Résidence secondaire à Veules-les-Roses : la louer en meublé de tourisme

Transformer une résidence secondaire à Veules-les-Roses en meublé de tourisme impose des démarches précises avant la première mise en location. La location d’un meublé de tourisme dans un logement de vacances n’est pas une simple mise en location meublée : vous devez vérifier la situation du bien, déclarer l’activité, demander un numéro SIRET et, selon la commune, accomplir soit une déclaration simple en mairie, soit une déclaration avec enregistrement, en attendant la mise en service du téléservice national d’enregistrement.

Sur la côte d’Albâtre, où de nombreux logements sont occupés seulement une partie de l’année, la vigilance doit porter à la fois sur les formalités administratives, la copropriété et les obligations fiscales. Pour un panorama plus large des règles applicables au propriétaire, vous pouvez aussi consulter les règles du meublé de tourisme sur la côte d'Albâtre.

À retenir

• Un meublé de tourisme est loué pour un court séjour, à l’usage exclusif du client, sans présence du propriétaire, et un même client ne peut pas y séjourner plus de 90 jours consécutifs par année civile.
• La mairie doit être interrogée pour savoir si le logement relève d’une déclaration simple ou d’une déclaration avec enregistrement, tant que le téléservice national d’enregistrement n’est pas en service.
• En cas d’enregistrement, la procédure comprend notamment une demande d’autorisation de changement d’usage, avec un DPE classé de A à E en métropole.
• Louer sans l’autorisation de changement d’usage requise expose à une amende pouvant aller jusqu’à 100 000 € et à une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour et par m².
• La déclaration au répertoire Sirène via le Guichet des formalités est gratuite et permet d’obtenir un numéro SIRET indispensable pour les démarches fiscales.

Ce qu’est vraiment un meublé de tourisme

Selon l’administration, il s’agit d’un logement, maison ou appartement, loué à des personnes de passage pour un séjour bref, à la journée, à la semaine ou au mois, sans qu’elles y établissent leur domicile. Trois critères cumulatifs doivent être respectés :

• le locataire dispose de l’usage exclusif du logement ;
• la location est de courte durée ;
• sur une année civile, le séjour d’un même client ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs.

Le logement doit aussi comporter au minimum certains équipements, notamment une literie avec couette ou couverture, des volets ou rideaux dans les chambres, un congélateur ou un compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°, de la vaisselle en nombre suffisant et du matériel d’entretien adapté au logement.

Autrement dit, louer quelques week-ends ou pendant vos vacances ne dispense pas de respecter ce cadre. Si le bien n’entre pas dans cette définition, le régime du meublé de tourisme ne s’applique pas de la même manière.

La première vérification à faire : mairie et copropriété

À Veules-les-Roses, vous devez d’abord interroger la mairie pour connaître la démarche applicable. Selon les communes, la location d’une résidence secondaire en meublé de tourisme relève :

• soit d’une déclaration simple ;
• soit d’une déclaration avec enregistrement.

La fiche officielle de Service-Public.fr précise que cette vérification auprès de la commune est indispensable. Le formulaire de déclaration en mairie des meublés de tourisme n’est utilisé que dans les communes qui pratiquent la déclaration simple.

Ce régime est transitoire : à la mise en service du téléservice national d’enregistrement, annoncée pour le quatrième trimestre 2026, l’enregistrement deviendra obligatoire dans toutes les communes et ne se fera plus auprès de la mairie. Un numéro déjà délivré par la commune devra être renouvelé sur ce téléservice dans un délai de plusieurs mois, après quoi il ne sera plus valable.

Si le logement est en copropriété, un second contrôle s’impose. La portée du règlement dépend de sa date d’établissement. Pour les règlements établis à partir du 21 novembre 2024, le document doit indiquer si la location en meublé de tourisme est admise ou non. Pour les règlements plus anciens, une clause d’habitation exclusivement bourgeoise interdit toute activité professionnelle, notamment le meublé de tourisme. Par ailleurs, lorsque le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale, les copropriétaires réunis en assemblée générale peuvent voter l’interdiction des meublés de tourisme.

Ce point mérite une lecture attentive du règlement et, en cas de doute, un échange avec le syndic ou un professionnel du droit.

Déclaration simple ou enregistrement : quelles différences

En pratique, la commune vous dira quelle voie suivre. Il ne faut pas choisir vous-même la procédure la plus simple : c’est la règle locale qui s’impose.

Quand l’autorisation de changement d’usage s’ajoute

Dans le régime avec enregistrement, la déclaration se compose de deux démarches : demander d’abord l’autorisation de changement d’usage, puis enregistrer le meublé de tourisme.

Pour obtenir cette autorisation en métropole, vous devez fournir le DPE du logement, avec un classement de A à E sur l’étiquette énergie. À partir de 2034, le DPE devra faire apparaître une classe de A à D en métropole, et de A à E dans les Drom. La commune pourra également demander le DPE d’un meublé de tourisme déjà existant.

Selon la commune, l’autorisation peut prendre trois formes :

• une autorisation définitive, attachée à la personne, qui prend fin lorsque l’activité cesse définitivement ;
• une autorisation définitive soumise à compensation, attachée au meublé de tourisme ;
• une autorisation temporaire, pour moins de 5 ans, non renouvelable automatiquement.

En cas de refus, la commune doit indiquer son motif. L’absence de demande d’autorisation de changement d’usage peut être lourdement sanctionnée : amende pouvant aller jusqu’à 100 000 €, remise en l’état initial du logement et astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour et par m².

Le numéro d’enregistrement et les mentions à faire figurer

Lorsque la commune applique l’enregistrement, la mairie attribue un numéro composé de 13 caractères, en 3 groupes : le code officiel géographique de la commune à 5 chiffres, un identifiant unique à 6 chiffres et une clé de contrôle à 2 caractères alphanumériques.

Ce numéro doit apparaître dans chaque annonce d’offre de location du bien. L’annonce doit aussi comporter la mention « annonce d’un particulier » ou « annonce d’un professionnel », selon votre statut fiscal de loueur en meublé de tourisme.

Si le logement se situe en copropriété, ce numéro d’enregistrement doit être communiqué au syndic dès son obtention. Lors de la prochaine assemblée générale, le syndic informe les copropriétaires de l’existence du meublé de tourisme.

Si vous passez par un intermédiaire, même à titre gratuit, celui-ci doit vous informer des démarches préalables et vous demander une attestation sur l’honneur confirmant que vous les avez accomplies, avec l’indication qu’il s’agit de votre résidence secondaire et, le cas échéant, votre numéro d’enregistrement.

Le SIRET, les impôts et les obligations pendant la location

La déclaration au répertoire Sirène auprès de l’Insee est obligatoire. Elle se fait gratuitement sur le Guichet des formalités des entreprises et aboutit à l’attribution d’un numéro SIRET. Ce numéro sert ensuite à vous identifier auprès des services fiscaux.

D’après l’administration, ce numéro est utilisé pour :

• la déclaration complémentaire de revenus, les revenus de location meublée étant soumis à l’impôt sur le revenu lorsque vous êtes loueur non professionnel ;
• le règlement de cotisations sociales lorsque les revenus tirés de la location dépassent le montant prévu par les textes ;
• le paiement éventuel de la cotisation foncière des entreprises, selon la situation du logement et son utilisation personnelle.

Pour la CFE, le service des impôts des entreprises du lieu où se situe le bien est l’interlocuteur à consulter. L’administration précise aussi que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste due si vous conservez la jouissance du logement pendant quelques jours dans l’année.

Pendant chaque location, deux obligations pratiques méritent une attention particulière :

• si la commune ou l’EPCI applique une taxe de séjour, vous devez la collecter auprès du client puis la reverser, sauf si vous utilisez une plateforme internet comme intermédiaire de paiement ;
• si le client n’est pas de nationalité française, vous devez lui faire remplir une fiche de police et la conserver pendant 6 mois, afin de la transmettre à la police ou à la gendarmerie sur demande.

Le classement du logement : facultatif, mais utile dans certains cas

Le classement en meublé de tourisme n’est pas obligatoire. Il s’agit d’une démarche payante, réalisée auprès d’un organisme évaluateur accrédité ou agréé, avec 5 catégories possibles, de 1 à 5 étoiles.

L’organisme visite le logement puis remet, dans le mois suivant, un certificat de visite comprenant notamment une proposition de décision de classement. Vous disposez de 15 jours à compter de la réception du certificat pour refuser cette proposition. À défaut de refus dans ce délai, le classement est acquis. La décision est valable 5 ans.

Ce classement permet notamment :

• d’indiquer au client un niveau de confort et d’équipement ;
• d’utiliser le panonceau et le logo correspondant au nombre d’étoiles attribué ;
• dans certaines situations, de bénéficier d’avantages fiscaux ou d’éviter un montant majoré de taxe de séjour pour les meublés non classés.

Le meublé classé doit afficher la décision de classement de manière visible.

L’administration mentionne aussi, sous certaines conditions, une exonération de taxe foncière et de taxe d’habitation pour un meublé de tourisme classé situé dans une ZFRR ou ZFRR+ concernée, à l’aide des formulaires cerfa n°15532 et n°13567, adressés au centre des finances publiques.

Ce sujet ne doit pas être confondu avec la location à l’année. Le Cabinet Soudey propose des logements à louer à l’année et, avec sa société sœur PCG Gestion, une gestion locative à l'année, qui relève d’un bail d’habitation et non de la location de vacances.

Questions fréquentes