Zweitwohnsitz in Veules-les-Roses : Vermietung als möblierte Ferienunterkunft

Die Umwandlung eines Zweitwohnsitzes in Veules-les-Roses in eine Ferienunterkunft erfordert vor der ersten Vermietung präzise Schritte. Die Vermietung einer Ferienunterkunft als möblierte Unterkunft ist nicht einfach eine möblierte Vermietung: Sie müssen die Situation der Immobilie prüfen, die Tätigkeit anmelden, eine SIRET-Nummer beantragen und je nach Gemeinde entweder eine einfache Anmeldung beim Rathaus oder eine Anmeldung mit Registrierung vornehmen, bis der nationale Online-Dienst zur Registrierung in Betrieb genommen wird.

An der Alabasterküste, wo viele Wohnungen nur einen Teil des Jahres bewohnt werden, muss sowohl auf die Verwaltungsformalitäten als auch auf die Eigentümergemeinschaft und die steuerlichen Pflichten geachtet werden. Für einen umfassenderen Überblick über die für Eigentümer geltenden Regeln können Sie auch die Regeln für Ferienunterkünfte an der Alabasterküste konsultieren.

Das Wichtigste

• Eine Ferienunterkunft wird für einen kurzen Aufenthalt ausschließlich zur Nutzung durch den Kunden und ohne Anwesenheit des Eigentümers vermietet; derselbe Kunde darf dort pro Kalenderjahr nicht länger als 90 aufeinanderfolgende Tage bleiben.
• Das Rathaus muss befragt werden, um festzustellen, ob die Wohnung einer einfachen Erklärung oder einer Erklärung mit Registrierung unterliegt, solange der nationale Online-Dienst zur Registrierung noch nicht in Betrieb ist.
• Bei einer Eintragung umfasst das Verfahren insbesondere einen Antrag auf Genehmigung der Nutzungsänderung mit einem in Frankreich mit A bis E eingestuften DPE.
• Die Vermietung ohne die erforderliche Genehmigung zur Nutzungsänderung kann mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 € und einem Zwangsgeld von bis zu 1.000 € pro Tag und m² geahndet werden.
• Die Anmeldung im Sirene-Register über das Formalitäten-Portal ist kostenlos und ermöglicht den Erhalt einer für steuerliche Schritte erforderlichen SIRET-Nummer.

Was eine Ferienunterkunft wirklich ist

Nach Auffassung der Verwaltung handelt es sich um eine Wohnung, ein Haus oder eine Ferienwohnung, die an vorübergehend anwesende Personen für einen kurzen Aufenthalt vermietet wird, tageweise, wochenweise oder monatlich, ohne dass diese dort ihren Wohnsitz begründen. Drei kumulative Kriterien müssen erfüllt sein:

• der Mieter verfügt über die alleinige Nutzung der Wohnung ;
• die Vermietung ist von kurzer Dauer;
• innerhalb eines Kalenderjahres darf der Aufenthalt desselben Kunden 90 aufeinanderfolgende Tage nicht überschreiten.

Die Wohnung muss außerdem mindestens bestimmte Ausstattungsgegenstände enthalten, insbesondere Bettzeug mit Bettdecke oder Decke, Fensterläden oder Vorhänge in den Schlafzimmern, einen Gefrierschrank oder ein Gefrierfach im Kühlschrank mit einer Höchsttemperatur von -6°, ausreichend Geschirr und für die Wohnung geeignetes Reinigungsmaterial.

Mit anderen Worten: Die Vermietung für einige Wochenenden oder während Ihres Urlaubs entbindet Sie nicht von der Einhaltung dieses Rahmens. Fällt die Immobilie nicht unter diese Definition, gilt die Regelung für möblierte Ferienunterkünfte nicht in gleicher Weise.

Die erste vorzunehmende Prüfung: Rathaus und Eigentümergemeinschaft

In Veules-les-Roses müssen Sie zunächst bei der Gemeinde erfragen, welches Verfahren anzuwenden ist. Je nach Gemeinde fällt die Vermietung eines Zweitwohnsitzes als möblierte Ferienunterkunft unter:

• entweder eine einfache Erklärung ;
• entweder eine Erklärung mit Registrierung.

Das offizielle Merkblatt von Service-Public.fr stellt klar, dass diese Überprüfung bei der Gemeinde unerlässlich ist. Das Formular für die Meldung möblierter Ferienunterkünfte bei der Gemeinde wird nur in Gemeinden verwendet, die eine einfache Meldung vorsehen.

Diese Regelung ist vorübergehend: Mit der für das vierte Quartal 2026 angekündigten Inbetriebnahme des nationalen Online-Registrierungsdienstes wird die Registrierung in allen Gemeinden verpflichtend und nicht mehr bei der Gemeindeverwaltung erfolgen. Eine bereits von der Gemeinde erteilte Nummer muss innerhalb mehrerer Monate über diesen Dienst erneuert werden; danach ist sie nicht mehr gültig.

Befindet sich die Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, ist eine zweite Prüfung erforderlich. Die Bedeutung der Gemeinschaftsordnung hängt von ihrem Erlassdatum ab. Bei Ordnungen, die ab dem 21. November 2024 erlassen wurden, muss das Dokument angeben, ob die Vermietung als Ferienunterkunft zulässig ist oder nicht. Bei älteren Ordnungen untersagt eine Klausel zur ausschließlich bürgerlichen Wohnnutzung jede berufliche Tätigkeit, insbesondere die Vermietung als Ferienunterkunft. Verbietet die Ordnung außerdem jede gewerbliche Tätigkeit in Einheiten, die nicht ausdrücklich gewerblich genutzt werden dürfen, können die in der Eigentümerversammlung versammelten Eigentümer ein Verbot der Vermietung als Ferienunterkunft beschließen.

Dieser Punkt erfordert eine sorgfältige Lektüre der Hausordnung und im Zweifelsfall ein Gespräch mit der Hausverwaltung oder einem Rechtsfachmann.

Einfache Erklärung oder Registrierung: Was sind die Unterschiede?

In der Praxis wird die Gemeinde Ihnen mitteilen, welches Verfahren einzuhalten ist. Sie sollten nicht selbst das einfachste Verfahren auswählen: Maßgeblich ist die örtliche Regelung.

Wann die Genehmigung zur Nutzungsänderung hinzukommt

Bei der Regelung mit Registrierung besteht die Erklärung aus zwei Schritten: zunächst die Genehmigung zur Änderung der Nutzungsart beantragen, anschließend die möblierte Ferienunterkunft registrieren.

Um diese Genehmigung im französischen Mutterland zu erhalten, müssen Sie den Energieausweis der Wohnung mit einer Einstufung von A bis E auf dem Energieetikett vorlegen. Ab 2034 muss der Energieausweis im französischen Mutterland eine Klasse von A bis D und in den französischen Überseegebieten eine Klasse von A bis E ausweisen. Die Gemeinde kann außerdem den Energieausweis einer bereits bestehenden Ferienunterkunft verlangen.

Je nach Gemeinde kann die Genehmigung drei Formen annehmen :

• eine endgültige, an die Person gebundene Genehmigung, die endet, wenn die Tätigkeit endgültig eingestellt wird;
• eine endgültige, ausgleichspflichtige Genehmigung, die an die möblierte Ferienunterkunft gebunden ist;
• eine befristete Genehmigung für weniger als 5 Jahre, die nicht automatisch verlängert wird.

Bei einer Ablehnung muss die Gemeinde den Grund angeben. Das Unterlassen eines Antrags auf Genehmigung der Nutzungsänderung kann schwer geahndet werden: Geldstrafe bis zu 100.000 €, Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Wohnung und ein Zwangsgeld von bis zu 1.000 € pro Tag und m².

Die Registrierungsnummer und die anzugebenden Angaben

Wenn die Gemeinde eine Registrierung vorschreibt, vergibt das Rathaus eine aus 13 Zeichen bestehende Nummer in 3 Gruppen: dem fünfstelligen amtlichen geografischen Gemeindecode, einer sechsstelligen eindeutigen Kennung und einem zweistelligen alphanumerischen Prüfschlüssel.

Diese Nummer muss in jeder Anzeige für das Mietangebot der Immobilie erscheinen. Die Anzeige muss außerdem je nach Ihrem steuerlichen Status als Vermieter einer möblierten Ferienunterkunft den Hinweis „Anzeige einer Privatperson“ oder „Anzeige eines Gewerbetreibenden“ enthalten.

Befindet sich die Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, muss diese Registrierungsnummer dem Verwalter unverzüglich nach ihrer Erteilung mitgeteilt werden. Bei der nächsten Eigentümerversammlung informiert der Verwalter die Eigentümer über das Bestehen der Ferienunterkunft.

Wenn Sie einen Vermittler einschalten, auch kostenlos, muss dieser Sie über die erforderlichen vorherigen Schritte informieren und von Ihnen eine ehrenwörtliche Erklärung verlangen, die deren Erledigung bestätigt und angibt, dass es sich um Ihren Zweitwohnsitz handelt sowie gegebenenfalls Ihre Registrierungsnummer enthält.

SIRET, Steuern und Pflichten während der Mietzeit

Die Anmeldung im Sirene-Register beim Insee ist verpflichtend. Sie erfolgt kostenlos über das Unternehmensformalitäten-Portal und führt zur Vergabe einer SIRET-Nummer. Diese Nummer dient anschließend Ihrer Identifikation gegenüber den Steuerbehörden.

Nach Angaben der Verwaltung wird diese Nummer verwendet für:

• die ergänzende Einkommensteuererklärung, da Einkünfte aus der Vermietung möblierter Wohnungen der Einkommensteuer unterliegen, wenn Sie als nicht gewerbsmäßiger Vermieter tätig sind;
• die Zahlung der Sozialversicherungsbeiträge, wenn die aus der Vermietung erzielten Einkünfte den gesetzlich vorgesehenen Betrag überschreiten ;
• die etwaige Zahlung der Grundsteuer für Unternehmen, je nach Situation der Wohnung und ihrer persönlichen Nutzung.

Für die CFE ist das Finanzamt für Unternehmen am Ort, an dem sich die Immobilie befindet, der zuständige Ansprechpartner. Die Verwaltung weist außerdem darauf hin, dass die Wohnsteuer auf Zweitwohnungen weiterhin geschuldet ist, wenn Sie die Wohnung einige Tage im Jahr selbst nutzen.

Während jedes Mietverhältnisses verdienen zwei praktische Pflichten besondere Aufmerksamkeit:

• wenn die Gemeinde oder der EPCI eine Kurtaxe erhebt, müssen Sie diese beim Kunden einziehen und anschließend abführen, es sei denn, Sie nutzen eine Internetplattform als Zahlungsvermittler ;
• wenn der Kunde nicht die französische Staatsangehörigkeit besitzt, müssen Sie ihn ein Polizeiformular ausfüllen lassen und es 6 Monate lang aufbewahren, um es auf Anfrage der Polizei oder Gendarmerie zu übermitteln.

Die Einstufung der Wohnung: optional, aber in bestimmten Fällen nützlich

Die Einstufung als möblierte Ferienunterkunft ist nicht verpflichtend. Es handelt sich um ein kostenpflichtiges Verfahren, das bei einer akkreditierten oder zugelassenen bewertenden Stelle durchgeführt wird, mit 5 möglichen Kategorien von 1 bis 5 Sternen.

Die Organisation besichtigt die Unterkunft und stellt anschließend innerhalb des folgenden Monats eine Bescheinigung über die Besichtigung aus, die insbesondere einen Vorschlag für die Einstufungsentscheidung enthält. Sie haben ab Erhalt der Bescheinigung 15 Tage Zeit, diesen Vorschlag abzulehnen. Erfolgt innerhalb dieser Frist keine Ablehnung, gilt die Einstufung als erworben. Die Entscheidung ist 5 Jahre gültig.

Diese Einstufung ermöglicht insbesondere:

• dem Kunden ein Niveau an Komfort und Ausstattung anzugeben;
• das Hinweisschild und das Logo zu verwenden, die der vergebenen Anzahl von Sternen entsprechen;
• in bestimmten Situationen steuerliche Vorteile zu erhalten oder einen höheren Betrag der Kurtaxe für nicht klassifizierte möblierte Unterkünfte zu vermeiden.

Die klassifizierte möblierte Unterkunft muss die Klassifizierungsentscheidung sichtbar anbringen.

Die Verwaltung erwähnt außerdem unter bestimmten Voraussetzungen eine Befreiung von der Grundsteuer und der Wohnsteuer für eine klassifizierte Ferienunterkunft in einer betroffenen ZFRR oder ZFRR+, mithilfe der Formulare Cerfa Nr. 15532 und Nr. 13567, die an das Finanzamt zu richten sind.

Dieses Thema darf nicht mit der ganzjährigen Vermietung verwechselt werden. Cabinet Soudey bietet ganzjährig zu vermietende Wohnungen und mit seiner Schwestergesellschaft PCG Gestion eine ganzjährige Mietverwaltung an, die einem Wohnraummietvertrag und nicht der Ferienvermietung unterliegt.

Häufig gestellte Fragen