworten und dabei die Adresse der Unterkunft sowie ihre Registrierungsnummer angeben. Andernfalls riskieren Sie eine Geldstrafe.
Wenn Sie eine Internetplattform nutzen, kann die Gemeinde diese Plattform auch nach der Anzahl der Tage fragen, an denen die möblierte Wohnung vermietet war. Die Plattform muss diese Informationen innerhalb eines Monats übermitteln.
Steuern, Klassifizierung und weitere nützliche Formalitäten
Die vom Insee vergebene SIRET-Nummer dient Ihrer Identifizierung bei den Steuerbehörden. Sie wird insbesondere für die ergänzende Einkommensteuererklärung und je nach Ihrer Situation für die Gewerbegrundsteuer verwendet. Für die CFE empfiehlt die Verwaltung, sich an das für den Ort der Wohnung zuständige Finanzamt für Unternehmen zu wenden.
Die Einstufung einer möblierten Ferienunterkunft nach Sternen bleibt optional und kostenpflichtig. Es gibt 5 Kategorien, von 1 bis 5 Sternen. Die bewertende Stelle besichtigt die Unterkunft und stellt innerhalb eines Monats nach der Besichtigung eine Bescheinigung mit einem Einstufungsvorschlag aus. Ab Erhalt der Bescheinigung haben Sie 15 Tage Zeit, diesen Vorschlag abzulehnen. Erfolgt innerhalb dieser Frist keine Ablehnung, gilt die Einstufung 5 Jahre lang.
Die Einstufung kann in bestimmten Fällen steuerlich und praktisch von Interesse sein. Die Steuerverwaltung und Service-Public.fr weisen insbesondere darauf hin, dass sie unter dem Kleinstunternehmerregime einen höheren Pauschalabzug ermöglichen und in bestimmten Gemeinden oder Gemeindeverbänden einen erhöhten Kurtaxenbetrag für nicht eingestufte möblierte Unterkünfte vermeiden kann.
Für einen umfassenderen Überblick über die Pflichten des Eigentümers können Sie auch die für eine Ferienwohnung geltenden Regeln lesen.
Für Eigentümer, die ihre Immobilie letztlich lieber ganzjährig statt kurzfristig vermieten möchten, bietet Cabinet Soudey mit seinem Schwesterunternehmen PCG Gestion eine ganzjährige Mietverwaltung in einem anderen Rahmen als bei Ferienwohnungen an.
Häufig gestellte Fragen
Kann man seine Hauptwohnung an einigen Wochenenden ohne Formalitäten vermieten?
Nein, die kurzfristige Vermietung einer als möblierte Ferienunterkunft genutzten Hauptwohnung ist nicht von den vorherigen Formalitäten ausgenommen. Die Eintragung in das Sirène-Register zur Erlangung einer SIRET-Nummer ist erforderlich, und in bestimmten größeren Gemeinden kann auch eine Meldung bei der Gemeinde vorgeschrieben sein. Mit der für das vierte Quartal 2026 vorgesehenen Inbetriebnahme des nationalen Online-Registrierungsdienstes wird die Registrierung in allen Gemeinden verpflichtend.
Wie viele Tage pro Jahr darf man seinen Hauptwohnsitz vermieten ?
Derselbe Kunde darf die Unterkunft pro Kalenderjahr nicht länger als 90 aufeinanderfolgende Tage bewohnen. Die jährliche Gesamtvermietungsdauer ist auf 120 Tage pro Kalenderjahr begrenzt; die Gemeinde kann diese Grenze durch begründeten Beschluss herabsetzen, jedoch nicht unter 90 Tage. Diese Grenze gilt derzeit in Gemeinden, die eine Meldung mit Registrierungsnummer vorschreiben ; mit der nationalen Registrierung wird sie für alle Gemeinden gelten. Ausnahmen bestehen, wenn Sie aus beruflichen, gesundheitlichen Gründen oder wegen höherer Gewalt daran gehindert sind, die Unterkunft zu bewohnen.
Ist die Registrierungsnummer in der Anzeige verpflichtend?
Ja, sobald die Gemeinde eine Registrierungsnummer vergeben hat, muss diese in jeder Anzeige angegeben werden. Diese Pflicht gilt auch bei der Online-Veröffentlichung der Anzeige.
Muss man eine Sterneklassifizierung beantragen?
Nein, die Einstufung ist freiwillig und kostenpflichtig. Sie kann jedoch nützlich sein, um den Komfortstandard der Unterkunft anzugeben und je nach steuerlicher und örtlicher Situation bestimmte Vorteile zu ermöglichen.
Wer kann die tatsächlich vermietete Anzahl an Tagen überprüfen ?
In einer Gemeinde mit verpflichtender Erklärung kann die Gemeindeverwaltung Sie direkt nach dieser Anzahl von Tagen fragen. Wenn Sie eine Internetplattform nutzen, kann sie diese Informationen auch bei der Plattform anfordern. Die Anfrage kann bis zum 31. Dezember des auf die Vermietung folgenden Jahres gestellt werden, und die Antwort muss innerhalb eines Monats übermittelt werden.
Müssen alle Gäste ein Polizeiformular ausfüllen ?
Nein, diese Formalität betrifft den Kunden, der nicht die französische Staatsangehörigkeit besitzt. Das Polizeiformular muss 6 Monate lang aufbewahrt und auf Anfrage an die Polizei oder Gendarmerie übermittelt werden.
Quellen
- Die eigene Hauptwohnung in eine Ferienunterkunft umwandeln | Service Public, service-public.gouv.fr
- Eine Wohnung vermieten: Die Regeln ändern sich 2026 | Service Public, service-public.gouv.fr
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