Möblierte Ferienunterkunft an der Alabasterküste: Regeln für Eigentümer

Die Vermietung einer Ferienunterkunft an der Küste setzt die Einhaltung der Vorschriften für möblierte Ferienunterkünfte voraus. An der Alabasterküste, wo viele Eigentümer einen Zweitwohnsitz besitzen, geht es darum, die Vermietung vor jeder Buchung abzusichern.

Eine Ferienunterkunft ist nicht mit einer ganzjährigen möblierten Vermietung gleichzusetzen. Laut Service Public handelt es sich um ein Haus oder eine Wohnung, die an vorübergehende Gäste für einen kurzen Aufenthalt vermietet wird, mit ausschließlicher Nutzung der Unterkunft, ohne Anwesenheit des Eigentümers während der Belegung und mit einer Begrenzung auf 90 aufeinanderfolgende Tage für denselben Kunden innerhalb eines Kalenderjahres.

Das Wichtigste

• Eine Ferienunterkunft wird dem Kunden zur ausschließlichen Nutzung, für kurze Zeit und vermietet; derselbe Kunde darf sie pro Kalenderjahr nicht länger als 90 aufeinanderfolgende Tage bewohnen.
• Der Eigentümer muss dem künftigen Mieter auf dessen Verlangen eine schriftliche Beschreibung aushändigen und einen schriftlichen Mietvertrag in 2 Exemplaren abschließen.
• Die Wohnung muss mindestens die gesetzlich vorgeschriebenen Möbel und Ausstattungsgegenstände enthalten, vom Bettzeug bis zu den Leuchten, einschließlich Kochplatten, Kühlschrank und Geschirr.
• Für einen Zweitwohnsitz ist die Meldung bei der Gemeinde verpflichtend: entweder eine einfache Meldung oder, in Gemeinden, die dies eingeführt haben, eine Meldung mit Registrierung, deren Nummer in jeder Annonce, in der Beschreibung und im Vertrag angegeben werden muss. Nach Angaben der Generaldirektion für Unternehmen wird anschließend alle Vermieter ein nationales Online-Registrierungsportal betreffen, dessen Inbetriebnahme für das vierte Quartal 2026 vorgesehen ist.
• Der Eigentümer einer als möblierte Ferienunterkunft vermieteten Zweitwohnung muss außerdem ihre Eintragung im Sirène-Verzeichnis des Insee beantragen, das ihm eine SIRET-Nummer zuweist.
• Wenn die Gemeinde oder der Gemeindeverband eine Kurtaxe erhebt, wird sie beim Kunden eingezogen und anschließend von Ihnen oder der als Zahlungsvermittler fungierenden Plattform abgeführt; ihr voraussichtlicher Betrag ist im Vertrag angegeben.
• Die Einstufung ist freiwillig und kostenpflichtig, und die Einstufungsentscheidung ist 5 Jahre gültig. Laut Atout France erfordert ein Eigentümerwechsel einen neuen Antrag, und eine Änderung der Beherbergungskapazität kann ebenfalls einen neuen Antrag erforderlich machen.

Was eine Ferienunterkunft rechtlich ist

Die erste Prüfung besteht darin festzustellen, ob Ihre Vermietung tatsächlich in diese Kategorie fällt. Laut Service Public definieren drei kumulative Bedingungen die touristisch möblierte Vermietung:

• der Kunde verfügt über die ausschließliche Nutzung der Wohnung;
• er hält sich dort für kurze Zeit auf, tageweise, wochenweise oder monatweise;
• im selben Kalenderjahr darf derselbe Kunde die Unterkunft nicht länger als 90 aufeinanderfolgende Tage bewohnen.

Wenn Sie während des Aufenthalts anwesend sind oder derselbe Kunde im Kalenderjahr mehr als 90 aufeinanderfolgende Tage bleibt, fallen Sie nicht mehr unter diese Regelung. Diese Unterscheidung ist wichtig, da für Ferienunterkünfte andere Regeln gelten als für die Vermietung von Wohnraum. Wenn Ihr Vorhaben eher auf eine dauerhafte Nutzung abzielt, können Sie unseren Artikel über die Wahl zwischen unmöblierter und möblierter ganzjähriger Vermietung ansehen.

Die vor der Vermietung durchzuführenden Prüfungen

Vor der ersten Vermietung müssen die in Ihrer Gemeinde geltenden Regeln geprüft werden. Bei einem Zweitwohnsitz ist die Anmeldung der möblierten Ferienunterkunft beim Rathaus verpflichtend: Nur das Verfahren – einfach oder mit Registrierung – hängt von der Gemeinde ab. Service Public weist außerdem darauf hin, dass, sofern vorhanden, die vom Rathaus mitgeteilte Registrierungsnummer in der dem Kunden ausgehändigten Beschreibung, im Vertrag und in jeder Anzeige angegeben werden muss. Falls eine Kurtaxe anfällt, muss auch deren Betrag angegeben werden.

In der Praxis empfiehlt der Service Public, die Gemeinde zu befragen, um das erforderliche Vorgehen zu erfahren. Dies verhindert auch unvollständige Anzeigen oder einen fehlerhaft formulierten Vertrag.

Wenn Sie zusätzlich die Einstufung der Wohnung beantragen, weist Atout France darauf hin, dass eine Änderung der Zahl der aufgenommenen Personen Folgen für die Erklärung bei der Gemeinde und für die Einstufungsentscheidung hat. Die Aufnahmekapazität darf daher nicht leichtfertig angegeben werden.

Die vor der ersten Anzeige zu prüfenden Punkte

• die tatsächliche Kapazität der Unterkunft;
• die Erklärung bei der Gemeindeverwaltung, je nach Gemeinde einfach oder mit Registrierung;
• die von der Gemeinde vergebene Registrierungsnummer, sofern vorhanden, die in jeder Anzeige anzugeben ist ;
• die Eintragung im Sirène-Verzeichnis und die SIRET-Nummer;
• die Teilungsordnung, sofern sich die Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft befindet ;
• das Bestehen einer von der Gemeinde oder dem Gemeindeverband erhobenen Kurtaxe;
• die Übereinstimmung zwischen Anzeige, Beschreibung, Vertrag und gegebenenfalls Einstufung;
• die Lage der Immobilie in der Gemeinde und die für den Mieter nützlichen Informationen.

Der Cabinet Soudey verwaltet keine saisonalen Vermietungen. Er ist für den Verkauf, die ganzjährige Vermietung und die Verkehrswertermittlung zuständig.

Zweitwohnsitz : verpflichtende Schritte

Für einen Zweitwohnsitz erläutert das Merkblatt „Aus dem Zweitwohnsitz eine Ferienunterkunft machen “ von Service Public die vor der Vermietung zu erledigenden Schritte.

Die Meldung bei der Gemeinde

Es gibt zwei Verfahren. In den meisten größeren Gemeinden muss eine Erklärung mit Registrierung abgegeben werden. In den übrigen Gemeinden genügt eine einfache Erklärung mit dem Cerfa-Formular Nr. 14004, das per Einschreiben mit Rückschein an den Bürgermeister geschickt wird. Seit Mai 2026 sieht Artikel L324-1-1 des Tourismusgesetzes in der Fassung des Gesetzes vom 19. November 2024 ein von der Gemeinde verhängtes Verwaltungsbußgeld von bis zu 10.000 € vor, wenn keine registrierungspflichtige Erklärung abgegeben wurde, und von bis zu 20.000 € bei einer falschen Erklärung oder einer falschen Nummer. Die von Service Public noch genannten Beträge (zivilrechtliches Bußgeld von bis zu 5.000 € für die Erklärung mit Registrierung, Bußgeld von bis zu 450 € für die einfache Erklärung) gelten laut dem Praxisleitfaden 2025 zur Regelung von Ferienunterkünften bis Mai 2026. Eine neue Erklärung muss abgegeben werden, wenn eine der gemachten Angaben nicht mehr zutrifft, beispielsweise die Anzahl der Betten. Diese Regelung wird sich ändern: Alle Vermieter, auch bei einem Hauptwohnsitz, müssen eine Registrierungsnummer bei einem nationalen Onlinedienst beantragen, dessen Inbetriebnahme laut der Generaldirektion für Unternehmen für das vierte Quartal 2026 vorgesehen ist.

In den betroffenen Gemeinden, die auch die Nutzungsänderung einer Genehmigung unterwerfen, muss zunächst bei der Gemeindeverwaltung eine Genehmigung zur Nutzungsänderung eingeholt werden. Im französischen Mutterland muss ein DPE mit einer Einstufung von A bis E und ab 2034 von A bis D vorgelegt werden. Wer diese Genehmigung nicht beantragt, riskiert eine Geldstrafe von bis zu 100.000 €; außerdem kann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Unterkunft angeordnet werden, verbunden mit einem Zwangsgeld von 1.000 € pro Tag und m². Nach der Registrierung der möblierten Ferienunterkunft stellt die Gemeindeverwaltung eine 13-stellige Registrierungsnummer aus, die in jeder Anzeige, auch auf Online-Plattformen, angegeben und dem Verwalter mitgeteilt werden muss, wenn die Unterkunft Teil einer Eigentümergemeinschaft ist.

Die Angaben in der Anzeige

Die Anzeige muss, sofern vergeben, die Registrierungsnummer sowie den Hinweis „Anzeige einer Privatperson“ oder „professionelle Anzeige“ enthalten (Artikel D324-1-3 des Tourismusgesetzbuchs). Dieser Hinweis hängt von Ihrem steuerlichen Status als professioneller oder nicht professioneller Vermieter möblierter Unterkünfte ab.

Die Teilungsordnung

Befindet sich die Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, hängt alles vom Erlassdatum der Gemeinschaftsordnung ab. Eine ab dem 21. November 2024 erlassene Ordnung gibt an, ob Ferienunterkünfte zulässig sind oder nicht. In einer älteren Ordnung untersagt eine Klausel zur ausschließlich bürgerlichen Wohnnutzung jede berufliche Tätigkeit, insbesondere die Vermietung als Ferienunterkunft.

Die Eintragung in das Sirène-Verzeichnis

Sie müssen Ihre Eintragung in das Sirène-Verzeichnis des Insee auf der Website des Formalitäten-Schalters für Unternehmen beantragen. Diese Formalität ist kostenlos. Anschließend weist Ihnen das Insee eine SIRET-Nummer zu, die Sie gegenüber den Steuerbehörden identifiziert.

Bei jeder Vermietung

Wenn die Gemeinde oder der Gemeindeverband (EPCI) eine Kurtaxe erhebt, ziehen Sie diese beim Kunden ein und führen sie an die Gemeinde oder den EPCI ab. Wenn eine Onlineplattform als Zahlungsvermittler dient, erhebt und führt sie die Kurtaxe ab. Ist der Kunde nicht französischer Staatsangehöriger, müssen Sie ihn ein Polizeiformular ausfüllen lassen, das 6 Monate aufzubewahren und auf Anfrage an Polizei oder Gendarmerie zu übermitteln ist.

Die Wohnung muss tatsächlich möbliert und ausgestattet sein

Eine möblierte Ferienunterkunft muss mit einer Mindestausstattung versehen sein. Laut Service Public muss sie zwingend mindestens Folgendes enthalten:

• ein Bett mit Bettdecke oder Decke;
• Rollläden oder Vorhänge in den Schlafzimmern;
• Kochplatten;
• ein Backofen oder eine Mikrowelle;
• ein Kühlschrank;
• ein Gefrierschrank oder ein Gefrierfach des Kühlschranks mit einer Höchsttemperatur von -6°;
• ausreichend Geschirr, damit die Bewohner ihre Mahlzeiten einnehmen können;
• Küchenutensilien;
• ein Tisch und Sitzgelegenheiten;
• Ablageregale;
• Beleuchtungskörper;
• für die Wohnung geeignetes Haushaltsreinigungsmaterial, beispielsweise ein Staubsauger bei Teppichboden sowie ein Besen und ein Wischmopp bei Fliesen.

Diese Elemente müssen der Realität der Wohnung entsprechen. Eine fehlende, unzureichende oder falsch beschriebene Ausstattung kann zu einem Streit über die Konformität der Immobilie führen. Am sichersten ist es, die tatsächliche Ausstattung, das Inventar und den Vertragsinhalt aufeinander abzustimmen.

Die Vorabbeschreibung und der schriftliche Vertrag sind unerlässlich

Vor der Unterzeichnung müssen Sie dem künftigen Kunden, wenn er dies verlangt, eine beschreibende Zustandsangabe der möblierten Ferienunterkunft aushändigen. Dieses schriftliche Dokument muss die Adresse der Unterkunft, Ihren Namen und Ihre Kontaktdaten, ihre Lage in der Gemeinde, ihre Beschreibung, ihre Möbel, ihre Ausstattung, den Preis, die Zahlungsmodalitäten, die Kosten, sofern sie nicht enthalten sind, den Betrag der Kurtaxe und der Kaution, sofern vorhanden, sowie, sofern vorhanden, die vom Rathaus mitgeteilte Registrierungsnummer und Ihren Status als gewerblicher oder nicht gewerblicher Vermieter einer möblierten Unterkunft angeben.

Die Reservierung muss anschließend durch einen schriftlichen Vertrag formalisiert werden, der in 2 Exemplaren unterzeichnet wird, je eines für jede Partei.

Die Angaben, die im Vertrag enthalten sein müssen

• der Name und die Kontaktdaten des Vermieters und des Kunden ;
• die Adresse der möblierten Unterkunft;
• die Mietdauer;
• die Ankunfts- und Abreisezeiten und -daten;
• die Beschreibung der Räumlichkeiten, das Inventar der Möbel, die Ausstattung und Dienstleistungen;
• der Preis, die Zahlungsmodalitäten, die Anzahlung oder das Angeld sowie der Restbetrag ;
• die Kosten, sofern sie nicht enthalten sind;
• die Registrierungsnummer, sofern vorhanden, sowie Ihr Status als Vermieter (gewerblicher oder nicht gewerblicher Vermieter) ;
• die Einstufung, sofern vorhanden;
• die voraussichtliche Höhe der Kurtaxe, sofern vorhanden ;
• die Höhe der Kaution, sofern vorhanden, sowie die Art und Frist ihrer Rückerstattung ;
• die Höhe der Vergütung des Vermittlers, sofern vorhanden ;
• die vom Kunden verlangte Versicherung, sofern Sie eine solche vorschreiben;
• die maximal zulässige Belegungszahl, sofern vorhanden ;
• das Verbot von Tieren, sofern Sie ein solches vorsehen;
• die Bedingungen für die Stornierung der Reservierung; sofern der Vertrag nichts bestimmt, gelten die gesetzlich vorgesehenen Bedingungen.

Der Mietpreis wird frei festgelegt. Ungenaue Angaben in der Anzeige, der Beschreibung oder dem Vertrag sind jedoch eine häufige Streitquelle.

Angeld, Anzahlung, Kaution: nicht verwechseln

Diese Begriffe haben nicht dieselben Auswirkungen. Bei der Reservierung können Sie einen Teil des Preises in Form einer Reugeldzahlung oder einer Anzahlung verlangen. Wenn der Vertrag nichts zur Stornierung vorsieht, unterscheiden sich die Folgen je nach gezahltem Betrag.

Die Kaution ist etwas anderes. Der Vermieter kann sie bei Vertragsunterzeichnung einziehen und muss sie am Ende des Aufenthalts gemäß den im Vertrag vorgesehenen Bedingungen zurückzahlen.

Er kann die Kosten für den Wasser-, Heizungs- oder Stromverbrauch einbehalten, wenn der Vertrag dies vorsieht, ebenso die Kosten für Reparaturen infolge vom Kunden verursachter Schäden, ausgenommen normale Abnutzung oder höhere Gewalt. Reicht die Kaution nicht aus, kann ein zusätzlicher Betrag verlangt werden. Der Kunde kann seinerseits Belege für die einbehaltenen Kosten anfordern.

Übergabeprotokoll, Versicherung und Übereinstimmung mit der Beschreibung

Das Übergabeprotokoll beim Ein- und Auszug ist nicht verpflichtend, wird aber von Service Public empfohlen. Es muss gemeinsam, schriftlich und in 2 Exemplaren erstellt werden. Wird es erstellt, muss das Einzugsprotokoll alle Elemente aufführen, die nicht der Beschreibung der Unterkunft entsprechen, und von einem detaillierten Inventar der dem Kunden zur Verfügung gestellten Möbel und Gegenstände begleitet werden.

Diese Vorsichtsmaßnahme begrenzt Streitigkeiten bei der Rückgabe der Kaution. Wenn bei Einzug, aber nicht bei Auszug ein Übergabeprotokoll erstellt wurde, kann der Kunde für nach seinem Auszug entstandene Schäden verantwortlich gemacht werden.

Für eine als Saisonunterkunft vermietete Ferienwohnung besteht keine gesetzliche Versicherungspflicht. Dennoch wird sowohl dem Eigentümer als auch dem Kunden empfohlen, über eine geeignete Versicherung zu verfügen.

Schließlich muss die Wohnung der dem Mieter übermittelten Beschreibung entsprechen. Ist dies nicht der Fall und kann der Kunde dort nicht bleiben, kann er die Erstattung des Mietpreises verlangen. Es kann ein gütliches Verfahren eingeleitet werden, bei Bedarf mit Unterstützung eines Justizschlichters. Der Kunde kann sich auch an die DREETS oder die DGCCRF wenden oder ein Gerichtsverfahren einleiten.

Die Einstufung: nützlich, aber aktuell zu halten

Die Einstufung einer möblierten Ferienunterkunft erfolgt nicht automatisch: Es handelt sich laut Service Public um ein freiwilliges und kostenpflichtiges Verfahren. Laut Atout France wendet sich der Eigentümer, der dies beantragt, an eine akkreditierte oder zugelassene Stelle. Nach der Besichtigung stellt die Stelle eine Bescheinigung aus, die einen Prüfbericht, eine ausgefüllte Bewertungsübersicht und einen Einstufungsvorschlag enthält.

Der Eigentümer verfügt nach Erhalt über 15 Tage, um den Vorschlag abzulehnen. Erfolgt innerhalb dieser Frist keine Antwort, gilt die Entscheidung als getroffen. Die Einstufungsentscheidung ist 5 Jahre gültig. Unter bestimmten Voraussetzungen ermöglicht die Einstufung außerdem steuerliche Vorteile, beispielsweise einen erhöhten pauschalen Abzug auf Mieteinnahmen im Rahmen der Kleinstunternehmensregelung.

Zwei Fälle, in denen besondere Vorsicht geboten ist

• Bei einem Eigentümerwechsel ist ein neuer Antrag auf Klassifizierung erforderlich.
• Bei einer Änderung der Aufnahmekapazität sind die Klassifizierungsentscheidung und die Erklärung bei der Gemeinde betroffen; ein neuer Antrag kann daher erforderlich sein.

Atout France weist ebenfalls auf die Information der Verbraucher hin: Wenn Sie die Schlafplätze oder die Kapazität ändern, müssen Ihre Anzeigen aktualisiert werden. Für weitere Informationen können Sie die FAQ von Atout France konsultieren.

Lokale Vorschriften und Steuerfragen: Was Sie vor der Vermietung prüfen sollten

Auf lokaler Ebene betreffen die wesentlichen Prüfungen die Meldung bei der Gemeinde und, sofern vorhanden, die Registrierungsnummer, gegebenenfalls die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft sowie die Kurtaxe, sofern die Gemeinde oder der Gemeindeverband sie erhebt. Diese Punkte müssen anschließend korrekt in Ihren Anzeigen und Unterlagen wiedergegeben werden.

Aus steuerlicher Sicht weist Service Public darauf hin, dass die Einkünfte aus der möblierten Vermietung einer Zweitwohnung als nicht gewerblicher Vermieter der Einkommensteuer unterliegen. Sie sind in einer ergänzenden Steuererklärung anzugeben, in der Sie sich mit Ihrer SIRET-Nummer identifizieren. Ab einer bestimmten Einkommenshöhe fallen Sozialabgaben an, und je nach Ihrer Situation kann der Gewerbegrundbeitrag (CFE) gelten: Service Public empfiehlt, sich beim zuständigen Unternehmenssteueramt (SIE) am Ort der Wohnung zu erkundigen, ob Sie ihn entrichten müssen. Die Wohnraumsteuer für Zweitwohnungen bleibt fällig, sobald Sie sich die Nutzung der Wohnung einige Tage im Jahr vorbehalten.

Da die Folgen von Ihrer persönlichen Situation abhängen, ist es ratsam, Ihre steuerliche Einstufung bei der Finanzverwaltung oder einem Steuerberater zu überprüfen.

Wenn Ihre Überlegungen allgemeiner Ihr Immobilienvermögen an der Küste betreffen, etwa im Hinblick auf einen späteren Verkauf, können Sie auch unseren Beitrag über den Wertzuwachs eines Zweitwohnsitzes konsultieren.

Um die praktischen Regeln vor der Veröffentlichung einer Anzeige noch einmal zu lesen, können Sie das Merkblatt von Service Public zu den Regeln für Ferienvermietungen heranziehen. Es ist hilfreich, um den Inhalt des Vertrags, der Beschreibung und die wichtigsten Pflichten des Vermieters zu überprüfen. Wenn Ihr Vorhaben eher auf eine dauerhafte Vermietung abzielt, stellt unsere Seite zur ganzjährigen Mietverwaltung die angebotene Unterstützung vor.

Häufig gestellte Fragen