Alojamiento turístico amueblado en la costa de Alabastro: normas para el propietario

Alquilar una vivienda vacacional en la costa implica respetar la normativa sobre alojamientos turísticos amueblados. En la costa de Alabastro, donde muchos propietarios tienen una segunda residencia, el reto consiste en asegurar el alquiler antes de cualquier reserva.

Un alojamiento turístico amueblado no debe confundirse con un alquiler de vivienda amueblada por un año. Según Service Public, se trata de una casa o un apartamento alquilado a una clientela de paso, para una estancia corta, con disfrute exclusivo de la vivienda, sin presencia del propietario durante la ocupación y con un límite de 90 días consecutivos para un mismo cliente durante un año natural.

A tener en cuenta

• Un alojamiento turístico amueblado se alquila para uso exclusivo del cliente, por un periodo corto, y un mismo cliente no puede superar los 90 días consecutivos por año natural.
• El propietario debe entregar una descripción escrita al futuro inquilino que la solicite y formalizar un contrato de alquiler escrito en 2 ejemplares.
• La vivienda debe contener como mínimo los muebles y equipamientos establecidos por la normativa, desde la ropa de cama hasta las luminarias, pasando por las placas de cocina, el frigorífico y la vajilla.
• Para una segunda residencia, la declaración en el ayuntamiento es obligatoria: declaración simple o, en los municipios que la hayan establecido, declaración con registro, cuyo número debe figurar en cada anuncio, en la descripción y en el contrato. Según la Dirección General de Empresas, posteriormente afectará a todos los arrendadores un servicio telemático nacional de registro, cuya puesta en funcionamiento está prevista para el cuarto trimestre de 2026.
• El propietario de una segunda residencia alquilada como alojamiento turístico amueblado también debe solicitar su inscripción en el directorio Sirène del Insee, que le asigna un número SIRET.
• Si el municipio o la entidad intermunicipal aplica una tasa turística, esta se cobra al cliente y luego se entrega, por usted o por la plataforma que actúa como intermediaria de pago; su importe previsto figura en el contrato.
• La clasificación es opcional y de pago, y la decisión de clasificación es válida durante 5 años. Según Atout France, un cambio de propietario obliga a presentar una nueva solicitud, y una modificación de la capacidad de alojamiento puede exigir una nueva clasificación.

Lo que es, jurídicamente, un alojamiento turístico amueblado

La primera comprobación consiste en saber si su alquiler pertenece efectivamente a esta categoría. Según Service Public, tres condiciones acumulativas definen el alquiler turístico amueblado:

• el cliente dispone del uso exclusivo de la vivienda ;
• se aloja allí por un periodo corto, por días, semanas o meses;
• para un mismo año natural, un mismo cliente no puede ocupar la vivienda más de 90 días seguidos.

Si está presente durante la estancia, o si un mismo cliente supera los 90 días consecutivos en el año natural, deja de estar incluido en este régimen. Esta distinción es importante, ya que las normas del alquiler turístico amueblado no son las mismas que las de un alquiler de vivienda. Si su proyecto se orienta más bien a una ocupación duradera, puede leer nuestro artículo sobre la elección entre un contrato de alquiler sin amueblar y uno amueblado durante todo el año.

Las comprobaciones que deben realizarse antes de poner el inmueble en alquiler

Antes del primer alquiler, hay que comprobar las normas aplicables en su municipio. Para una segunda residencia, la declaración del alojamiento turístico amueblado en el ayuntamiento es obligatoria: solo el procedimiento, simple o con registro, depende del municipio. Service Public también indica que, cuando exista, el número de registro comunicado por el ayuntamiento debe figurar en la descripción entregada al cliente, en el contrato y en cada anuncio. Si se aplica una tasa turística, también debe indicarse su importe.

En la práctica, Service Public invita a consultar al ayuntamiento para conocer el trámite que debe realizarse. Este punto también evita anuncios incompletos o un contrato mal redactado.

Si solicita también la clasificación de la vivienda, Atout France precisa que una modificación del número de personas alojadas tiene consecuencias sobre la declaración ante el ayuntamiento y sobre la decisión de clasificación. Por tanto, la capacidad de alojamiento no debe indicarse a la ligera.

Los puntos que deben comprobarse antes del primer anuncio

• la capacidad real de la vivienda;
• la declaración en el ayuntamiento, simple o con registro según el municipio ;
• el número de registro expedido por el ayuntamiento, si existe, que debe figurar en cada anuncio;
• la inscripción en el registro Sirène y el número SIRET;
• el reglamento de la comunidad de propietarios, si la vivienda está situada en una comunidad de propietarios;
• la existencia de una tasa turística aplicada por el municipio o la intermunicipalidad;
• la coherencia entre el anuncio, la descripción, el contrato y, en su caso, la clasificación;
• la situación del inmueble en el municipio y la información útil para el inquilino.

Cabinet Soudey no gestiona alquileres vacacionales. Interviene en la venta, el alquiler anual y el peritaje del valor de mercado.

Segunda residencia : trámites obligatorios

Para una segunda residencia, la ficha «Convertir su segunda residencia en un alquiler vacacional » de Service Public detalla los trámites que deben realizarse antes de alquilar.

La declaración en el ayuntamiento

Existen dos trámites. En la mayoría de los municipios grandes, hay que presentar una declaración con registro. En los demás municipios, hay que presentar una declaración simple, mediante el formulario cerfa n.º 14004 enviado al alcalde por correo certificado con acuse de recibo. Desde mayo de 2026, el artículo L324-1-1 del Código de Turismo, en su redacción resultante de la Ley de 19 de noviembre de 2024, prevé una multa administrativa, impuesta por el municipio, de hasta 10.000 € en ausencia de una declaración sujeta a registro y de hasta 20.000 € en caso de declaración falsa o número falso. Los importes que todavía cita Service Public (multa civil de hasta 5.000 € para la declaración con registro, multa de hasta 450 € para la declaración simple) son, según la guía práctica de 2025 sobre la normativa de las viviendas turísticas, los aplicables hasta mayo de 2026. Debe presentarse una nueva declaración si alguno de los datos declarados deja de ser válido, por ejemplo, el número de camas. Este sistema va a cambiar: todos los arrendadores, incluso los de una residencia habitual, deberán obtener un número de registro a través de un servicio telemático nacional, cuya puesta en funcionamiento está prevista para el cuarto trimestre de 2026, según la Dirección General de Empresas.

En los municipios afectados, que también someten el cambio de uso a autorización, primero hay que obtener del ayuntamiento una autorización de cambio de uso. En la Francia metropolitana, hay que aportar un certificado de eficiencia energética que indique una clasificación de A a E, y después de A a D a partir de 2034. No solicitar esta autorización se sanciona con una multa de hasta 100.000 €, y puede ordenarse la restitución de la vivienda a su estado original, con una multa coercitiva de 1.000 € por día y por m². Una vez registrado el alojamiento turístico amueblado, el ayuntamiento expide un número de registro de 13 caracteres, que debe indicarse en cada anuncio, incluso en las plataformas en línea, y comunicarse al administrador de la comunidad si la vivienda está en régimen de propiedad horizontal.

Las menciones del anuncio

El anuncio debe incluir el número de registro cuando se haya atribuido, así como la mención «anuncio de un particular» o «anuncio profesional» (artículo D324-1-3 del Código de Turismo). Esta mención depende de su condición fiscal como arrendador de un inmueble amueblado, profesional o no profesional.

El reglamento de la comunidad de propietarios

Si la vivienda está situada en una comunidad de propietarios, todo depende de la fecha en que se estableció el reglamento. Un reglamento establecido a partir del 21 de noviembre de 2024 indica si se permiten o no las viviendas turísticas amuebladas. En un reglamento más antiguo, una cláusula de uso exclusivamente residencial prohíbe cualquier actividad profesional, especialmente el alquiler turístico amueblado.

La inscripción en el directorio Sirene

Debe solicitar su inscripción en el repertorio Sirène del INSEE en el sitio web de la Ventanilla de trámites de las empresas. Este trámite es gratuito. A continuación, el INSEE le asigna un número SIRET, que le identifica ante los servicios fiscales.

En cada alquiler

Cuando el municipio o la intermunicipalidad (EPCI) aplica una tasa turística, usted la recauda del cliente y después la ingresa al municipio o a la EPCI. Si una plataforma en línea actúa como intermediaria de pago, es ella quien la recauda y la ingresa. Si el cliente no tiene nacionalidad francesa, debe hacerle rellenar una ficha policial, conservarla durante 6 meses y entregarla a la policía o a la gendarmería cuando se lo soliciten.

La vivienda debe estar realmente amueblada y equipada

La vivienda turística amueblada debe contar con un mínimo de equipamiento. Según Service Public, debe contener obligatoria y como mínimo:

• ropa de cama con edredón o manta;
• de persianas o cortinas en los dormitorios ;
• de placas de cocción ;
• un horno o un horno microondas;
• un frigorífico;
• un congelador o un compartimento de congelación del frigorífico con una temperatura máxima de -6°;
• de vajilla en cantidad suficiente para permitir que los ocupantes hagan sus comidas ;
• de utensilios de cocina ;
• una mesa y asientos;
• de estanterías de almacenamiento ;
• de luminarias ;
• de material de limpieza doméstica adecuado para la vivienda, por ejemplo, un aspirador si hay moqueta, una escoba y una fregona para el suelo de baldosas.

Estos elementos deben corresponderse con la realidad de la vivienda. Un equipamiento ausente, insuficiente o mal descrito puede dar lugar a una impugnación sobre la conformidad del inmueble. Lo más prudente es hacer coincidir el equipamiento real, el inventario y el contenido del contrato.

La descripción previa y el contrato escrito son indispensables

Antes de la firma, si el futuro cliente se lo solicita, debe entregarle una ficha descriptiva del alojamiento turístico amueblado. Este documento escrito debe precisar la dirección de la vivienda, su nombre y sus datos de contacto, su ubicación en el municipio, su descripción, su mobiliario, sus equipamientos, el precio, las modalidades de pago, los gastos si no están incluidos, el importe de la tasa turística y de la fianza si existen, así como, si existe, el número de registro comunicado por el ayuntamiento, junto con su condición de arrendador de vivienda amueblada, profesional o no profesional.

La reserva deberá formalizarse posteriormente mediante un contrato escrito, firmado en 2 ejemplares, uno para cada parte.

Las menciones que deben figurar en el contrato

• el nombre y los datos de contacto del arrendador y del cliente;
• la dirección del alojamiento amueblado;
• la duración del alquiler;
• las fechas y horas de llegada y salida;
• la descripción de los espacios, el inventario del mobiliario, los equipamientos y servicios;
• el precio, las condiciones de pago, el anticipo o las arras, y el saldo;
• los gastos si no están incluidos;
• el número de registro, si existe, así como su condición de arrendador (arrendador profesional o no profesional de vivienda amueblada);
• la clasificación, si existe ;
• el importe previsto del impuesto turístico, si existe;
• el importe del depósito de garantía, si existe, así como el procedimiento y el plazo para su devolución;
• el importe de la remuneración del intermediario, si lo hay;
• el seguro exigido al cliente, si impone uno;
• el número máximo de ocupantes autorizado, si existe;
• la prohibición de animales, si la prevé;
• las condiciones de cancelación de la reserva; si el contrato no dice nada, se aplican las previstas por la normativa.

El precio del alquiler se fija libremente. Sin embargo, la información imprecisa en el anuncio, la descripción o el contrato es una fuente habitual de litigios.

Arras, anticipo, depósito de garantía : no deben confundirse

Estos conceptos no tienen los mismos efectos. Al hacer la reserva, puede solicitar una parte del precio en forma de arras o anticipo. Si el contrato no prevé nada sobre la cancelación, las consecuencias difieren según la cantidad abonada.

La fianza es otra cosa. El arrendador puede cobrarla al firmar y después debe devolverla al final de la estancia según las condiciones previstas en el contrato.

Puede retener el importe de los consumos de agua, calefacción o electricidad si el contrato lo prevé, así como el coste de las reparaciones relacionadas con los daños causados por el cliente, excluidos el desgaste normal o la fuerza mayor. Si el depósito no es suficiente, puede solicitarse una cantidad adicional. Por su parte, el cliente puede exigir los justificantes de los gastos retenidos.

Estado de la vivienda, seguro y conformidad con la descripción

El estado de la vivienda a la entrada y a la salida no es obligatorio, pero Service Public lo recomienda. Debe ser contradictorio, escrito y elaborarse en 2 ejemplares. Cuando se realiza, el estado de la vivienda a la entrada debe mencionar todos los elementos que no correspondan a la descripción del alojamiento y acompañarse de un inventario detallado del mobiliario y de los objetos puestos a disposición del cliente.

Esta precaución limita las disputas al devolver la fianza. Si se realizó un inventario al entrar, pero no al salir, el cliente puede ser considerado responsable de los daños posteriores a su marcha.

No existe obligación legal de seguro para un alojamiento turístico amueblado destinado al alquiler de temporada. No obstante, se recomienda que tanto el propietario como el cliente dispongan de un seguro adecuado.

Por último, la vivienda debe corresponderse con la descripción transmitida al inquilino. Si no es así y el cliente no puede permanecer en ella, puede solicitar el reembolso del precio del alquiler. Puede iniciarse un procedimiento amistoso, con la ayuda de un conciliador de justicia si es necesario. El cliente también puede acudir a la DREETS, a la DGCCRF o iniciar un procedimiento judicial.

La clasificación: útil, pero debe mantenerse actualizada

La clasificación de un alojamiento turístico amueblado no es automática: es un trámite opcional y de pago, indica Service Public. Según Atout France, el propietario que la solicita debe dirigirse a un organismo acreditado o autorizado. Tras la visita, el organismo entrega un certificado que incluye un informe de control, una tabla cumplimentada y una propuesta de decisión de clasificación.

El propietario dispone de 15 días desde la recepción para rechazar la propuesta. Si no responde en ese plazo, la decisión se considera aceptada. La clasificación es válida durante 5 años. Bajo determinadas condiciones, la clasificación también permite beneficiarse de ventajas fiscales, por ejemplo, de una mayor deducción a tanto alzado sobre los ingresos del alquiler en el régimen de microempresa.

Dos casos en los que hay que estar especialmente atento

• En caso de cambio de propietario, es necesaria una nueva solicitud de clasificación.
• En caso de modificación de la capacidad de alojamiento, la decisión de clasificación y la declaración en el ayuntamiento se ven afectadas; por tanto, puede ser necesaria una nueva solicitud.

Atout France también insiste en la información proporcionada al consumidor : si modifica las plazas para dormir o la capacidad, sus anuncios deben actualizarse. Para más información, puede consultar las preguntas frecuentes de Atout France.

Normas locales y cuestiones fiscales: lo que hay que comprobar antes de alquilar

A nivel local, las comprobaciones esenciales se refieren a la declaración en el ayuntamiento y al número de registro cuando exista, al reglamento de la comunidad de propietarios, si procede, y al impuesto turístico cuando lo aplique el municipio o la mancomunidad. Estos elementos deben reflejarse correctamente en sus anuncios y documentos.

Desde el punto de vista fiscal, Service Public indica que los ingresos obtenidos del alquiler de una segunda residencia como alojamiento turístico amueblado, en calidad de arrendador no profesional, están sujetos al impuesto sobre la renta mediante una declaración complementaria en la que se identifica con su número SIRET. Las cotizaciones sociales se deben superar un determinado importe de ingresos, y la contribución territorial de las empresas (CFE) puede aplicarse según su situación: Service Public recomienda consultar con el servicio de impuestos de las empresas (SIE) del lugar donde se encuentra la vivienda para saber si debe abonarla. El impuesto de residencia sobre las segundas residencias sigue siendo exigible desde el momento en que se reserva el disfrute de la vivienda algunos días al año.

Como las consecuencias dependen de su situación, es prudente comprobar su régimen ante la administración tributaria o un experto contable.

Si su reflexión se refiere más ampliamente a su patrimonio inmobiliario en la costa, por ejemplo en caso de una futura reventa, también puede consultar nuestro apartado sobre la plusvalía de una segunda residencia.

Para repasar las normas prácticas antes de publicar un anuncio, puede consultar la ficha de Service Public sobre las normas de los alquileres vacacionales, útil para comprobar el contenido del contrato, la descripción y las principales obligaciones del arrendador. Si su proyecto se refiere más bien a un alquiler duradero, nuestra página sobre la gestión de alquileres todo el año presenta el acompañamiento ofrecido.

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